世榮兆業從事珠海房地產開發，擁有橫琴國際生命科學中心81%股權，未來將轉型“地產+醫療”模式。房地產方面，公司坐擁大量斗門低成本土地資源，受益于橫琴-澳門24小時通關政策和粵港澳自貿區的推進；里維埃拉項目按周邊地價重估后增值近70億。醫療方面，橫琴項目定位區域高端醫療集群，預計明年開工，公司將借此進入大健康領域項，與地產形成聯動效應。同時，近期粵港自貿區加速推進，疊加澳門回歸15周年，利好政策密集。我們預測2014-16年的每股收益分別為0.06元、0.34元、0.49元。我們分別以40%的NAV折價和對應2018年醫療業務的15倍市盈率將公司目標價定為13.33元/股，首次評級為買入。

  支撐評級的要點

  橫琴-澳門實行24小時通關，自貿區擴容加快。橫琴是探索粵港澳合作新模式的示范區，實行“比經濟特區更加特殊的優惠政策”。2014年11月，橫琴-澳門實現24小時通關，加速兩地資源和人員流動；第二批自貿區明年將加快落地。而12月恰逢澳門回歸15周年，屆時領導層訪問澳門，或加快利好政策推進。

  橫琴區域定位高端醫療集群，公司橫琴項目前景廣闊。橫琴自貿區將引進三家大型醫院，高端醫療資源云集將形成集群效應，提升高端客戶的數量和質量；公司擁有橫琴國際生命科學中心81%股權，總投資約20多億，包括與廣醫合作的三甲醫院、面向東南亞客戶的高端康復中心、基因檢測中心和可售的配套商業，預計未來3個月項目推進速度將加快。

  本次定增方案順利推進，多方面因素或推動公司再次定增融資。今年6月公司公告發行股份購買大股東資產，7月證監會受理，定增方案順利推進當中。若順利發行，大股東及一致行動人持股將高達74%，但由于一年內不能反向交易，再次定增可能性較大；另外未來3個月內橫琴項目推進加快，項目總投資20多億元，目前公司賬上現金11億元，因而橫琴項目對于定增融資也有迫切的需求。

  坐擁大量斗門低成本土地資源，土地重估增值70多億。公司未結建面約390萬平米，其中斗門里維埃拉項目未結面積290萬平米，按照土地價格3,000元/平米估算，則該項目土地重估價值約87億元，而目前賬面價值估算僅約15億元。考慮到橫琴自貿區開發、港珠澳大橋和廣珠城軌的開通、珠海發展重心西移規劃、斗門文化旅游產業規劃等因素，未來公司斗門的大量低成本土地資源仍將有進一步的升值空間。

  評級面臨的主要風險

  房地產銷售低迷；橫琴醫療項目推進緩慢。

  估值

  我們分別以40%的NAV折價和對應2018年醫療業務15倍的市盈率，將公司目標價定為13.33元/股。我們預測2014-16年的每股收益分別為0.06元、0.34元、0.49元，首次評級為買入。