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??導(dǎo) 讀 

??1、5月土地成交建面同比下跌近半
??2、拿地金額TOP100總量同比降32%
??3、百?gòu)?qiáng)拿地銷售比維持低位僅0.15
??4、5月典型房企投資金額同環(huán)比下降82%和68%
??5、“銷售-投資”傳導(dǎo)仍需時(shí)間，短期投資意愿難有提升

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：5月土地市場(chǎng)供求、量?jī)r(jià)持續(xù)走低，各城市土地成交規(guī)模均明顯收縮，月內(nèi)平均樓板價(jià)也降至近一年次低。1-5月企業(yè)投資收縮勢(shì)態(tài)延續(xù)，新增貨值、總價(jià)和建面的百?gòu)?qiáng)門檻值、百?gòu)?qiáng)總量均同比下降，且降幅擴(kuò)大。銷售百?gòu)?qiáng)房企投資意愿同樣低迷，整體拿地銷售比0.15，典型房企單月投資大幅放緩，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額同環(huán)比分別下降82%和68%。未來(lái)土地端將持續(xù)調(diào)整、精準(zhǔn)供地，而短期內(nèi)房企投資意愿難有大力度的提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。

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??5月土地成交建面同比下跌近半

??截至5月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交3346萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%，較上年同期下降接近五成，同時(shí)5月份的供地規(guī)模也處在歷史低位，且同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。受到土地供應(yīng)持續(xù)低位、新房交易規(guī)模下跌等因素影響，各地土地成交規(guī)模的均明顯收縮，即便是中心城市也不例外：至截稿時(shí)一二線城市中僅長(zhǎng)沙成交建面接近100萬(wàn)平方米，其余城市均在70萬(wàn)平方米以下，且無(wú)一城市成交金額突破60億元。隨著高價(jià)地成交占比的下降，月內(nèi)平均樓板價(jià)降至2244元/平方米，為近一年次低，僅高于2024年1月的傳統(tǒng)周期性低點(diǎn)。

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??拿地金額TOP100總量同比降32%

??1-5月新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為21.8億元，同比下降37%，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門檻值分別為7.6億元和20.4萬(wàn)平方米，同比降幅分別為40%和18%。由于5月份拿地持續(xù)低迷，各項(xiàng)指標(biāo)百?gòu)?qiáng)門檻值同比降幅再度擴(kuò)大。

??華潤(rùn)置地、中建壹品和建發(fā)房產(chǎn)位列新增貨值TOP3，也是年內(nèi)僅有的新增貨值超過(guò)400億元的房企，今年房企新增貨值的斷層情況較為嚴(yán)重。

??總量方面，1-5月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為7757億元、3494億元和4356萬(wàn)平方米，同比均下降，降幅分別為27%、32%和16%，同比降幅較4月末持續(xù)放大，企業(yè)投資仍處于收縮狀態(tài)。

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??百?gòu)?qiáng)拿地銷售比維持低位僅0.15

??前5月，百?gòu)?qiáng)房企的投資依然保持了“低意愿、高集中”的特征：銷售百?gòu)?qiáng)房企前5月的整體拿地銷售比僅0.15，體現(xiàn)出極低的投資意愿，各梯隊(duì)投資態(tài)度差異明顯：31-50強(qiáng)房企拿地銷售比0.29，而11-20強(qiáng)和后50強(qiáng)房企拿地積極性較低；集中度方面，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的54%，31-50強(qiáng)占20%，其余三個(gè)梯隊(duì)均在10%以下，未來(lái)行業(yè)持續(xù)分化。

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??5月典型房企投資金額同環(huán)比下降82%和68%

??5月典型房企拿地節(jié)奏大幅放緩。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額僅143億元，環(huán)比下降68%，同比下降82%，單月總投資額僅略高于2023年1月（春節(jié)月），為近一年次低。前期拿地相對(duì)較多的華潤(rùn)、龍湖、濱江等本月均無(wú)新增土儲(chǔ)入賬，招商、綠城、中國(guó)鐵建等單月拿地不足10億元。

??一方面受到銷售疲軟的影響。5月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.4%，同比降低33.6%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平；另一方面與核心城市供地節(jié)奏放緩、減少供地不無(wú)關(guān)系。

??整體來(lái)看，房企投資愈發(fā)收緊和聚焦。首先，1-5月，仍有近七成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，拿地房企主要集中銷售30強(qiáng)的央國(guó)企。

??其次，1-5月拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%。去年同期有11家企業(yè)拿地金額超過(guò)百億，2024年前五月僅有7家。此外，從拿地金額榜首投資額來(lái)看，2023年1-5月為500億，而2024年同期僅239億元，差距頗大。

??最后，部分央企今年整體投資也出現(xiàn)放緩。華潤(rùn)、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過(guò)50%，且拿地銷售比在0.2以下。值得注意的是，地方國(guó)企中國(guó)貿(mào)在上海、廈門積極拿地，1-5月拿地金額、貨值同比分別增長(zhǎng)29%和36%，而建發(fā)雖然金額同比下降，但金額排名位列TOP3，拿地銷售比也遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

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??銷售-投資”傳導(dǎo)仍需時(shí)間
短期投資意愿難有提升

??近期從中央到地方刺激政策密集的出臺(tái)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但政策落地的效果仍需時(shí)間檢驗(yàn)。意味著短期銷售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復(fù)階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。

??尤其是未來(lái)地方主管部門更加重視供求規(guī)模的合理管控，在調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)供地的背景下，房企的選擇收窄而競(jìng)爭(zhēng)加碼。

??預(yù)計(jì)，未來(lái)投資主要聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，對(duì)于核心城市郊區(qū)以及部分三四線投資將繼續(xù)走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運(yùn)行。企業(yè)格局上，央國(guó)企和城投是土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，但隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈會(huì)愈發(fā)激烈。