分析師/CRIC研究中心 朱一鳴、洪圣奇(香港)、傅一辰

  借力母公司資源，銷售金額增長246%

  2013年5月，綠地集團借殼盛高置地在香港上市，至今已滿一年。2014年上半年，上市公司內在售的項目中，綠地注入的項目或借殼后購得的項 目占比較多，產生的銷售額也大幅提升：1-6月，綠地香港銷售金額58.71億元，同比增長246%，完成120億元的銷售目標近50%；銷售面積 81.4萬平方米，同比增長391.5%。

  綠地香港目前的銷售金額來源較為集中，主要來自于12個城市，排名前四的海口、杭州、南寧和昆明的銷售金額占比分別為34%、14%、13%和 13%。其中，杭州的奧體博覽項目為綠地集團注入資產，銷售均價達22639元/平方米，對整體利潤拉升明顯；南寧項目則為綠地香港入主后新拿土地，為整 棟出售的辦公樓，加快了資金周轉速度。

  在資產注入的進度方面，報告期內綠地集團對綠地香港完成了昆明三個項目綠地海珀蘭庭、綠地香樹花城和綠地云都會的注資，總占地面積28.57萬平方米，總建筑面積68.44萬平方米。

  根據香港聯交所規定，借殼上市的企業在24個月內累計注入資產的任一指標高于殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的 100%的，則注入可能以IPO的標準來批準，因此，綠地集團對綠地香港的注資暫時受到了限制。此前，張玉良曾表示有將海外項目注入綠地香港的計劃，但受 到聯交所規定的影響，海外業務的注資暫無時間表。

  布局東南沿海一二線，高ROE可期

  除了集團注資外，綠地香港今年1-6月共新增兩幅土地，總耗資85.09億元，總建筑面積361.8萬平方米：其中位于海口的項目體量較大，占地面積97.6萬平方米，建筑面積327.3萬平方米，總價80.5億元，規劃有住宅、商業、辦公、運動及文化中心和公園。

  截至報告期末，綠地香港共有土地儲備1375萬平方米，足夠支撐未來3-5年發展需求。

  和母公司綠地集團相比，綠地香港的布局為“長三角、南中國沿海及東南沿海具地區經濟重要的一線及二線黃金地段；在產品定位上，住宅將是“開發優質產品，并以實惠價格出售，注重細節和功能”，商業則將以量身而建和大單訂制銷售模式為方向”。

  由于盛高置地主打中高端物業，而綠地的產品以中端、走量為主，因此綠地香港的毛利從上期的9.7億元下降至本期的3.23億元，毛利率則由28%下降到22%。

  不過，介于綠地集團有高ROE的特點，2013年在25%左右，而綠地香港的運營將搬照整個集團的模式，未來股東的回報可期。

  受益集團背景，融資成本僅5.17%

  在綠地香港本次公布的數據中，最靚麗的為其融資成本由2013年年末的8.18%下降至2014年上半年的5.17%。

  2014年上半年，綠地香港進行了三筆總金額共約88.7億人民幣的融資，包括：一筆2016年到期，本金7億美元的債券，利率4.75%；一筆2017年到期，本金5億美元的票據，利率4.375%；一筆2018年到期，本金15億人民幣的的債券，利率5.5%。

  這樣的海外融資成本在房企中領先，和中海、萬科等經營穩定的房企處于同等水平。尤其在綠地香港總資產規模不大、負債率78.5%偏高的情況下，能融得如此低息的債券得益于母公司綠地集團的背景。

  作為一家上海國資委持股、混合所有制的企業，綠地背靠上海市政府，又有“世界五百強”地位，在資本市場上也能獲得較高的信譽度，預計未來也將維持5%左右的低融資成本。

  文化持續融合，探索多元化和國際化

  作為綠地集團在香港的上市平臺，我們可以看到綠地香港為適應香港資本市場的文化做出了一定的努力。相比整個集團的宣傳，綠地香港的形象更為年輕、有活力，在產品創新、品牌推廣上也更符合當下較為流行的趨勢，這有利于整個集團國際化進程中的文化融合。

  綠地香港的母公司綠地集團在多元化和多元化的道路上動作頻頻。2014年上半年，綠地相繼和南航、信達、武鋼、交行、建工、申通大型企業等合 作；在多地地方政府支持下發展空港新城、智慧金融城等“產城一體化”項目；在金融行業加大投入，設立了金交所、小額貸款公司等，同時計劃設立銀行，收獲 “全牌照”；進軍地鐵投資業，參與城市運營，同時獲取土地資源；新增位于巴黎、倫敦、悉尼、濟州島、馬來西亞等地的項目。

  我們認為，在房地產行業集中度日益提高、毛利率逐漸減少的情況下，作為龍頭房企之一的綠地集團進行以多元化和國際化作為發展方向，不失為一種維持增長速度的選擇。

   補充說明：此報告僅為企業業績發布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！