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??近日，商務部等五部門聯(lián)合印發(fā)《城市商業(yè)提質(zhì)行動方案》（以下簡稱《方案》）。這一政策于二十屆四中全會后、消費市場復蘇與壓力并存的關(guān)鍵節(jié)點推出，是對“堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略支點”的具體響應與精準落地，也標志著城市商業(yè)的發(fā)展邏輯正從規(guī)模擴張的“增量時代”，全面轉(zhuǎn)向質(zhì)量、效率與體驗并重的“精益化時代”。

??一、政策背景：宏觀戰(zhàn)略引領(lǐng)與行業(yè)現(xiàn)實挑戰(zhàn)

??《方案》的出臺，源于宏觀戰(zhàn)略指引與行業(yè)發(fā)展壓力。

??從戰(zhàn)略層面看，方案是二十屆四中全會“堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點”、“以新供給創(chuàng)造新需求”等精神的具體施工圖，其核心目標直指打通制約經(jīng)濟循環(huán)的關(guān)鍵堵點——通過系統(tǒng)性提升城市商業(yè)質(zhì)量，激活國內(nèi)大循環(huán)的內(nèi)生動力，強化城市在雙循環(huán)中的樞紐作用。

??從行業(yè)層面看，當前消費市場雖保持增長態(tài)勢，但內(nèi)部分化加劇，深層結(jié)構(gòu)性問題已較為凸顯，主要體現(xiàn)在以下三個方面：

??一是消費復蘇基礎(chǔ)尚不牢固。2025年1-9月我國社會消費品零售總額同比增長4.5%，但9月單月增速放緩至3.0%，反映出當前消費市場雖保持復蘇勢頭，但居民消費信心與支付能力仍待進一步鞏固，內(nèi)需潛力尚未完全釋放。

??二是業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化顯著。2025年1-9月，與生活品質(zhì)相關(guān)的體育、娛樂用品類零售額同比增長19.6%，家用電器和音像器材類增長25.3%，顯示品質(zhì)化、升級類消費需求旺盛。然而，傳統(tǒng)百貨店零售額僅增長0.9%，顯示出傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型壓力嚴峻。

??三是商業(yè)項目競爭步入存量紅海。集中式商業(yè)正處于總量增長放緩、存量競爭加劇的階段。根據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，2025年上半年新增集中式商業(yè)項目數(shù)量125個，較去年同期下降33個；與此同時，我國存量集中式商業(yè)項目已突破1萬個，商業(yè)面積達7.08億平方米，其中約56.5%的項目開業(yè)超5年，普遍面臨設(shè)施老化、業(yè)態(tài)陳舊等問題。為應對同質(zhì)化競爭，各類商業(yè)體正積極通過打造“二次元”“體育+”“公園街區(qū)式”等主題化場景，加快業(yè)態(tài)調(diào)整與空間改造，以構(gòu)建差異化競爭優(yōu)勢。

??在此背景下，《方案》的出臺，正是對國家戰(zhàn)略的精準落地，也是對行業(yè)痛點的系統(tǒng)性回應，旨在通過一場“質(zhì)的革命”，重塑城市商業(yè)生態(tài)。

??二、政策核心內(nèi)容：五大維度重構(gòu)商業(yè)價值邏輯

??《方案》內(nèi)容詳實，舉措具體，其核心內(nèi)容可以從以下五個方面來看：

??1.商業(yè)布局：構(gòu)建梯度化、多層次網(wǎng)絡體系

??《方案》明確提出“全國示范步行街（商圈）為引領(lǐng)、特色商業(yè)街區(qū)為支撐、一刻鐘便民生活圈為基礎(chǔ)”的三級城市商業(yè)體系。其中，核心商圈通過“一街一策”“一圈一策”改造升級，旨在打造消費地標與城市名片；一刻鐘便民生活圈則推動擴圍升級，在有條件的地級市全面推進，并開展全域推進先行區(qū)試點，最終實現(xiàn)試點地區(qū)主城區(qū)社區(qū)全覆蓋。這一布局調(diào)整的關(guān)鍵意義在于，將社區(qū)商業(yè)從以往的“配套角色”，提升為商業(yè)體系的“基礎(chǔ)性、保障性”環(huán)節(jié)，成為激活日常消費、提升居民幸福感的核心抓手。

??2.商業(yè)業(yè)態(tài)：推動精準化、融合化發(fā)展

??政策引導下，商業(yè)業(yè)態(tài)正從“大而全”轉(zhuǎn)向“準而精”，并實現(xiàn)線上線下深度融合，具體體現(xiàn)為三個方向：

??一是品質(zhì)化與專業(yè)化并舉：一方面培育大型商業(yè)綜合體以滿足綜合消費需求；另一方面鼓勵發(fā)展倉儲會員店、奧特萊斯、買手店等專業(yè)業(yè)態(tài)，精準匹配特定圈層消費需求。

??二是商旅文體健深度融合：明確支持“商業(yè)+旅游”“商業(yè)+文化”等跨業(yè)態(tài)聯(lián)動，引導商業(yè)設(shè)施與旅游景點、歷史建筑等協(xié)同，開發(fā)富含地域特色的產(chǎn)品及服務。這為商業(yè)項目打造獨特性和吸引力開辟了新路徑。

??三是線上線下無縫銜接：鼓勵發(fā)展即時零售，推廣“平臺下單+門店配送”等模式，這將推動實體商業(yè)的數(shù)字化改造和履約能力提升。

??3.空間利用：強調(diào)存量更新與科技賦能

??面對土地資源約束和存量時代到來的現(xiàn)實，《方案》給出了明確的空間利用策略，核心聚焦“存量盤活”與“科技提效”：

??在存量改造方面，提出“一店一策”推動低效商業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)型，明確支持地方將符合條件的商業(yè)設(shè)施改造項目納入設(shè)備更新及城市更新行動支持范疇。

??在科技賦能方面，強調(diào)加強人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等技術(shù)集成應用，完善智能導引、精準營銷、云上購物等智慧商業(yè)新模式，旨在通過技術(shù)滲透全面提升運營效率和消費體驗。

??4.發(fā)展規(guī)劃：注重科學規(guī)劃與動態(tài)調(diào)控

??為避免重復建設(shè)和盲目發(fā)展，《方案》著重強調(diào)了規(guī)劃的科學性與動態(tài)性，形成“規(guī)劃-監(jiān)測-調(diào)整”的閉環(huán)管理：

??一方面推動商業(yè)規(guī)劃與城市國土空間總體規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃有效銜接，做到“三同”（同謀劃、同部署、同推進），確保商業(yè)發(fā)展與城市整體布局相協(xié)調(diào)。

??另一方面建立動態(tài)監(jiān)測調(diào)整機制，對主要商圈、步行街的坪效及出租率開展動態(tài)監(jiān)測，對供給過剩、效率低下的及時調(diào)整。目前，自然資源部已部署利用城市國土空間監(jiān)測數(shù)據(jù)，為商業(yè)用地調(diào)控提供支撐，進一步保障規(guī)劃落地的精準性。

??5.財政支持：引入REITs開辟長效融資渠道

??在資金保障方面，《方案》的突破性舉措在于提出支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這一政策將為沉淀大量資本的商業(yè)地產(chǎn)，提供重要的存量資產(chǎn)退出渠道和再投資資金，既能有效改善企業(yè)現(xiàn)金流，也為商業(yè)設(shè)施提質(zhì)升級提供了長效融資支持，破解了以往“改造資金缺、資產(chǎn)流動性低”的難題。

??三、政策影響：重塑行業(yè)格局與資產(chǎn)價值

??《方案》的落地實施，將對城市商業(yè)領(lǐng)域的各方參與主體產(chǎn)生深遠影響，推動行業(yè)格局與資產(chǎn)價值評估標準發(fā)生系統(tǒng)性變革：

??對地方政府而言，工作重心將從“招商引資、項目建設(shè)”轉(zhuǎn)向“科學規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)化”，需進一步提升商業(yè)規(guī)劃能力，避免盲目建設(shè)，轉(zhuǎn)而聚焦打造特色商業(yè)街區(qū)、推動文商旅體融合發(fā)展，以商業(yè)提質(zhì)帶動城市功能升級；

??對開發(fā)商與運營商而言，“跑馬圈地”的增量開發(fā)模式已正式終結(jié)，“資產(chǎn)管理能力”將成為核心競爭力。未來行業(yè)競爭的勝負手，將取決于對存量資產(chǎn)的精細化運營能力、對消費趨勢的敏銳把握能力，以及對新技術(shù)的應用轉(zhuǎn)化能力，資產(chǎn)價值評估標準也將從傳統(tǒng)的“位置+規(guī)模”，轉(zhuǎn)向“運營效率+現(xiàn)金流穩(wěn)定性+品牌價值”的綜合維度；

??對品牌商而言，將迎來創(chuàng)新發(fā)展的黃金期。具有獨特品牌主張、深耕垂直領(lǐng)域、善于創(chuàng)造內(nèi)容的“商業(yè)新物種”，將獲得更多進入優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間的機會，而與商業(yè)體共同創(chuàng)造獨特消費體驗，將成為品牌突破同質(zhì)化競爭的關(guān)鍵；

??對投資者而言，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（如REITs）的底層資產(chǎn)將更趨優(yōu)質(zhì)多元，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、強大運營護城河的存量改造項目、社區(qū)商業(yè)項目，以及智慧化程度高的商業(yè)體，將更受資本市場青睞，投資邏輯從“短期套利”轉(zhuǎn)向“長期價值持有”。

??四、趨勢展望與相關(guān)建議

??展望未來，在《方案》的指引下，中國城市商業(yè)將呈現(xiàn)四大趨勢：商圈發(fā)展主題化、社區(qū)商業(yè)中心化、消費體驗沉浸化、商業(yè)運營數(shù)字化。基于這一趨勢，我們向行業(yè)參與者提出四點建議：

??1.強化戰(zhàn)略研究與精準定位：企業(yè)需加強對城市能級、區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、消費習慣的深度研究，放棄“大而全”的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)向“小而美”、“精而專”的差異化定位，以精準匹配區(qū)域消費需求。

??2.擁抱科技但回歸人性本質(zhì)：積極應用數(shù)字化工具提升運營效率是必然方向，但需明確技術(shù)僅是手段而非目的。商業(yè)的終極目標始終是服務于“人”，需在技術(shù)賦能的同時，注重創(chuàng)造有溫度、有人情味的社交與生活空間。

??3.構(gòu)建“商業(yè)生態(tài)共同體”：開發(fā)商、運營商、品牌商、服務商需打破傳統(tǒng)的利益壁壘，從簡單的租賃合作關(guān)系，升級為“價值共創(chuàng)、風險共擔、利益共享”的伙伴關(guān)系，共同投資于內(nèi)容創(chuàng)新與體驗升級，形成協(xié)同發(fā)展的商業(yè)生態(tài)。

??4.關(guān)注政策紅利把握更新機遇：密切跟蹤各地方政府針對商圈改造、首店經(jīng)濟、夜間經(jīng)濟等出臺的配套細則，積極爭取政策支持，將存量資產(chǎn)更新作為重要戰(zhàn)略增長點，以政策紅利撬動商業(yè)提質(zhì)的內(nèi)生動力。