??熱點聚焦

??12月3日，中國恒大集團（上市代碼：HK03333）在香港聯(lián)交所發(fā)布了無法履行擔保責任的公告。廣東省人民政府對此高度關注，當晚立即約談了中國恒大集團實控人許家印。應恒大地產(chǎn)集團有限公司請求，為有效化解風險，保護各方利益，維護社會穩(wěn)定，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團有限公司派出工作組，督促推進企業(yè)風險處置工作，督促切實加強內(nèi)控管理，維護正常經(jīng)營。 

??隨后，中國人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部就恒大問題作出回應。綜合各相關部門回應看，恒大問題屬于個案風險，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場的融資渠道保持暢通有序。

??熱點評析

??四部門首次就恒大問題集中發(fā)聲，維護市場穩(wěn)定，管控風險

??今年8月以來，恒大集團陸續(xù)被央行、銀保監(jiān)會等部門約談，使其成為備受矚目的風險對象。但此次四部門集中對單獨一家房地產(chǎn)企業(yè)的危機問題進行回應，實屬首例，表現(xiàn)出高層對維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、維護住房消費者的合法權益的決心。此舉有利于進一步全面清查恒大整體債務規(guī)模，有效化解風險；有利于降低上下游企業(yè)和相關房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不確定性風險；也有利于維護各方合法權益，維護社會穩(wěn)定。

??房企利潤空間大幅壓縮，市場面臨深度調(diào)整

??根據(jù)此次銀保監(jiān)會的答復，恒大問題屬于個案風險，其主要原因在于企業(yè)自身沒有根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目多元化擴張，造成經(jīng)營和財務嚴重惡化，最終爆發(fā)風險。對于金融行業(yè)來講，在恒大集團的總負債中，只有不到三分之一是金融負債，債權人也比較分散，單個金融機構風險敞口不大，不至于構成整個金融系統(tǒng)的風險。

??但對房地產(chǎn)行業(yè)來講，恒大事件并非孤例，房企資金鏈緊繃的現(xiàn)象較為普遍。從融資端來看，2021年以來，房企境內(nèi)外融資全面收緊，銀行業(yè)收緊對房企信貸政策，房企債務違約事件接連出現(xiàn)。據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報告顯示，2021年前三季度，房地產(chǎn)貸款管理的“兩道紅線”下，兩項房貸占比由升轉降，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比約27.1%，較2020年末減少1.6個百分點；個人住房貸款占比約19.7%，較2020年末減少0.3個百分點，行業(yè)融資趨勢偏緊。

??從銷售端來看，銷售情況不佳仍是制約行業(yè)的最主要因素。根據(jù)克而瑞公布的今年11 月百強房企銷售額，房地產(chǎn)銷售情況顯著收縮：房企10 強、50 強、100 強的11 月單月銷售分別為2897億元、7022 億元、8458 億元，同比增速為-28.5%、-37.8%、-37.6%。20強房企中，下跌幅度最大的是中南建設，達到52.4%。同時，房企的凈利潤也呈現(xiàn)顯著下降。

??房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的利潤率受兩端擠壓，下滑趨勢明顯，疊加人口觸頂?shù)膲毫Γ袠I(yè)規(guī)模加速收縮。

??多部門頻繁發(fā)聲，政策松動出現(xiàn)可能

??恒大面臨的問題，提醒其他房地產(chǎn)企業(yè)應避免盲目擴張、多元化無序發(fā)展、高負債高杠桿帶來的現(xiàn)金流危機。這一輪市場收縮和金融調(diào)控，也意味著房地產(chǎn)高周轉高杠桿發(fā)展階段的終結。

??面對房地產(chǎn)市場的快速回落，輿論也擔心會出現(xiàn)政策過調(diào)，并造成系統(tǒng)性風險的可能。目前市場上對放松房地產(chǎn)管制政策的呼聲較多，且部分地區(qū)政策已有調(diào)整跡象，多部委也頻繁發(fā)聲。后期應繼續(xù)關注決策層是否從全國維度放寬政策，尤其是限購限貸政策是否松動。