恒大地產(chǎn)：銷量繼續(xù)領(lǐng)跑全國，土地儲(chǔ)備向一二線傾斜

  文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、戴成路、沈曉玲

  下半年可售貨量可達(dá)2000萬方，全年銷售目標(biāo)有望達(dá)成

  恒大上半年銷售446億元，在全國排名第五，同比增長(zhǎng)27%，完成年度目標(biāo)45%，進(jìn)度和去年同期基本同步。集團(tuán)下半年將新推40個(gè)新項(xiàng)目，共 計(jì)1600萬平米左右的貨量，主要位于鄭州、武漢、西安、成都等二線城市，均價(jià)水平會(huì)提升。如果以7,000元/平米的均價(jià)及同步于上半年60%的去化率 來計(jì)算，該批存貨可以貢獻(xiàn)670億元的銷售業(yè)績(jī)。如此，全年1000億元的目標(biāo)有望達(dá)成。

  恒大上半年銷售面積達(dá)到665萬平米，繼續(xù)領(lǐng)跑全國。與此形成對(duì)照的是，銷售均價(jià)僅6,700元/平米，在Top50中排名接近末尾，并且88%的去貨價(jià)格在4,000-8,000元/平米。這是因?yàn)榧瘓F(tuán)的主要市場(chǎng)在二級(jí)及以下城市，產(chǎn)品線也仍以中低端產(chǎn)品為主。

  土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增持一二線、優(yōu)化三四線

  恒大當(dāng)期拿地34幅，分布在29個(gè)城市，總建筑面積約1500萬平米，同比減少16%；不過，拿地樓板價(jià)達(dá)到1,687元/平米，同比增 74%。總價(jià)108億元，同比大增89%。樓板價(jià)的提高主要是因?yàn)槟玫乇壤卸?jí)城市的比例從去年的13%提高到了38%。管理層也透露，今年將持續(xù)優(yōu)化 土地結(jié)構(gòu)：一方面新增土地儲(chǔ)備向一二線傾斜，另一方面三四線城市主要選擇核心地段，即離市中心1公里的地塊。在1H13底，集團(tuán)總土地儲(chǔ)備為1.45億平 米，分布在140個(gè)城市，共262個(gè)項(xiàng)目，版圖擴(kuò)張到除臺(tái)灣省外的所有省。其中，處于預(yù)售狀態(tài)的共197個(gè)項(xiàng)目(其中69個(gè)未開盤)。

  存貨現(xiàn)金擴(kuò)資產(chǎn)，合理降低負(fù)債率

  恒大的毛利率近兩年來徘徊在30%以下，屬于行業(yè)較低水平。不過，集團(tuán)在上半年的“增持一二線”和“優(yōu)化三四線”的拿地策略將在不久的未來提升 毛利率。企業(yè)目前主要方針之一便是提升自身盈利水平，一方面適當(dāng)提高在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，另一方面通過其標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營及合作流程，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游精挑細(xì)選，以此 來建造低污染的綠色住宅。該類住宅在建造及選材上都遵循低碳環(huán)保理念，配有節(jié)能玻璃和高質(zhì)量外立面，以此增加產(chǎn)品附加值。

  集團(tuán)當(dāng)期末總資產(chǎn)同比大增39%至2746億元，主要是因?yàn)榇尕泝r(jià)值增長(zhǎng)到1540億元(同比增33%)和持有現(xiàn)金增長(zhǎng)到420億元(同比增 70%)，加上未動(dòng)用借款394.8億元，企業(yè)目前可動(dòng)用現(xiàn)金達(dá)814億元。然而，現(xiàn)金覆蓋短期債務(wù)的比值為1.5，和其它龍頭房企相比屬于較低水平，由 于恒大的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)正在進(jìn)行調(diào)整，上半年新入的一二線城市項(xiàng)目還無法立即入市，考慮到目前大部分存貨分布在較難去化的三四線城市，因此，一旦遇到項(xiàng)目去 化達(dá)不到預(yù)期、從而因影響到現(xiàn)金回籠，短期內(nèi)的現(xiàn)金增長(zhǎng)仍將是一個(gè)考驗(yàn)。

  集團(tuán)當(dāng)期另一大亮點(diǎn)是負(fù)債率從年初的84%大幅度降至58%。這一方面得益于上半年396億元的銷售回款，另一面得益于集團(tuán)有23個(gè)項(xiàng)目是合作 開發(fā)，節(jié)省了近89億元的現(xiàn)金，以及發(fā)行永續(xù)債獲得的60億元。值得一提的是，該筆永續(xù)債來自今年的6個(gè)大項(xiàng)目，分別位于北京、重慶、合肥等地，在集團(tuán)報(bào) 表中以股東權(quán)益計(jì)算。如果把該筆永續(xù)債歸入負(fù)債，則負(fù)債率為77%左右。