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??截止11月26日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模1.1億平方米，環(huán)比上月同期持平，同比下降36%，同比降幅明顯擴(kuò)大。熱度方面，月內(nèi)雖然成都、合肥、濟(jì)南等城市取消了土拍限價(jià)，11月整體溢價(jià)率環(huán)比仍只有小幅上升，僅3.7%，為2023年以來(lái)第二低點(diǎn)。本月流拍率為11.9%，環(huán)比基本持平；其中，福州流拍地塊數(shù)量最多，有10宗地塊出現(xiàn)流標(biāo)或撤牌。

??核心要點(diǎn)

??供求：11月土地供應(yīng)量為4億平方米，創(chuàng)2023年年內(nèi)新高。隨著年末土地供應(yīng)規(guī)模的周期性高點(diǎn)來(lái)臨，供地規(guī)模進(jìn)一步攀高。土地成交1.1億平方米，環(huán)比持平，同比下降36%，同比降幅明顯擴(kuò)大。

??熱度：月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率3.7%，月內(nèi)雖然成都、合肥、濟(jì)南等城市取消了土拍限價(jià)，溢價(jià)率環(huán)比仍只有小幅上升，為2023年以來(lái)第二低點(diǎn)。流拍率為11.9%，環(huán)比基本持平，福州流拍地塊數(shù)量最多，有10宗地塊出現(xiàn)流標(biāo)或撤牌。

??分布：各能級(jí)表現(xiàn)一致，成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均降。其中一線城市降幅最甚，同環(huán)比降幅均在八成以上，二三線城市降幅相對(duì)較少，環(huán)比降幅不足10%。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止11月26日，一線城市本月共成交土地僅48萬(wàn)平方米，環(huán)比大降90%；成交金額56億元，環(huán)比大降95%。

??后市展望

??土拍限價(jià)松綁后、市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇

??高去化項(xiàng)目依舊是香餑餑截止11月26日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模1.1億平方米，環(huán)比上月同期基本持平，同比下降36%，同比降幅明顯擴(kuò)大。熱度方面，日前自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制，成都、合肥、濟(jì)南等城市快速跟進(jìn)，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。政策剛落地不久，合肥土拍最高成交單價(jià)紀(jì)錄就被刷新，成都、福州等城市土拍相繼刷新了樓板價(jià)TOP2紀(jì)錄，熱點(diǎn)地塊房企競(jìng)價(jià)盛況再現(xiàn)。不過(guò)，整體市場(chǎng)來(lái)看，這也僅僅是點(diǎn)狀高熱，整體上市場(chǎng)熱度處于相對(duì)低位。11月整體溢價(jià)率為3.7%，環(huán)比仍只有小幅上升，為2023年以來(lái)第二低點(diǎn)。究其原因，雖然“限價(jià)”取消后為開(kāi)發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)向市場(chǎng)化過(guò)度；但考慮到不同地塊的區(qū)位條件和地塊價(jià)值不同，即使盈利預(yù)期較佳，但在房企資金承壓的當(dāng)下，良好地回款速度和去化預(yù)期尤為重要。如此來(lái)看，當(dāng)下土拍熱度的維系既要有較好的盈利空間，更離不開(kāi)良好的項(xiàng)目去化預(yù)期。

??01供求

??供地規(guī)模周期性上揚(yáng)

??成交規(guī)模延續(xù)年內(nèi)高位

??土地供應(yīng)方面，截止2023年11月26日，本月土地供應(yīng)量為4億平方米，創(chuàng)2023年年內(nèi)新高。與上月預(yù)計(jì)一致，隨著年末土地供應(yīng)規(guī)模的周期性高點(diǎn)來(lái)臨，供地規(guī)模進(jìn)一步攀高。與上年同期相比，本月供地建面同比降幅也收窄至一成左右。一線城市方面，京滬穗深月內(nèi)均發(fā)布了宅地供應(yīng)公告，其中上海住宅用地供應(yīng)規(guī)模最大，13幅地合計(jì)建面超過(guò)160萬(wàn)平方米，其中有1宗為純租賃住宅用地，7宗要求配建租賃住宅。二線城市方面，同樣絕大多數(shù)城市均在月內(nèi)發(fā)布了供地公告，其中貴陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙單月新增供應(yīng)含宅用地規(guī)模均超過(guò)800萬(wàn)平方米。鑒于大多數(shù)城市仍遠(yuǎn)未完成2023年的供地計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入也正處于增速換擋期，地方層面的供地意愿依舊較為強(qiáng)烈，如北京在月內(nèi)發(fā)布了2023年第四輪預(yù)供地清單，突破了年初“原則上三輪以內(nèi)”的要求，預(yù)計(jì)年末供地規(guī)模的同比降幅有望繼續(xù)維持年內(nèi)低位，且有可能出現(xiàn)進(jìn)一步的收窄。

??土地成交方面，截至11月26日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交1.1億平方米，環(huán)比上月全月已經(jīng)基本持平，同比下降36%，同比降幅較上月明顯擴(kuò)大。一二線城市中，至截稿時(shí)長(zhǎng)沙、合肥、西安、福州本月成交建面均超過(guò)100萬(wàn)平方米。三四線城市方面，鹽城、徐州、淮安等城市月內(nèi)成交面積也達(dá)到100萬(wàn)平方米以上。隨著年末三四線城市土地成交量的增加，月內(nèi)平均樓板價(jià)為2524元/平方米，較上月明顯下降，重新回到年內(nèi)低點(diǎn)。鑒于本月中央部委多次強(qiáng)調(diào)改善房企融資環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)于民企扶持，再加之月內(nèi)供地規(guī)模的攀高，預(yù)計(jì)年末土地成交規(guī)模將迎來(lái)周期性翹尾，且同比降幅有望出現(xiàn)收窄。

??02熱度

??土拍限價(jià)松綁后

??溢價(jià)率仍低位徘徊

??市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)廣州、北京、上海、成都、蘇州等市均在月內(nèi)舉行了土拍，11月份平均溢價(jià)率3.7%，較上月微增0.1個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來(lái)第二低點(diǎn)。月內(nèi)雖然成都、合肥、濟(jì)南等城市取消了土拍限價(jià)，但從實(shí)際土拍情況來(lái)看，仍呈現(xiàn)點(diǎn)狀高熱的現(xiàn)象，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率水平有所上升，但是從拿地成本角度來(lái)看，地價(jià)水平仍處于相對(duì)審慎的范圍。因此從整體溢價(jià)率指標(biāo)來(lái)看，11月平均溢價(jià)率并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的大幅上揚(yáng)。而這也在側(cè)面說(shuō)明了，在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)取消土拍價(jià)格限制，是較為符合當(dāng)前“穩(wěn)地市”的調(diào)控目標(biāo)。

??11月土地流拍率11.9%，環(huán)比上月基本持平。就土地屬性來(lái)看，流拍土地中含宅用地幅數(shù)占比為70%，流拍地塊中含宅用地的比例有所下降。按城市統(tǒng)計(jì)，月內(nèi)福州流拍地塊數(shù)量最多，有10宗地塊出現(xiàn)流標(biāo)或撤牌，且其中有9宗地塊為住宅用地，但月內(nèi)成交的鼓樓區(qū)高工、屏西地塊依舊拍出了20%以上的高溢價(jià)，地塊冷熱分化極為顯著。在進(jìn)入12月之后，隨著年末大量三四線城市傳統(tǒng)成交高峰期的到來(lái)，再加之2023年預(yù)供地制度的影響，土地流拍率或進(jìn)一步下行。

??03重點(diǎn)地塊

??廈門湖里地塊奪得金額榜榜首

??濱湖地塊刷新合肥樓板價(jià)紀(jì)錄

??2023年11月，由于一線城市僅有北京兩宗宅地成交，整體供地質(zhì)量明顯下降，因此本月兩榜榜首和入榜門檻明顯下調(diào)。總價(jià)榜榜首地塊來(lái)自福州晉安區(qū)，為商住地塊，成交總價(jià)為48.5億元，由廈門建發(fā)底價(jià)競(jìng)得；排在第二、三位的分別來(lái)自廈門和佛山，其中居于第二位的廈門湖里五緣灣地塊，地理位置十分優(yōu)越，起拍價(jià)達(dá)47.4億元，該地吸引了7家房企參與競(jìng)拍，僅一輪，就由廈門市鴻垚盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（建發(fā)）以總價(jià)48.4億競(jìng)得，成交樓面價(jià)45955元/㎡，溢價(jià)率2.1%。排在第三位的來(lái)自佛山南海區(qū)，為商住地塊，被保利以底價(jià)47.23億元競(jìng)得，樓板價(jià)為16413元/平方米。排在第四位是合肥濱湖地塊，被安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以成交總價(jià)為33.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)44.9%，樓板價(jià)18689元/平方米，超過(guò)當(dāng)?shù)卣?wù)區(qū)融創(chuàng)壹號(hào)院地塊創(chuàng)造的17100元/平方米紀(jì)錄，創(chuàng)下合肥土拍最高成交單價(jià)紀(jì)錄。

??單價(jià)榜榜首地塊即總價(jià)榜位居第二的廈門湖里五緣灣地塊，排在第二位的則是福州鼓樓2023-40號(hào)地塊，該地塊位于鼓樓區(qū)東水路東側(cè)、福新路北側(cè)，對(duì)應(yīng)為高工小區(qū)舊改出讓地塊，地理位置十分優(yōu)越，經(jīng)過(guò)90輪競(jìng)價(jià)，由福州兆臻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（廈門建發(fā)）以23.75億競(jìng)得，溢價(jià)率23.31%，成交樓面地價(jià)38524元/㎡。這一樓面地價(jià)僅次于2016年陽(yáng)光城競(jìng)得的福州宗地2016-11地塊（陽(yáng)光城龍庭路95號(hào)），成為年度“單價(jià)地王”。排在第三位的來(lái)自南京秦淮區(qū)大校場(chǎng)G77地塊，僅1輪報(bào)價(jià)，該地塊被南部新城會(huì)展中心以底價(jià)19.8億元拿下，成交樓面價(jià)31576元/㎡。