??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年2月，因恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，本月供求環(huán)比皆有回調(diào)，加之中央“就地過年”的號召，房企推盤積極性較低，使得供應(yīng)總體降幅大于成交，狹義庫存延續(xù)穩(wěn)中微降態(tài)勢，降至5.8億平，廣義庫存持穩(wěn)在37億平，去化周期小幅回升至12.48個(gè)月。分能級來看，一線韌性較強(qiáng)，廣、狹義庫存基本都與去年同期持平，二線狹義庫存走高，同比漲幅在不同能級中居首；三四線則廣義庫存量較大，尤其是河北和部分東南沿海三四線城市，整體庫存量仍顯著高于去年同期水平。

??01

??商品房待售面積跳增至5.2億平略低于去年同期，住宅增幅顯著、商辦皆降

??國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積為52425萬平方米，比2020年末增加2575萬平方米。其中，住宅待售面積增加2314萬平方米，辦公樓待售面積減少24萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少269萬平方米。

??目前來看，2021年初庫存呈現(xiàn)出穩(wěn)步回升態(tài)勢，總體庫存量略低于去年同期。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積較年末增幅顯著，主要源于部分城市供求失衡，今年受中央“就地過年”政策影響，部分三四線城市并未出現(xiàn)顯著的“返鄉(xiāng)置業(yè)”現(xiàn)象，導(dǎo)致庫存積壓。相較而言，辦公、商業(yè)待售面積穩(wěn)步回落，整體庫存壓力有所緩解。

??02

??狹義庫存：環(huán)比降3%至5.8億平，鹽城、蕪湖等熱點(diǎn)城市同比降幅顯著

??2021年2月，狹義庫存延續(xù)高位波動走勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年2月百城商品住宅庫存量達(dá)到了57960萬平方米，因2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，加之中央號召“就地過年”，房企推盤積極性并不算太高，供應(yīng)環(huán)比“腰斬”，成交下降近三成左右，這也直接帶動了狹義庫存環(huán)比小幅微降3%，不過同比延續(xù)上行趨勢，漲幅達(dá)7%，仍顯著高于去年同期水平。

       不同能級城市環(huán)比皆降，降幅基本在2-3%；同比則保持增勢，二線漲幅居首，達(dá)到11%；一線和三四線不分伯仲，漲幅基本持穩(wěn)在3%，庫存風(fēng)險(xiǎn)可控。

      一線城市中，上海的“去庫存”表現(xiàn)最為亮眼，即便調(diào)控升級也難抑居民購房需求的穩(wěn)步釋放， 2月6日，上海調(diào)控再度升級，首次推出新房認(rèn)籌積分制，積分有家庭情況、戶籍、5年內(nèi)有無購房記錄、社保情況構(gòu)成，進(jìn)一步精準(zhǔn)限制了需求端，傾向無房剛需客，抑制樓市過熱，不過從成交表現(xiàn)來看，較2019年同期依舊“翻番”，加之供應(yīng)縮量，使得2月末整體庫存降至586萬平方米，同比降幅達(dá)26%。北京、廣州、深圳本月供求持穩(wěn)，使得庫存環(huán)比基本延續(xù)穩(wěn)中微降態(tài)勢，三城同比持增，漲幅均在15%以下，風(fēng)險(xiǎn)可控。

??二線城市中，北部城市諸如太原、青島、沈陽2月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列2月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)。6成以上共19城2月庫存同比上漲，武漢、蘭州、杭州、南京等城庫存漲幅均在35%以上。杭州、南京成交熱度延續(xù)，主要因近幾個(gè)月供應(yīng)持續(xù)放量使得短期內(nèi)庫存有了顯著跳增；武漢作為新冠疫情的“重災(zāi)區(qū)”，2020年以來整體成交相對慘淡，供應(yīng)放量下，庫存急速攀升。在11個(gè)庫存下降的城市中，合肥、哈爾濱、貴陽跌幅顯著，均超30%。

??三四線城市狹義庫存環(huán)比跌多漲少，成交表現(xiàn)好于預(yù)期；相比2020年同期漲跌參半，不過不同城市間分化持續(xù)加劇：揚(yáng)州、衡陽等漲幅較大，較2020年2月翻番，建德、防城港、柳州、臨沂、次之，漲幅也在70%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為蕪湖、鹽城、淮北、衢州、三明、湖州等城，跌幅均在35%以上。

??圖2-3 2021年2月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年2月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??03

??庫存消化周期：小幅回升至12.48個(gè)月，大連、沈陽、長春等去化承壓

??2月因恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，成交環(huán)比回落，故而2021年2月末商品住宅去化周期也由1月末 11.52個(gè)月微增至12.48個(gè)月，略低于2019年同期水平，總體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢。分能級來看，一線小幅微增至9.11個(gè)月，顯著低于百城平均；二三線去化周期與百城重合，基本持穩(wěn)在12-13個(gè)月左右，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來看，一線城市去化周期最短且同比降幅最為顯著，除北京高達(dá)17個(gè)月以外，上海、廣州、深圳均小于10個(gè)月，基本不存在庫存積壓。

??30個(gè)二線城市中僅有太原、大連、沈陽、呼和浩特、長春5個(gè)城市庫存消化周期超過25個(gè)月，多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期環(huán)比漲多跌少，鄭州、呼和浩特、大連、長春等漲幅均超25%，同比受去年疫情基數(shù)影響，跌多漲少，南昌、貴陽、石家莊、寧波、廈門等去化周期均顯著低于去年同期。值得關(guān)注的當(dāng)屬太原、呼和浩特等北部內(nèi)陸城市，消化周期超25個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)較大。

??三四線城市環(huán)比漲跌參半，同比跌多漲少，“去庫存”效果好于預(yù)期。整體來看，宜昌、常德、三明、泰州、寧德、揚(yáng)州、徐州、鹽城、蕪湖、東莞、晉江、衢州、淮北等城市2月末消化周期維持在8個(gè)月以下，庫存壓力相對較小。而洛陽、北海、日照等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，而且去化周期同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。

??表3-1 百城2021年2月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存：持穩(wěn)37億平同比上漲7%，成、渝、西安等中部城市跌幅超2成

??雖然廣義庫存小幅微降，不過受春節(jié)假期影響，房企開工進(jìn)度放緩，本月百城廣義庫存持穩(wěn)，2021年2月末達(dá)368479萬平方米，環(huán)比微增0.4%，同比上漲7%。不同能級城市環(huán)比基本與上月持平，同比分化加劇：一線微跌0.2%，主要得益于良好的成交表現(xiàn)。二三線同比持增，漲幅分別為5%和9%，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??一線城市中廣州廣義庫存量最大，2021年2月末已達(dá)5806萬平方米，且同環(huán)比皆保持小幅微增態(tài)勢。與之形成鮮明對比的當(dāng)屬深圳，廣義庫存同環(huán)比均有不同程度的下降，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動型購房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動整體廣義庫存穩(wěn)步下行。 

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、滄州2月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，株洲、煙臺、南昌、太原、蚌埠、岳陽、佛山、寶雞次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少，不同城市分化持續(xù)加劇，以廊坊、保定、張家口等為代表的河北諸城廣義庫存量顯著增加，漲幅超25%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)，鎮(zhèn)江、永泰、蕪湖、河源、珠海、石獅同比漲幅皆超30%。相較而言，重慶、西安、成都等中部城市廣義庫存量穩(wěn)步回落，跌幅均超25%，目前的庫存風(fēng)險(xiǎn)不大。

??表4-2 百城2021年2月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

綜上，2021年2月因恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，供求量皆有回調(diào)，整體供應(yīng)幅度略大于成交，也使得狹義庫存延續(xù)小幅微降態(tài)勢，去化周期穩(wěn)中有增至12.48個(gè)月，廣義庫存則在37億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：

??一線韌性較強(qiáng)，廣、狹義庫存基本都與去年同期持平，二線狹義庫存走高，同比漲幅在不同能級中居首，6成以上共19城2月庫存同比上漲，武漢、蘭州、杭州、南京等城庫存漲幅均在35%以上；三四線則廣義庫存量較大，尤其是以廊坊、保定、張家口等為代表的河北諸城和部分東南沿海三四線城市，諸如鎮(zhèn)江、永泰、蕪湖、河源、珠海、石獅等整體庫存量仍顯著高于去年同期水平。

??廣義庫存量顯著增加，漲幅超25%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)，鎮(zhèn)江、永泰、蕪湖、河源、珠海、石獅同比漲幅皆超30%。

??預(yù)判3月，我們認(rèn)為，狹義庫存或?qū)⒀永m(xù)小幅波動態(tài)勢，漲跌幅預(yù)期在5%以內(nèi)。主要是基于3月供、求恢復(fù)常態(tài)，有望穩(wěn)步回升，房企推盤積極性增加也會帶動成交熱度延續(xù)，供求持穩(wěn)概率較大，去化周期大概率在12個(gè)月左右波動。廣義庫存而言，延續(xù)小幅微增態(tài)勢。年初房企拿地積極性較高，尤其是長三角部分城市諸如鹽城、鎮(zhèn)江、淮安、嘉興等地王頻出，整體未開工地塊量增加也將帶動廣義庫存延續(xù)高位波動。