??核心觀點：

??百城庫存：庫存數據雖然小跌，但去化周期出現陡然攀升的態勢。從當前庫存數據的表現看，各地房管部門暫停預售證審批，導致庫存數據出現環比小跌。但由于2月份交易行情非常冷清，所以導致存銷比數據陡然攀升。

??趨勢判斷：3月份各地交易陸續回暖，庫存壓力有望得到進一步釋放。從目前各地售樓處的交易情況看，交易逐漸活躍，雖弱于去年同期水平，但至少開始走出今年2月份的低谷期。隨著房屋交易市場的回暖，庫存壓力有望積極釋放。

??一、庫存

??1、100城庫存：環比略有下滑

??本報告定義，住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現房。2月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47213萬平方米，環比減少0.6%，同比增長4.1%。總體上看，2月份房屋預售證審批和發放工作停滯，各大城市新批項目不多，客觀上會限制新增供應數據，最終使得庫存數據出現環比下跌。但從同比數據看，庫存依然表現為正增長的走勢。

??2、供求關系：出現斷崖式下跌

??2月份，100個城市新建商品住宅供應量為399萬平方米，而成交量為691萬平方米。樓市呈現“供小于求”的態勢，這使得庫存數據環比會出現小跌。同時，觀察歷史數據，供求兩端均呈現斷崖式下跌的狀態，市場非常冷清。當然隨著3月份預售審批節奏的加快、售樓處的陸續開放，供求兩端數據有望出現回暖。

??3、城市結構：二線城市庫存增長最明顯

??截至2月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2837、24110和20265萬平方米，環比增速分別為-0.8%、-0.5%和-0.7%，同比增速分別為0.3%、6.3%和2.1%。總體上看，對比去年同期水平，一線城市總體上持平，三四線城市略有增加，而二線城市庫存增加最為明顯。

??4、城市排行：3個地級市庫存增長較為明顯

??截至2月底，100個城市中，有54個城市庫存出現了同比正增長現象。有3個地級市庫存拉升的態勢較為明顯，包括日照、金華和惠州，進一步說明今年部分三四線城市仍有較大的庫存壓力。同時，100個城市中，有46個城市的庫存出現了同比下降態勢，其中中山的同比下降最為明顯，這和粵港澳大灣區建設下購房需求積極釋放等有關。

??二、存銷比

??1、100城存銷比：當前陡然攀升

??本報告定義：庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值。2月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要11.7個月。觀察當前存銷比數據，出現了明顯攀升或陡然攀升的走勢，這和2月份各地市場交易冷清有關，部分城市甚至是零成交。庫存去化周期變大在所難免，隨著3月份房屋交易市場的逐漸回暖，存銷比數據上升勢頭也會受到遏制。

??自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規則有明確的區間劃分，即“庫存五分法”概念。其中，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。基于該劃分，當前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區間，屬于“增加供地”的范疇。

??2、城市結構：一線城市去化周期最長

??2月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為13.8、11.0和12.5個月。觀察三類城市的存銷比，總體上都呈現上升的態勢，進一步說明三類城市的庫存壓力是有所增加的。而從橫向對比看，一線城市的存銷比數據相對偏大。

??3、城市排行：4個城市超過36個月水平

??從城市排行可以看出，2月份，包括蕪湖、大廠、香河和廈門等存銷比數據相對偏大，超過了36個月的水平。當然由于2月份各地住宅交易數據波動很大，存銷比數據也容易出現異動。但客觀上說，考慮到新冠肺炎所帶來的沖擊，后續各地應該積極把去庫存作為穩定樓市的一項重要工作。

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