??導 讀 

??加碼調控與信貸嚴管落實“三穩”，租賃、稅改等長效措施料將加快

上半年總結

??01

??中央繼續堅持房住不炒、因城施策，約談13城監督落實“三穩”

??上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大環境下，中央從全局角度出發，全面、精準把控全國房地產市場，并針對市場過熱的城市適時預警、及時糾偏，確保穩地價、穩房價、穩預期目標落到實處。

??上半年，中央就房地產市場密集發聲，嚴格落實“房住不炒”的政策主基調。

??1月6日，住建部部長王蒙徽強調，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。

??3月5日，全國兩會召開，李克強總理作政府工作報告，提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??4月30日，中央政治局會議召開，會議強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，并首提防止以學區房等名義炒作房價。

??6月10日，銀保監會主席郭樹清既發表“房地產是最大灰犀?！毖哉摵笤俅晤A警樓市，稱押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。

??與此同時，住建部實地調研北京、上海、深圳、杭州、無錫等13個熱點城市，要求夯實城市政府主體責任，必要情況下采取針對性的調控政策措施，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

??具體而言，1、2月，住建部副部長倪虹率隊赴上海、北京、深圳調研。3月3日，住建部副部長赴杭州、無錫調研，要求城市政府充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，引導好預期，堅決遏制投機炒房。3月22日，住建部再赴成都、西安調研，要求落實房地產調控主體責任，建立“人、房、地、錢”聯動機制，從源頭上穩定預期，針對房地產市場存在的突出問題，及時采取措施。

??3月23日，住建部就變相放開限購問題約談南昌市政府，并派出督導組赴南昌現場督導。4月8日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求切實提高政治站位，扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

??02

??土地出讓金劃轉稅務部門征收，長期利于控制并壓降地方政府杠桿率

??……略……

??03

??以嚴打經營貸為主、調升房貸利率為輔，信貸資金管控全面趨緊

??上半年，房地產貸款集中度管理制度效果日漸顯現。銀保監會數據顯示，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，6家大型國有銀行全部實現集中度下降。體現在城市層面，上半年核心一、二線城市以及熱點三四線城市，紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長現象。

??信貸資金用途合規性審查趨嚴，謹防資金違規流入房地產市場。3月26日，銀保監會、住建部和央行三部委全面收緊經營貸監管，強化貸前、貸中貸后、銀行內部、中介機構等多領域管理，嚴防經營貸違規流入樓市。各地開展個人住房信貸管理自查，監督檢查力度有所加大，3月，北京自查發現違規流入房地產市場金額約3.4億元，占自查業務量0.35%，4月，上海銀保監局稽核發現123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產市場，6月，廈門房管局查實2725筆共計17.93億元貸款違規流入樓市，其中確認被“炒房”組織直接套取共計1.01億元。

??此外，監管覆蓋范圍不斷擴大，6月重慶、內蒙、廣州、深圳等多地監管部門，就“過橋貸”、“贖樓貸”等業務，對小貸公司、融資擔保機構展開約談和監控，意味著監管對象擴展到非銀行類金融機構。

??受信貸收緊影響，2月開始，全國房貸利率止跌回升，并趨勢性上移。融360數據顯示，2021年5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

??熱點城市房貸利率調整尤為頻繁，5月，深圳、廣州、蘇州、寧波、杭州等相繼上調首套房、二套房貸款利率。深圳建行上調房貸利率，首套房貸款利率5.10%，二套房貸利率5.60%。廣州房貸額度告急，四大行統一上調利率，首套房貸款利率從二月初的5.2%，普遍上調到5.3%-5.4%，二套房貸利率普遍從5.4%調到5.5%。蘇州四大銀行首套房貸利率全部上調至5.70%起，二套房貸利率6.00%起。寧波地區工商銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行等主流銀行將住房按揭貸款利率上調10BP，首套房調到5.45%，二套房調至5.7%。杭州多家銀行上調首套、二套房貸利率，調整后，首套房利率5.4%，二套房5.5%。

??04

??西安、合肥等24城升級調控并下沉到縣市，上海連番7次加碼

??（本節有刪減）

??上半年，各地政府落實城市主體責任，因城施策、綜合施治，促進房地產市場平穩健康發展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級調控，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。

??上半年地方調控政策還呈現三大特征：其一，調控下沉到縣市，政策嚴苛程度甚至超過主城區；其二，上海儼然是本輪房地產調控的風向標，上半年政策連番7次加碼；其三，成都、南通、衢州等政策力度相對溫和，難以實質性扭轉市場預期。

??其一，調控下沉到縣市，義烏、江山、龍游等縣市出臺調控新政，政策嚴苛程度甚至超過主城區。典型如義烏，3月落地限售，新房自取得不動產權證2年內不得出讓，而金華主城尚未實行限售。

??其二，上海仍然是近期房地產調控風向標，上半年政策連番7次加碼。1月21日，上海率先出臺“滬十條”，封堵假離婚購房漏洞，將增值稅征免年限由2年上調至5年，加強個人住房貸款審慎管理。1月25日，上海又將法拍房納入限購范圍。2月6日，上海新房認購積分搖號制度正式施行。3月3日，“滬七條”發布，規定按照優先購房政策購買的商品房限售5年，商品住宅用地出讓實行限價競價。3月12日，上海市房管局發出公告，2021年上海將主要采取集中批量入市的方式供應新建商品房。5月28日，上海進一步理清購房條件，獲得新房認購資格即認定為名下購房套數。

??其三，成都、南通、衢州等政策力度相對溫和，難以實質性扭轉市場預期。典型如南通，4月8日被住建部約談，4月20日緊急出臺十條調控舉措，但僅限于供應端有所收緊，并未涉及限購、限貸、限售等需求端調節，實難根本性扭轉市場預期。

??22城集中供地以期平抑地價，上海、武漢試行新房集中供應以穩預期

??……略……

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??下半年展望

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??06

??租賃、房產稅改等調控長效措施出臺料將提速，供需兩端落實“三穩”

??我們認為房地產長效機制改革將步入“深水區”，尤其是租賃住房供給和房地產稅制改革或將提速，速度和力度都要高于市場預期，通過在供需兩端持續發力，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標。

??供應端主要涉及以下三點：其一，土地出讓金劃轉稅務部門征收，并非代表土地財政制度的終結，土地財政仍是地方政府重要的財政收入來源，而是出于防范并化解地方財政風險的考量，在一定程度上限制城投平臺供地的非市場化行為，控制并壓降地方政府杠桿率。

??其二，房企融資的“三道紅線”將持續發力，并將由12家試點房企擴大到所有企業，嚴控房企有息負債規模，引導融資激進房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗，融資能力的高低或將成為企業的核心競爭力。與此同時，房企的投資經營戰略也將發生質的改變，房地產行業或將對標制造業，秉持有質量增長的基本原則，適當土儲規模、高周轉開發運營或將成為下一階段的行業主旋律。

??其三，集中供地城市名單有望進一步擴容，利于市場形成土地供應充足的一致預期，進而降低重點城市土拍熱度，嚴防地價上漲推升房價上漲預期。受此影響，企業投資策略需重新調整，龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益，中小房企或將被迫向非重點城市下沉，行業內的優勝劣汰、企業間的兼并重組或將成為市場常態。

??需求端主要涉及以下三點：其一，熱點城市調控政策常態化，繼續堅持“房住不炒”的政策主基調，夯實城市政府主體責任，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。強化住房的居住功能，積極支持居民自住及改善性購房需求，弱化住房的投資屬性，熱點城市仍需出手重拳，嚴堵政策監管漏洞，全面打壓投資、投機性需求。

??其二，狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續上升。以房貸管理的“兩道紅線”為監管準繩，商業銀行將嚴控個人住房貸款投放節奏，房貸利率仍將趨勢性上移，并進一步強化信貸資金用途管理，通過商業銀行全面自查、監管部門排查問責，嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房地產市場。

??其三，基于稅收法定原則，只有完成房地產稅立法，才能全面免征收房地產稅，理論上，距離房地產稅全面征收似乎有較長時間周期。但我們認為，在目前形勢下，房地產稅或將分別推進，擴大試點城市范圍，并體現一定的政策力度，而這一舉措出臺的速度和力度或將遠超市場預期。隨著住房持有成本的大幅增加，勢必在京滬深杭等資本聚集的主要城市抑制市場投機投資炒作氛圍，引導潛在購房群體理性購房，逐步扭轉長期以來房價易漲難跌的一致預期，讓資金棄虛入實，投入到其他實體產業的研發生產和技術升級中，推動經濟良性增長。

??07

??熱點城市堅持調控力度不松勁，壓力城市積極去庫存為市場減壓

??房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，夯實城市政府主體責任，切實將穩地價、穩房價、穩預期落到實處。

??熱點城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不松勁，維穩房地產市場，主要涉及以下三點：

??其一，調控政策難言松綁，仍需結合市場實際變化情況，及時采取針對性的調控政策措施。而從我們實際調研情況來看，廈門、泉州、鹽城等熱點城市樓、地市持續火熱，房價猶存一定的上漲壓力，不排除加碼調控的可能性。

??其二，進一步規范房地產交易秩序，具體涉及新房實行搖號銷售，并在配售房源比例、優先選房等環節向剛需、人才適當傾斜。建立二手房參考價格，尤其是學區房，價格更需嚴控。并加強市場監管，各經紀結構及從業人員不得渲染、炒作房屋成交信息，制造市場恐慌情緒，嚴懲虛假銷售、惡意炒作、哄抬房價等市場亂象。

??其三，強化市場預期管控，具體涉及加大供地力度，調升居住用地供地比重，緩解市場供不應求的現狀。土地出讓環節采取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等競價方式，進而給土拍市場降溫，防止地價上漲助推房價上漲預期。

??壓力城市仍需積極去庫存，為市場減壓，主要涉及以下三點：

??其一，土地供應要有供有限，根據各區域、板塊市場的供求關系，針對性地調節供地計劃，熱點板塊適度增加土地供應，壓力板塊則少供地乃至階段性不供地，項目體量更應嚴格控制，給予市場喘息的良機。

??其二，支持居民自住以及改善性購房消費，那些需求羸弱的壓力城市更要在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免均是可以操作的選項，其對市場拉動力或將更為直接有效。

??其三，棚改仍是迅速激活市場熱度的催化劑，棚改貨幣化安置既能創造不菲的增量購房需求，又能提供較強購買力支撐，利于加快樓市成交去化，緩解市場去庫存壓力。