土地交易分析謝楊春、吳嘉茗 2023-09-28 10:53:11
- 城市:全國
- 發布時間:2023-09-28
- 報告類型:土地交易分析
- 發布機構:克而瑞
??9月27日，杭州和南京同日進行了節前最后一次集中土拍，在同樣采用了“量大、質優”的供應策略下，兩個城市的土地市場熱度卻截然不同：杭州成交13宗地塊，8宗觸及最高限價搖號成交，整體溢價率9.71%，熱度回升至二季度水平；而南京所有地塊均順利出讓，但17宗地中僅有1宗搖號，其余均為底價成交，土地市場依然涼意彌漫。
??01
??杭、寧本次供應幅數均全年最高
??多宗高質量地塊集中入市本次杭州共拿出14宗宅地，總建面高達117.7萬平方米，從出讓幅數、總建面來看均是今年以來供應量最高的一次，也是杭州今年以來唯一單次集中掛牌體量超過百萬級別。按區域分布來看，杭州本次供應地塊遍布6個區域，包括濱江區、拱墅區、錢塘區、蕭山區、余杭區和臨平區，其中最為核心、最受關注的拱墅區有5宗地塊供應，另外蕭山世紀城錢塘灣、余杭良渚新城等熱門板塊也有地塊出讓。
??南京本次共出讓17宗宅地，總建面96萬平方米，建面上與前幾次的體量相當，但幅數上達到今年單次供應的最多水平。且本次南京供應地塊的質量也相對較高，17宗地塊中有11宗位于主城區，且江北新區、河西、幕府創新區等熱門板塊均有掛牌，且不乏低密度地塊。
??整體來看，兩個城市在本輪供應上都采取了“量多、質優”的供應策略。
??02
??杭州8宗地搖號成交熱度回到二季度水平
??政策寬松后南京土拍仍顯涼意在多宗優質地塊出讓的帶動下，杭州本次土拍量價齊升、熱度回溫：好運街地塊臨時撤牌后，另外13宗地塊順利成交，有8塊地到達最高限價后進入搖號程序，搖號成交比例達到57%，高于今年以來各批次搖號比例均值。此外濱江區之江單元地塊同樣高溢價成交，熱度可見一斑。除此之外，有4宗地塊底價成交，均分布于臨平和錢塘高沙。
??杭州本次土拍的平均溢價率為9.71%，從搖號比例和溢價率來看，本輪土拍熱度回到了二季度水平，主要得益于本輪超優質的土地供應。與其他熱點城市不同的是，杭州近期并沒有取消限購等利好政策發布，但本次熱點地塊均為稀缺資源、板塊內供應稀缺，在政策寬松的預期下，未來入市熱銷幾乎已成定局，因此依然吸引了開發商積極參拍。
??相比之下，南京雖然近期剛剛出臺了取消限購、降低首付比例等利好政策，且本次出讓地塊質量也不差，但土地市場依然涼意正濃。
??17宗地塊雖然全部順利成交，但僅建鄴區G53號地塊競拍至搖號環節，最終以47.1億元、43253元/平方米成交，刷新南京單價TOP3記錄，也是今年以來成交單價最高的地塊。其他地塊則均為底價成交，平均溢價率僅有3.83%，持續低位運行。
??究其原因，雖然本次主城供地不少，但主要聚集于江北核心區，而區域市場存在較大的庫存壓力，本次一次性供應7宗地塊，未來入市時間相近也會形成競品，在庫存大+競品多的雙重壓力下，開發商投資的熱情較低。
??03
??主城區地塊盈利空間仍充裕
??未來更多比拼去化速度杭州本次成功出讓13宗地塊的平均地價房價比為0.59，平均房價地價差達到15521元/平方米（含裝修價格），整體來看盈利空間表現尚可。
??按成交類型來看，搖號成交地塊的平均地價房價比為0.64，房價地價差為17375元/平方米，非搖號成交地塊的平均地價房價僅有0.51，但平均房價地價差為12555元/平方米，雖然地房比更為健康，但實際盈利的空間不如搖號成交地塊。
??另外，搖號成交的地塊均處于稀缺板塊，且周邊項目基本已經售罄，板塊內需求旺盛、后續去化預期良好，適合快速走量，因此吸引了房企的積極參拍。例如拱墅區文暉地塊、湖墅單元的兩宗地塊、申花核心的萍水街TOD地塊等均處于此類。
??由于南京已無銷售指導價，對比成交地塊的周邊售價來看，本次南京主城區成交的11宗純宅地平均地價房價比約為0.57，平均房價地價差約為16871元/平方米，與杭州相近。
??其中本次最熱門的建鄴區G53號地塊，成交樓板價為43253元/平方米，與周邊在售的中寧府相比，房價地價差超過30000元/平方米，不但盈利空間較高，且可以打造高端住宅。
??在地塊的盈利空間相近的情況下，本次杭州的火熱和南京的爆冷證明了在目前市場環境下，房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項目未來的去化難度，只有實際的銷售能帶來真正的盈利，而非停留在紙面。
??04
??品牌房企積極在杭州“爭搶”
??地方城投幾乎包場南京土拍杭州本次土拍熱度較高，各類房企均積極參拍。從成交結果來看，國央企、民企、城投均有拿地，其中國企央企拿地總價達到128億元，占總成交金額的55%，民企和城投拿地金額占比分別為25%和20%，國央企的資金實力雄厚依然凸顯。
??具體來看，建發今日拿下2宗地塊，總價高達81.9億元，是今日拿地總價最高的房企，其中錢塘灣總部地塊搖號成交、另一宗之江單元地塊也為高溢價成交，可謂“運氣與實力”并存；此外中海、招商各搖號競得一宗地。
??民企之中濱江、建杭置業、興耀等杭州土地市場的老面孔也有所斬獲，城投公司中浙江錢江房地產集團通過搖號競得湖墅單元一宗地，另外中交城投和臨平城投拿下了幾宗相對偏遠的地塊。
??南京今日的土拍由央企和地方城投包場，中海通過搖號競得建鄴區G53號地塊，其他地塊均為底價成交，其中鼓樓區的2宗地由中建八局競得，剩余地塊全都由城投公司包攬，尤其以揚子國資、江北北新區投資、江北新區產投、高淳國資、溧水經開幾大城投平臺為主。
??縱向對比今年南京土拍的拿地房企來看，本次是品牌房企拿地最少的一次，前幾次集中土拍中還有華潤、保利、建發等品牌房企以及偉星等少量民企拿地，而本次土拍涼意正濃，再度依靠城投托底成交。
??綜合來看，兩個城市同日土拍，卻展現了截然不同的走勢：杭州市場在優質地塊的加持下，房企參拍積極性高，地市熱度明顯回升，品牌房企、民企甚至城投公司都積極參與搖號，市場整體相對活躍；而南京同樣供應了多宗位于主城區的地塊，但由于庫存壓力等原因，房企拿地的積極性并不高，大部分地塊以底價成交，對于城投托底的依賴度重新提升。
??三季度末，全國許多城市發布了取消限購、降低首付、降低貸款利率等樓市利好政策，但樓市利好傳導到土地市場仍需時間，在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹慎的態度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購買力、需求支撐的核心區域的地塊，才能吸引房企積極參拍。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
