??放松限貸、限購的刺激力度明顯在加大但撬動需求更需讓“三個不確定性”變確定。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??截至5月11日，2022年全國累計134個省市共計出臺了231次紓困政策。施政頻次逐月提升，單4月共66個城市出臺政策，超過一季度總和。在政策涵蓋的內容上也愈發豐富，至5月長春、岳陽等出臺“15條”“18條”等組合拳。

??隨著紓困政策愈來愈多、愈演愈烈，當前相較一季度出現兩個顯著變化：一是在城市能級上愈發提高，包括上海、深圳、杭州、蘇州等25個一二線城市相繼入場。二是政策力度愈發加大，已經觸及對限貸、限購等核心調控政策的放松。

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??前期局部政策小幅放松效果不彰
疫情加速繼續下行亟需更大力度刺激措施

??當前愈發密集的紓困政策出臺，其市場背景是2022年以來地方樓市一再下行。一季度已出臺新政的效果并不理想，因此4月新一輪更大力度、更高能級的調控放松。

??4月全國百城商品住宅成交面積環比下降21%，同比降幅較3月擴大10pcts至50%。五一假期日均較4月日均降幅為75%，市場整體仍延續下行。除成都、杭州等部分折扣猛烈、利差較大的項目銷售紅火外，其余項目認購率和轉化率以降再降。

??一季度出臺新政最為積極的三四線城市更是下行加劇，五一假期泉州、常州、常熟、無錫、莆田等認購面積同、環比均下降超50%。

??政策松綁未能立即提振市場信心，無法撬動購房需求無非三方面因素：不確定是否能如期交房、不確定房價下跌、不確定能否持續月供，尤其是疫情反復更加深居民對未來收入穩定的預期。此前出臺的一系列新政對購房補貼、財稅減免、放松限售等方面的放松雖見力度、見誠心，但沒有實質上改變居民所面對的困境，對購房壓力的下降、購房需求的激發有限。

??因此，4月起各城市產生共識，無論是蘇州南京杭州的強二線還是三四線城市都紛紛放開原有顧忌、跳出既定范式，更大范圍地實施差別化住房信貸政策，并出臺突破市場預期的刺激。

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??4月起強二三線不再圍觀而是打破預期
但刺激措施多有明確適用限制和留有余地

??相比于一季度，四月中旬起強二三線城市不再圍觀紛紛下場施政。這一輪城市無論是經濟基本面還是當前樓市現狀均強于一季度已出臺新政的地市。多個沿海城市群內或中西部重鎮均出臺了一攬子房地產紓困政策，包括強二線長沙、杭州、合肥、蘇州、南京和強三線佛山、無錫、惠州、中山、嘉興、湖州、徐州、蕪湖、泰州等。

值得注意的是，這一類市場面和經濟面尚佳的地市出臺新政均留有余地，有明確的適用范圍。與一季度弱二三線城市大開大合的紓困政策不同，杭州、長沙、無錫、中山的新政僅正對新市民、人才和多孩本地戶籍家庭，有明確的人群限制；蘇州、合肥、惠州、中山則指明新政用于當前樓市較為困難的遠郊區域，市場尚可的主城區并不適用。

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??鼓勵“結清即首套”調整限貸成為突破點
強二三線解禁特定人群和區域的限購

??紓困政策的進一步深化體現在越來越多的省市針對限貸和限購政策放松，希望以最大限度通過銀行信貸和財政補貼的方式填充居民購買力，并盡量多的引入和解禁新增購房需求。

??超過半數以上的城市出臺的絕大多數紓困政策都將信貸寬松作為最主要抓手。4月中以后各地出臺的政策中“放松限貸、公積金”的占比較之前上升了7pcts至53%。此外放松限購也開始成為施政熱門，占比上升4pcts。

??放松信貸方面，除了基礎的降房貸利率和公積金政策外，新加入了對特定人群的信貸優惠。

??二線城市中，蘇州將個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。長春和貴陽等更是對首套房貸款已結清的二套房購房家庭執行首套房貸款政策。

??三四線城市則更為直接。強三線城市蕪湖、嘉興、湖州、中山、泰州、無錫等紛紛上調公積金貸款最高額度，其中惠州支持提取公積金用于支付購房首付款。其余三四線城市放松力度更大，如贛州將購房者購房者年齡放寬至70歲；達州允許使用公積金為成年子女或父母貸款；岳陽、梅州、黃石、欽州、連云港、張家口、上饒、紹興、資陽、龍巖和揚州將首套房最低首付比例降至20%。

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放松限購方面，4月起強二線城市罕見入場，包括長沙、杭州、合肥、蘇州、南京等樓市尚且平穩的二線城市紛紛調整了限購區域和限購政策。如杭州、合肥、蘇州取消了部分主城區域的限購政策；長沙、南京則降低了非本市戶籍限購門檻。

強三線城市也緊隨其后，東莞、佛山、無錫、惠州、中山、紹興等也均明文宣布實行新的住房限購政策，取消一部分區域和一部分人群的購房限制。

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放松限貸、限購的刺激力度明顯在加大
但撬動需求更需讓“三個不確定性”變確定

總而言之，強二三線上調公積金貸款上限、弱二線“不認房不認貸”、弱三四線將貸款政策放寬至國家政策規定最低水平，在刺激購房消費的力度上均是本輪政策潮中最強。最大限度地支持了居民首置首改的購房需求。同時，強二三線城市放松限購勢必將帶來一部分被限制的購房需求解禁，為市場引入一定“活水”，同時給市場傳遞救市信號。

但需要指出的是，上調公積金貸款最高額度、降低貸款首付比例均在市場預期之內。此外本次放松限購的部分城市區域實際上2021年下半年已在實質上不存在限購。

本輪強能級城市放松限貸限購政策相比此前政策而言力度明顯加大，對居民購買力的填充和新增購房需求也有實質填充。但要切實提振市場成交表現，刺激新政更需切中購房者擔心的“三個不確定性”,不確定是否能如期交房、不確定房價下跌、不確定能否持續月供，尤其是疫情反復更加深居民對未來收入穩定的預期。只有打消購房者這三方面顧慮，才能切實提高政策工具的有效性，實現多方共贏和行業的良性循環。