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??4月16日，上海完成了2024年第一批次二輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓，總建面34.9萬平方米，成交總金額約118.9億元。本次供應不乏靜安中興路這樣的中心城區優質地塊、閔行浦錦熱門地塊，不過與一批次首輪土地相比，質量略有下降。整體上來看，市場熱度不及一批次首輪，3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價，整體溢價率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。

??同日開拍的杭州也遭遇“滑鐵盧”，掛牌的8宗地有7宗底價成交，唯一溢價成交的地塊溢價率也僅有1.8%。房企方面，僅濱江等少數民企繼續參加土拍，地方城投拿地占比再度攀高。

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??為滿足改善型住房需求、提升產品契合度“7090”政策悄然松綁

??上海完成2024年一批次第一輪土拍的當天（3月15日），上海土地市場網掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊。供應總建面僅34.9萬平方米，體量在歷次集中土拍中處于較低水平，但與一批次首輪掛牌地塊一致，土地質量相對較佳。就地塊分布來看，本輪供地集中在靜安、普陀、閔行、浦東、嘉定和奉賢等多個地區，各區域均有1宗，既有靜安中興路內環內稀缺地塊，又有閔行浦錦地塊這樣的熱門地塊。

??值得關注的是，這6宗地塊的中小套型標準均發生變化，統一調整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”。不僅如此，在改善中小套型標準的同時，也調整了中小戶型的比例，突破了“7090”的限制，這一改變是從供給側加大了改善型住房的支持力度。

??具體來看，6宗地塊的中小套型比例要求除普陀桃浦地塊為70%外，其余5宗地塊的中小套型比例要求也有所下調：浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例50%；奉賢新城地塊為55%；嘉定菊園、靜安中興地塊為60%，改善戶型的比重明顯提升。

??究其原因，主要是由于當前市場剛需客群明顯減少，以中大戶型為置業目標的改善客群逐步成為主流，之前以中小戶型為主力的“7090”供給政策有些不合時宜，為提升需求和產品的契合度，因此“7090”政策適時調整。

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??閔行浦錦地塊有多達12家房企/聯合體參拍但整體參拍熱情不及一批次首輪

??據不完全統計，本次掛牌的6宗地中，普陀區桃浦科技智慧城地塊和嘉定區菊園社區地塊均僅有一名競買人，其余4宗參拍房企數量均有多家競買人參拍。其中，閔行浦錦地塊參拍房企更是多達12家，房企參拍熱情冷熱不均。

??但整體上來看，受“小陽春”缺席的影響，本輪集中土拍與一批次首輪土拍5宗地均溢價成交相比，房企參拍熱情有所下滑；并且從競拍房企名單來看，依然以央國企為主，民營房企僅有大華、龍湖參拍。

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??市場熱度不及一批次首輪3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價

??土拍結果來看：6宗地中，有3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價，市場分化行情仍在延續，整體溢價率降至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。

??其中，參拍房企最多、市場熱度最高的當屬閔行浦錦地塊，該地位于外郊環間，距軌道交通8號線江月路站約600米，周邊公共設施齊全。教育方面，周邊有上海市師范大學附屬閔行第三小學、向明中學等；商業設施有浦江城市生活廣場、紅星國際廣場等；醫院有仁濟醫院南院，生活配套比較豐富，因此吸引了多達12組房企報名，包括華潤、中鐵置業、建發+聯發、國貿等企業。最終，經過18輪競拍，地塊已達最高限價，之后通過高品質建設競報環節、公租房比例競報兩個環節，競買人均接受7%公租房比例上限指標，之后進入搖號環節，大華成為“幸運兒”，以25.56億元競得該地，溢價率10%，成交樓面價42350元/平方米。

??該地房地聯動價69000元/平方米，按照其房地聯動價測算的話，地房比為61%，房地差為26650元/平方米，盈利空間雖然不是十分充裕，但考慮到該板塊近些年出讓地塊較少，周邊競品較為稀缺，因此快速去化是大概率事件，在當下的市場環境下，這類可以實現較快周轉、資金較快回流的項目成為房企競相追逐的熱點，因此房企參拍熱度維持在高位。

??此外，靜安中興地塊市場熱度也頗高，該地塊緊鄰軌交1號線中山北路站，一站直達上海火車站。東側有中山北路小學、上海大學市北附屬中學；1公里范圍內有上海金融街購物中心、五月花生活廣場等商業中心，靜安區閘北中心醫院的醫療資源。地塊吸引了華潤、上海城建、中海、招商、越秀等共9家房企參拍，經過多達20輪競拍，價格觸及最高限價，最終越秀以159682萬元的總價搖號競得，樓面價78197元/平方米，溢價率10.00%。

??此外，除大華外，參拍土場土拍的另一民企龍湖與建華置地聯合體也搖號拿下了奉賢新城地塊，成交總價15.37億元，樓板價18360元/平方米，溢價率為9.55%。

??綜合來看，5宗純宅地成交樓板價與其房地聯動價來看，平均地房比為0.55，房地差也均在2.46萬元以上，盈利空間還是比較充裕的。其中，盈利最為可觀的當屬靜安中興地塊，該地也是本場土拍起始樓板價和房地聯動價最高的地塊，房地聯動價高達12.1萬元/平方米，即使按照新房指導價測算的話，地房比為65%，房地差也達4.3萬元/平方米，盈利空間依然較為可觀。

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??小陽春不及預期3月入市35盤平均去化率僅48%

??CRIC監測顯示，上海的“金三銀四”行情并不明顯。3月，上海新房成交75萬方，雖然環比大漲336%，但同比仍下降了24%。3月共35盤入市，7個日光盤（20%），6個觸發積分（17%），平均去化率為48%；開盤情況普跌，并且市區盤表現不及預期，黃浦·慶成府、露香園·云宸均去化不到8成。綠城外灘蘭庭低積分觸發（58.88），大熱的中海·順昌玖里項目（上海3月成交面積金額雙榜首項目，成交面積為10.2萬㎡，成交金額為174.98億元），也僅過限售門檻、未觸發積分；外圍項目蓄客困難，平推動作頻繁。

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??民企運氣爆棚全場唯二的大華和龍湖兩民企均搖中熱門地塊

??上海本輪土拍延續2022年以來央國企為主力的格局，民企僅有本土大華、龍湖兩家。不過這兩家房企都運氣爆棚，分別搖中閔行浦錦和奉賢新城地塊（該地是龍湖&建華置地聯合體搖中），其余4宗被央國企拿下。

??央國企中，當屬越秀運氣較佳，將本場土拍唯一的內環內地塊——靜安中興路地塊搖中。這也是在2023年4月的首輪土拍之后，越秀再度在該板塊拿地。此外，象嶼&聯發以23.63億元、6.49%的溢價率拿下浦東曹路地塊，表現也相對較佳。

??余下的普陀桃浦和嘉定菊園地塊分別位于中外環、郊環外，位置相對較偏，參拍房企均僅有1家，分別被中環、保利發展&建發兩家房企以26.5億元、11.83億元的底價競得，樓板價分別為44042、22200元/平方米。

??整體來看，由于“小陽春”行情缺席，2024年上海一批次二輪土拍熱度較一批次首輪有所下降，整體溢價率僅有5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。競拍結果來看，6宗地中有3宗搖號成交，較首輪5宗地4宗搖號的土拍熱度略有下降。參拍的20余家房企仍以央國企為主，民營房企僅有龍湖和大華，民企參拍積極性仍在低位。

??不僅僅上海，同于今日進行集中土拍的杭州也遭遇“滑鐵盧”，8宗地有7宗底價成交，唯一溢價成交的地塊溢價率也僅有1.8%。從競得企業上看，本輪土拍建發及其聯合體競得3宗、濱江及其聯合競得2宗、國泰世紀競得1宗、金開城發置業競得1宗、興耀與錢塘新區建設聯合體競得1宗。就拿地房企來看，除濱江等少數民企外，民企積極性下降，地方城投拿地占比相應攀高。

??土拍熱度降溫的緣由，一方面，有土地質量下降的原因，典型如杭州，掛牌的8宗地，大都是區域邊緣地塊，整體素質一般，加之周邊競品眾多，去化預期不佳，影響了參拍房企積極性；另一方面，更多地有大環境持續下行有關，“金三銀四”缺席，統計局數據顯示，1—3月份，新建商品住房銷售面積18942萬平方米，同比下降23.4%，新房成交數據較去年同期明顯下滑，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，因此土拍熱度不及前期。

??但相對個別城市、個別地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業整體的供求平衡。一季度以來上海、杭州、合肥等熱點城市均明顯放緩了供地節奏，典型如合肥近兩次預供地公告均僅放出4宗宅地。在供求關系和市場預期恢復健康之前，土地市場的規模超跌仍將維持一段較長的時間。建議各城市在供地選擇上應當更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關注出讓地塊的去化預期和盈利空間。