??熱點回放

??4月29日，政治局會議召開并提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，給地方在房地產調控上賦予了更多自主權。而過去一月中，各地因城施策陸續推進，不少地方在限購限價限貸方面勇敢突破，地方樓市松綁政策的力度和范圍明顯擴大，可以說適度“救市”符合當前的政治正確。

??當前政策“由冷轉暖”態勢明確，那么市場預期是否會因持續松綁調控而逐步改善？在多地紛紛松綁或取消“四限”政策積極救市后，為什么市場行情卻沒有應聲而起？后續在加快落實已經確定的政策下，還存在哪些發力空間？本期內參將作相關分析。

??各方觀點

??易居企業集團CEO丁祖昱認為，過去4個月，政策層面可謂由上而下，全面鋪開。中央多部委密集表態穩地產，金融委強調防范化解房企債務風險，財政部明確暫緩房地產稅改革試點。央行降準、降息幅度弱于預期，超百城的銀行自主下調房貸利率。70省市政策松綁，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購。但政策救市效果仍需要時間驗證，后續能否促進房地產市場真正回穩，能否有更大力度的刺激性政策落地是關鍵點。隨著中央政治局會議定調，后續將有更多城市因城施策促進行業良性循環，核心一、二線城市調控政策或將適度松綁，但限購政策較難全面退出；弱二線和三四線城市或將跟進放松調控，甚至刺激居民購房消費。

??瑞銀公司發布研報認為，觀測到政策確實有一定的放松，多個城市出現了首付下調，或者限購措施的放松，利率可能有一些松動，但主要集中在房價出現一定回調的低能級城市為主，并沒有全國性的大規模放松。現在房價達到一定高位之后，決策層對于房價可能引發的長期的金融風險有一定的顧慮，“房住不炒”定調被反復提及，在這樣的背景下，中央層面并沒有看到很明顯的放松，LPR五年期下調的幅度一直非常小，不太愿意做大規模的寬松。地方層面，會有一些小幅的寬松，但是大規模的放松可能不會再有。

??珠江投資集團總裁王晞認為，本輪疫情的爆發與房地產的走勢沒有關系，房地產之所以會出現問題，是因為資金流動性出現了問題。但從另外一個角度看，疫情的爆發可能會導致整個經濟面走向滑坡。這種情況下，反而對房地產會有釋放更多機會的可能，尤其是金融方面出現利好政策。不過這個機會是單一的，更多的仍取決于市場的購買力、購買意愿。現在很多房企還在持續不斷暴雷。換言之，當下的房地產風險根本沒有過去，行業的影響、壓力還沒有減輕。所以下半年市場的回暖還需要一定的時間來沉淀。

??經濟學者任澤平認為，今年房地產的穩可能是決定經濟能不能穩的重要因素，以及我們今年5.5%目標能不能實現的關鍵。短期來說要適當的釋放剛需和改善型需求。長期來看，房地產有它的問題，比如一二線的高房價，三四線的高庫存。而這些問題的出現是因為過去我們要搞區域均衡發展。所以，土地指標向東北、中西部傾斜，但是人口在大量的向東南沿海遷移。人遷移了，但是土地指標沒有遷移，所以導致人地錯配、供求錯配，以及一二線高房價、三四線高庫存。后續搞租賃房、保障房主要在東南沿海城市群，千萬不要再把保障房、租賃房指標又壓到非東南沿海地區。

??植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，2022年房地產投資在前期將延續低迷態勢，但在房地產市場調控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產市場景氣度有望逐步企穩回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地產投資增速小幅放緩至3.5%。歷史表明，住房金融政策及地方政府調控政策階段性回暖，有利于房價預期向好的方向發展，從“政策底”到“市場底”通常需要經過二到四個季度。經測算有理由相信，自2021年9月末房地產政策階段性底部開始顯現，政策基調轉向維穩，伴隨著央行和地方政府對房地產市場融資環境、購買行為和監管政策階段性寬松，預計居民部門信貸融資增速有望在2022年二季度企穩、三季度回升。

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，政治局會議標志著自上而下房地產政策目標的統一，向房地產行業釋放了更明確更積極的政策信號。對于整個房地產行業而言，購房需求將逐步釋放，市場去化節奏加快，房企流動性風險出清，消費者對購買新房擔憂緩解，市場預期會得到改善，供需兩端有望形成一個正反饋循環。隨著銷售端的好轉，將提高房企投資開工的信心，拿地積極性也將恢復。房地產市場平穩健康發展也將有助于穩定宏觀經濟大盤，助力全年經濟社會發展預期目標的實現。

??國金證券發布研報認為，系列寬松政策落地后，預計維度更多、范圍更廣、力度更大的寬松政策將持續出臺，基本面好的一二線、長三角城市銷售或率先企穩回暖。重點布局優質一二線、長三角城市且產品服務力強的房企在銷售業績表現上或恢復增長。

??中金公司發布研報認為，預計市場景氣度有望逐步進入修復通道。考慮到政策潛在積極變化，市場景氣度有望在二季度中后段開啟復蘇，并于三、四季度持續回升。這輪市場大幅調整過后，伴隨行業重回正常營商環境，房企的長期競爭力最終仍將歸于業務賽道取向、財務質量、精細化運營能力等層面的比拼。

??國家發改委國土開發與地區經濟研究所主任黃征學認為，在國內外環境復雜性超出預期前提下，中央政治局會議再次強調促進房地產市場平穩健康發展，提出兩個支持和一個優化三大舉措，分別從政策層面、需求層面和供給層面同時發力，期望房地產在穩增長、穩就業中做出貢獻。

??全國政協經濟委員會副主任楊偉民認為，當前影響經濟增長的主要因素在于消費和房地產兩個方面，這既是今后的政策重點，也是今年能否實現5.5%左右增長目標的關鍵因素。房地產占我國GDP的6.8%，建筑業占GDP的7%，兩個行業加在一起約占GDP的14%，如果這兩個行業都是負增長，就需要其他行業以更快增長去彌補其帶來的缺口，這是很難做到的。所以對房地產要高度關注，要按照中央關于建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度要求，找尋行業未來發展路徑。

??中房分析

??政治局會議釋放調控積極信號，各地政府將繼續積極發力，落實穩樓市舉措

??當前來看，樓市能否穩定更關乎宏觀經濟的穩定，而在把穩增長放在更加突出位置的大背景下，4月29日的政治局會議延續了此前國金委的維穩基調，再為行業送來了政策“大禮包”。

??具體來看，本次會議把房地產市場歸納為“管控重點風險”“守住不發生系統性風險底線”的最重要內容，其中有關房地產的表述內容明確，調性積極，除繼續堅持“房住不炒”“促進房地產市場平穩健康發展”等定位外，有兩方面內容值得重點關注：首先，會議明確提出“優化商品房預售資金監管”的要求，這對于緩解房企因預售資金從嚴監管而導致的流動性壓力，加快其監管賬戶資金流轉而不影響房企及開發項目的健康發展運營等方面，將起到至關重要的作用；其次，會議首次提及“強調支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，這意味著當前的各地政策調整已經得到高層認同，今后地方在房地產調控上的松動將獲得更多自主權，只要是支持剛性和改善性住房需求的政策，都符合“政治正確”的決定，無需再瞻前顧后、遮遮掩掩。預計后續出臺實質性寬松政策的城市將增多，出臺的政策力度也將進一步增強。至此，這一輪房地產市場的救市政策，已經獲得最高層首肯。

??當前政策趨寬，但市場循環不暢下恢復不及預期

??過去房地產調控一旦釋放積極信號，市場就會有較為敏銳的反應，而今年的形勢完全不同，盡管過去四個月樓市利好政策頻出，但本輪市場的恢復跡象顯然不及預期，目前樓市仍處于“政策底”與“市場底”之間的過渡階段。具體來看，當前行業整體處于下行態勢，房地產相關指標全面走弱。而市場循環的梗阻以及房企流動性風險等問題已滲透到了整個產業鏈，因此目前政策放松程度還不足以提振疲弱的地產需求，市場的恢復節奏不會太快。

??當前行業正陷入“銷售低迷—預期下滑—需求疲軟”負循環，而房地產從銷售到融資再到拿地的整體鏈條的循環不暢的原因在于，一方面，受國際局勢不確定因素增加、美聯儲加息和前期收縮性政策等影響，國內經濟發展持續承壓，疊加疫情反復帶來的就業不穩定和收入下降，部分知名房企爆雷帶來的消費者對項目爛尾擔憂，導致了購房意愿減弱，銷售承壓；另一方面，市場前景不明朗，企業信心不足，同時銷售低迷影響房企回款不暢，資金欠缺影響企業在施工和土地市場上的投入，供貨節奏放緩。

??房企流動性壓力仍然不容小覷，防范化解行業風險迫在眉睫

??從防風險角度出發，當前房地產行業的主要風險聚集于房地產開發企業，需要采取針對性的政策舉措加以有效緩釋。由于商品房銷售疲軟，業績增速下滑明顯，預售款資金收入減少，部分房地產開發企業在即將到來的償債高峰期仍面臨不小的經營虧損風險、流動性短缺風險和債務違約風險。近期已出臺的一系列推動信貸環境改善、規范房企融資、鼓勵出險企業項目并購和預售資金使用的政策體現了監管對于維護房地產行業長期健康發展的態度，但整體力度有限，開發商整體仍面臨多方信用的收縮，部分房企的經營問題已對行業產生一定影響。后續如不能及時有效應對風險，極易由部分房企向其他更多的房企和整個行業蔓延，進而引發系統性金融風險。因此需要高度警惕部分房企現金流和債務問題形成惡性循環，調控政策應進一步釋放住房金融環境的積極信號，以求平穩化解房企債務風險。

??從整個行業發展角度考量，在“行業良性循環和健康發展”引領下，房企信用水平的修復和重塑亟需政策加持。在對企業的支持方面，關鍵是要正視問題和對癥下藥，從房企資金壓力緩釋的具體措施來看，建議在加快落實已經確定的政策下，還可由以下幾方面入手：第一，適度調整融資“三道紅線”管理要求，真正落實企業達標期限的三年緩沖期，給予企業緩沖和過渡；第二，適當降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性；第三，引導金融機構對信用良好的受困企業合理延后貸款還款期限、續貸或降低融資成本；第四，可以牽頭大型國資地產和金融機構聯合成立基金，針對危機企業的項目資產和海外美元債收購，化解債務危機，維護資本市場信心。

??可以預期，伴隨金融糾偏政策的不斷落地及“寬信用”的兌現，二季度起房企資金面或有一定改善，但財務穩健的優質房企獲得資金傾斜的概率更大。長期來看，待整體信用恢復后，從拿地、開工、銷售、交付等一系列活動將得到良性循環。