2014年7月24日，香港—世邦魏理仕剛出版第二季香港房地產市場研究報告，分析投資市場、寫字樓、商鋪及工業市場的最新動態。報告顯示，第二季整體投資市場氣氛回暖，除了錄得整幢物業買賣外，租賃需求亦持續。當中以寫字樓及工廈需求最為顯著。

  投資市場漸見活躍，為用家帶來真正投資機會

  第二季商業地產交 易明顯反彈，市場不乏大手成交。超過一千萬美元的商業地產，交易總金額高達260億港元，按季上升150%，截至今季度全年總額高達364億港元。寫字樓 資本價值維持平穩，市場缺乏分層單位供應，尤其于核心地點，業主更愿意接受全棟物業洽商。一線街鋪價格則于2014年第二季按季下跌3%。倉庫物業由于空 置率極低及供應極少，預計該市場將受策略性投資者追捧，令價值繼續攀升。

  政府政策令炒家數目減少，為用家及長線投資者帶來真正投資的機會。預料第三季的投資環境將漸見明朗，具升值潛力或重建機會的物業最受投資者追捧。世 邦魏理仕香港、澳門及臺灣資深董事總經理施懷德先生預料投資市場于2014年下半年將更為活躍，他說：“近日市場上出現一些備受注目的大手買賣，加上交投 增加，預期將帶動2014年下半年投資市場的氣氛。然而，因為雙倍印花稅政策仍在，而且借貸市場仍然緊縮，成交量則將難見明顯升幅。市場會有更多機會出現 查詢情況，對投資者來說，2014年上半年市場情況較2013年為佳。加上滬港通將于2014年第四季出臺，將為香港銀行及金融業帶來強心針。”

  寫字樓市場前景審慎樂觀

  香港寫字樓租賃市場于2014年第二季繼續放緩。整體凈吸納量降至18,750 平方呎﹙凈樓面面積﹚， 至今上半年為174,150 平方呎。租賃需求持續疲軟，二線地區租金連續四個季度下跌(2014年第二季下跌1.3%)，至今上半年為下跌1.5%。九龍方面，2014年租賃市場回 軟，整體凈吸納量于連續上兩季錄得升幅后，今季跌至負88,900 平方呎。市場需求主要來自采購及零售業對小型單位(小于10,000平方呎)的需求，大型租戶由于缺乏大型單位供態，多傾向續租。尖沙咀及東九龍的空置率 分別上升至2.9%及3.4%。受環球貿易廣場續有新空間騰出，令九龍區租金按季下跌1.6%。

  中資公司對核心商業區租賃需求將維持強勁，料年內小型至中型寫字樓空間最受追捧。花旗集團近日買入One Bay East東翼，支撐大型金融機構買入寫字樓空間作長線自用的趨勢，這景況在缺乏大型單位供應下將持續。世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事簡儒德先生認為 2014年下半年寫字樓市場表現審慎樂觀，他說：“由于港島一些非核心區及東九龍將有空間騰出，2014年下半年整體空置率預料將輕微上升。租賃需求預料 維持正面，尤其是臨近2014年第四季，當滬港通政策實施后，銀行及金融業將有更多租賃活動。然而，這未能全面減低空置率上升的壓力，只有少量位于中環及 東九龍的商廈將因而受惠，因此，年內租金預期于維持平穩。”

  零售市場漸趨穩定

  商鋪市場方面，整體核心區鋪租較第一季下跌0.3%，乃2008年后首次下跌。銅鑼灣區的鋪租自2009年來首次下跌，按季下跌0.6%。一線街租 金按季下跌1.4%，反映業主租金議價態度變得有彈性。然而，租金跌幅只限于非核心區。一般零售需求則未見明顯跌幅。化妝品零售商、鞋履及藥房繼續成為最 活躍一群，反之奢侈品零售商則相對被動。

  市傳將有新政策控制內地旅客到港，以及削減20%的內地訪客數目，縱然有關措施尚未落實，但已顯示內地旅客需求的轉變。零售商現正因應消費者的轉變，積極推出優惠及主攻低價品牌市場。

  面對銷售額下跌及內地消費模式的轉變，料對鋪租將有下調壓力。核心街業主將繼續堅持租金叫價，而二線街業主對租金議價態度則回軟，并有機會減價放 租。世邦魏理仕商鋪服務部執行董事連志豪先生指商鋪租金有機會出現調整。“香港零售業銷售金額連續四個月出現下跌，五月份最新銷售金額按年下跌4.1%， 顯示市場正出現波動。加上二線街租務需求減少，整體市場氣氛疲弱。預料商鋪租金將出現調整，核心區租金維持平穩，二線鋪租全年則有機會下跌15%。”國 際、潮流及中檔次零售商將于來季主導主場對新供應的需求，以配合內地旅客對中至低檔次貨品漸增的需求。

  工廈物業備受市場追捧

  市場對倉庫的需求繼續遠高于供應，令空置率于2014年第二季跌至0.4%，成歷來第二低的紀錄。除了一般物流業租戶外，汽車、零售及制造業等對倉 庫亦有需求。市場需求龐大，加上供應不足令大型租戶被逼要選擇續租或接受租金升幅。業主重視租戶質素，這點對大型租戶有利，較細型租戶通常被要求搬遷至質 素次一級的工廈。

  由于市場存在有著實際需求，加上空置率極底，有利租金穩定增長。2014年企業的擴張需求高達900,000平方呎，然而空置單位面積卻只有 150,000平方呎，因此大型二手單位將迅速被市場吸納。世邦魏理仕香港、澳門及臺灣工業及物流服務部執行董事戴文先生表示工業市場將繼續受惠于緊拙的 供應：“市場需求強勁，加上空置率低企，令工廈物業租金穩定、并可望有增長。進出口業的增長前景穩定，將帶動2014年下半年的工廈需求。我們對市場前景 持樂觀態度，租金于本年度料有高達3%的增長。”