??受熱點城市調控政策收緊、供地結構改變、“三條紅線”融資新政的多重影響，9月份成交均價明顯下滑，降至年初3月水平；與此同時，土地成交溢價也有所下降，并降至4月份以來的新低，土地市場顯著降溫。隨著政策的進一步收緊，各城市土地供應節(jié)奏也發(fā)生了變化，為了準確預判接下來土地市場的走勢，本文將結合近期供地規(guī)模、供地質量和政策導向等指標進行綜合分析，對企業(yè)接下拿地提供可行性的建議。

??01

??供地規(guī)模：二線城市供應明顯增加

??9月總供應量環(huán)比增一成

??臨近四季度，在二線城市推地節(jié)奏加快帶動下，9月土地供應量高達3.1億平方米，較8月增幅高達15%，較二季度月平均供應量也有5%的增幅，創(chuàng)下年內歷史新高。

??分能級城市來看，一線城市供應規(guī)模環(huán)比微增3%，但較二季度月均供應量下降接近兩成，約在500萬平方米左右，主要是由于京、廣供應處于低位，尤其是一直以來供地較充裕的廣州9月供應量環(huán)比8月劇減三成。

??二線城市9月土地供應量環(huán)比8月上漲近四成，較二季度月均還增加了10%。但各城市市場表現不一，格局依然分化。一方面，西安、南昌、成都、重慶等中西部城市土地供應明顯增加；另一方面，二季度市場大熱的南京土地供應量明顯下滑，9月供應僅252萬平方米，環(huán)比8月降幅超兩成。

??三四線城市供應環(huán)比增加10%，分城市來看，盡管惠州、鹽城、六安、湖州等熱點三線城市供應節(jié)奏大幅放緩所致，9月供應環(huán)比減幅多超100萬平方米；但由于即將進入四季度，相當一部分上半年供地節(jié)奏偏緩的中西部小城市加大土地供應力度，使得三四線城市供應量穩(wěn)中有升。

       02

??典型城市：中西部二線城市成為供應主力

??去化壓力下鄭州、天津推地節(jié)奏趨緩

??在CRIC重點監(jiān)測的30個一二線城市中，推地量環(huán)比上漲的典型城市有21個之多，占比達七成。典型的有西安、南昌、重慶、成都等中西部城市和沈陽、大連、哈爾濱、長春等東北城市，9月全月供應量較8月增量大都超100萬平方米，尤其是西安，全月土地供應高達552萬平方米，較8月增加了482萬平方米，熱點城市中杭州、南寧等城市9月供應表現突出，兩城土地供應量均超200萬平方米，環(huán)比8月均基本實現翻番；因此，10月份一二線城市的成交規(guī)模大概率會上升。

??此外，有9個城市9月土地掛牌量不及上月。典型如鄭州、天津、蘭州、廣州等城市，9月土地供應建面環(huán)比跌幅多在30%以上、減少量均超100萬平方米。

??值得注意的是，9月土地供應顯著減少的城市有相當一部分是當前去化遭遇一定阻力的城市，典型如鄭州，截止8月底，鄭州商品住宅去化周期為10.3個月，是去年同期去化周期的2倍。2020年鄭州市本級宅地計劃供應量僅有997.7公頃，較2019年降幅超過35%，供地計劃明顯縮水，2020年1-8月市本級涉宅地供應僅258公頃，按照全年997.7公頃的宅地計劃供應量來測算，前8月完成率僅有26%，供地節(jié)奏十分緩慢。但即使是這種情況之下，鄭州供地依然比較保守。天津也是這類城市，商品住宅去化周期處于高位，為避免高庫存壓力，推地節(jié)奏整體趨緩。

       03

??供應結構：優(yōu)質地塊占比下降

??上海、廣州稀缺地塊供應力度相對較高

??雖然熱點城市土地供應量呈增加之勢，供應優(yōu)質地塊供應力度卻明顯下降。我們以高總價（出讓總價超過10億元）的土地幅數占比和高單價（起拍單價超過1萬元/平方米）的土地幅數占比來看，9月份出讓地塊中高總價地塊占比為3.1%，較8月份下降了0.5個百分點，起拍單價超過1萬元/平方米高單價地塊的比例較8月份也下降了0.1個百分點，有2.1%，這說明雖然9月土地供應雖有增加，但優(yōu)質地塊卻在減少，未來優(yōu)質宅地將會越發(fā)稀缺。

??分城市來看，寧波和廣州高品質地塊更多，優(yōu)質地塊（總價超10億或起拍樓板價超1萬元/平方米的地塊）幅數分別為12和10塊。寧波遙遙領先主要是由于寧波地價在二季度上漲迅速，并且本月供地集中在中心城市江北區(qū)和鄞州區(qū)，出讓底價大都超過1萬元/平方米，優(yōu)質地塊數量遙遙領先。

??廣州本月也有多宗優(yōu)質地塊供應，其中最值得關注的當屬海珠區(qū)兩宗涉宅地，起拍價均超3萬元/平方米，其中南洲板塊雙地鐵宅地掛牌起始價35.14億元，起拍樓面價約30597元/平方米，該板塊近七年間僅出讓一宗宅地，足見板塊供地之稀缺。地塊采用“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，設定最高限制地價50.96億元，對應的溢價率為45%。當報價達到最高限制地價后，競買方式轉為競企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。由于位置佳，加之土地資源稀缺，預計該地塊勢必會引起房企的激烈爭奪。另一宗優(yōu)質土地位于琶洲板塊，該地掛牌總價為36.30億元，折合起拍樓面價39830元/平方米，該地塊采取“限地價+競配建+搖號”的方式出讓，最高限價為52.63億元，最高配建面積9450平方米。如果該地以最高限價+最高配建拍出，那么該地塊樓面價最高將達64436元/平方米，僅次于越秀南路地塊樓面價64576元/平方米，也是廣州樓面價第二高的地塊。在這兩宗土地的助力之下，10月份廣州的地市熱度將顯著上升。

        除寧波、廣州兩城外，上海、東莞、重慶、成都、杭州、無錫、濟南也有多宗優(yōu)質地塊值得關注。以上海為例，楊浦東外灘、靜安天目社區(qū)兩地塊起拍樓板價均超5萬元/平方米，尤其是東外灘的定海社區(qū)D1-5地塊起拍樓板價高達6.2萬元/平方米，已經接近7月份龍光競得的一街之隔的土地的成交價65440元/平方米，除此之外，浦東北蔡、三林板塊也有優(yōu)質舊改地塊出讓，起拍價均在4萬元/平方米以上。近期市場大熱的東莞也值得關注，尤其是剛剛刷新地價紀錄的松山湖片區(qū)，也供應量一宗優(yōu)質涉商住地，該地塊位于大嶺山鎮(zhèn)，該地塊占地面積38816平方米，起始價為12.3億，起始樓面價為13200元/㎡，上限價18.18億元，上限樓面價19511元/㎡，由于地塊周邊利好不斷，預計也會引發(fā)房企的一輪激戰(zhàn)。

??04

??市場預判：“三道紅線”下土拍熱度大概率下滑

       上海、廣州等市拿地機會仍可重點關注

??受熱點城市調控政策收緊、供地結構改變、“三條紅線”融資新政的多重影響，9月份土地成交溢價明顯下滑，降至4月份以來的新低。就土地掛牌量來看，由于臨近年底，大部分城市供地比較積極，9月土地供應量環(huán)比增加了15%。其中供應顯著增加的城市集中在中西部省會，南京、天津等熱點城市供應明顯減少。考慮到四季度是城市推地高峰期，預計接下來的供應還會進一步增加。

??雖然土地整體供應量有所增加，但優(yōu)質地塊供應占比明顯減少，如南京、天津、蘇州、杭州均減少了優(yōu)質土地入市數量，起拍價超過3萬元的優(yōu)質地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗。在上述因素的疊加影響下，預計10月份溢價率繼續(xù)走低，高熱地塊數量進一步減少，并進一步向少數熱點城市集中。

??在接下來的土拍中，結合各城市的供地規(guī)模、供地質量等方面來看，有以下兩類城市值得房企關注：

??一類是優(yōu)質地塊供應力度依舊較強的城市，如典型上海、廣州。一方面，兩城供應量整體還維持在相對較高水平，同時大規(guī)模的土地供應中仍有多宗素質較佳的優(yōu)質地塊入市，譬如上海楊浦東外灘地塊起拍價就高達6.2萬元/平方米，由于區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃前景佳，勢必會引發(fā)房企的一番搶奪，此外還有靜安天目社區(qū)地塊、浦東北蔡、三林板塊舊改地塊，廣州海珠區(qū)也供應了2宗稀缺宅地，接下來布局優(yōu)質區(qū)域的機會較多。不過在這些優(yōu)質土地占比高、同時熱度也比較高的城市，建議還需仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現金流不足的風險。

??此外，那些供地規(guī)模較大，而高單價、總價地塊占比相對較低的城市也值得關注，如西安、南寧、長沙等。在優(yōu)質地塊入市比例下降的情況下，對于有意繼續(xù)補充土地儲備的房企而言，建議可適當關注此類拿地機會較多二線城市的近郊板塊，在板塊供求符合投資預期的情況下，相比開發(fā)限制嚴格、土拍競爭激烈的稀缺優(yōu)質地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。