??2020年7月23日凌晨，南京市多部門聯合發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及加強土地市場調控、支持剛性購房需求、完善住房限購政策等九方面新措施。此前杭州、東莞、寧波、深圳等樓市火熱城市都曾加碼調控，究竟這類城市政策“收緊”背后的動因是什么，這又是否意味著疫后“利好”紅利不再，諸如成都等其他“萬人搖”的城市會跟進嗎？

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??增加土地供應與控地價并舉

??打擊離婚炒房與保障剛需自住雙管齊下

??通讀此次新政全文，對比此前寧波、深圳等樓市加碼新政，基本算是一脈相承，延續了中央“房住不炒”的總基調，整體調控力度不及深圳，但是政策覆蓋面涵蓋樓、地市，與寧波的調控方向大體相似，涉及嚴控地價、限購“補漏”、剛需優先等諸多方面。具體來看： 

??一是針對土地出讓，加大供應和控地價是重點。政策強調要加大住宅用地供應，特別是加大中低價位、中小套型住宅用地供應，優先滿足剛性需求，穩定土地市場預期；同時，為防止土地市場過度競爭，提出要繼續嚴格執行“限房價、競地價”政策，尤其是熱點區域，要提高土地市場準入條件，對報名單位資格進行篩選，控制參與土地競買企業數量。事實上，早在6月5日，南京政府就曾提出“限房價、競地價”的限價新政，規定毛坯房最高銷售單價不得超過地價均價的110%，此舉北京、杭州、寧波都曾“珠玉”在前，可以有效避免開發商用低配方式拉高部分房源的銷售單價，保持地價穩定的同時，為土拍市場理性降溫。 

??二是針對于購房者，“有收有放”，圍堵限購漏洞的同時，保障剛需。一方面離異“炒房”再無可能，《通知》規定，在夫妻自離異之日起2年內，若離異前家庭名下在南京無房，離異后任一家庭成員可以成年單身人士身份在南京購買1套商品住房；離異前有1套商品住房，離異后無房一方可以成年單身人士身份在南京購買1套商品住房；離異前有2套商品住房及以上的，離異后任一家庭成員在南京均不得購買商品住房。這點基本與此前深圳的“715”新政大體雷同，意在嚴防部分家庭通過假離婚騙取購房資格。另一方面，支持剛性購房需求。優先保障南京市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。 

??三是樓盤銷售層面，強化熱點樓盤銷售管理。對社會關注度高、預計購房人數多的熱點樓盤，開發企業制定針對性銷售方案，嚴格按照審核公示方案開盤銷售。選房結果在現場公示，確保銷售進度與南京網上房地產公示同步。此舉主要是吸取杭州、成都等“萬人搖”項目的前車之鑒，避免加劇市場恐慌性購房心理，造成短期內樓市成交大熱的假象。 

??綜上，可以看出，南京此次發布的加碼新政可謂是“中規中矩”，既吸取了寧波、深圳等“前人”寶貴的經驗，譬如嚴控地價、限購“補漏”、剛需優先等常規操作；同時結合自身情況，也提出了加強樓盤銷售管理、實施全裝修和升級裝修等提個性化新政規范房地產市場。

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??土地成交同比增24%

       一、二手房量價齊升，預計后市熱度將小幅回落

??與寧波、深圳的情況大體類似，南京之所以加碼新政無疑是地方政府為應對短期內“大熱”樓、地市，貫徹“房住不炒”的堅決表態。 

??首先聚焦于土地市場，土拍熱度居高不下。2020年上半年，南京涉宅用地成交量穩步回升，累計成交建面達604萬平方米，同比增長26%。尤其是4月量價齊升，單月成交突破200萬平方米，成交樓面價亦達到1.8萬元/平方米。高價地塊數量穩步增長，值得關注的當屬江蘇高力地產集團有限公司拿下的建鄴區NO.2020G02地塊，樓面價高達42398元/平方米，溢價率達30%。

??其次是商品住宅市場，得益于居民強勁的購買力，即便在新冠疫情爆發的2月面臨“斷供”，成交依舊保持在29萬平方米，3-5月一直處于逐月遞增態勢，2020年5月迎來了集中釋放，單月成交破100萬平方米，達到了年內高點。6月雖略有回調，但上半年累計成交已基本與去年同期持平，成交均價在2.5萬元/平方米高位波動。

??從其熱銷項目來看，主要集中在中高檔，雨花臺、棲霞、江寧等三區受利好規劃驅動，區域內部分項目頻頻熱銷。棲霞的融信世紀東方項目、雨花臺區的大名城·紫金九號項目認籌人數均超2000人，而部分核心區域一二手倒掛的高性價比項目諸如建鄴區的華新城項目、浦口的悅辰府項目認籌率也都在35以上，均實現了開盤即售罄的成交佳績。

??二手房市場也在2020年上半年顯著升溫，上半年累計成交453萬平方米，同比增長44%。尤其是疫情之后，成交攀升，4-6月成交均突破100萬平方米，均價至6月突破3萬元/平方米。

??基于當前樓、地市成交表現，結合南京近期出臺的新政，我們不難判斷，隨著政府加大中低價位、中小套型住宅用地供應，同時以房價控地價，壓縮房企利潤空間等政策是進一步實施，涉宅用地成交建面有望保持穩中有增態勢，而整體地價受結構性因素影響有望進一步回落。而對于離異購房的限購圍堵一定程度上將抑制短期投機需求，而從土地出讓到居民購房等多環節優先剛需的傾向性政策將規避限制性政策造成的“誤傷”，剛需自住需求仍有望在下半年持續釋放，南京整體成交熱度也將在短期內保持穩中有降態勢。

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??南京不是“先例”也非“絕唱”

??成都、杭州等 “大熱”城市大概率跟進加碼

??事實上，近期諸如杭州、東莞、寧波、深圳、南京等城市紛紛加碼調控，我們認為，調控升級主要是針對短期內市場回升較快的個別城市，南京不是“先例”也非“絕唱”。從CRIC監測數據來看，蘭州、杭州、廈門、成都等城市短期內市場熱度同樣較高，6月單月、二季度成交同比均已回正。政策升級的初衷并不在于打壓房地產，而是在于規范購房、遏制投機，防止過多資金流入房地產。

??7月初以來先后有寧波、東莞、鄭州、杭州、深圳、哈爾濱等多個城市出臺樓市調控新政，但是我們認為，這并不代表政策轉向，多數城市還將“穩”字當頭。一方面雖然新冠疫情得到了初步控制，但整體經濟形勢依舊嚴峻，上半年GDP同比依舊下降1.6%，房地產業的壓艙石作用尤為凸現；另一方面居民就業壓力突出，收入增長受限。6月份，城鎮調查失業率同比仍高0.6個百分點，保企業主體、穩財政，尤其是短期難以擺脫土地財政依賴，平穩可持續的房地產市場環境尤為重要。 

??此外，不同城市分化行情加劇，部分缺乏基本面的三四線城市成交同比跌幅依舊大于50%，尚未恢復到疫前水平。對于這些城市而言，收入壓縮致剛需購買力受限將是制約樓市成交增長的主要短板，未來政策落腳點仍將集中在扶持企業，刺激市場活力，謹防樓、地市下跌。 

??不過，成都、杭州、蘭州等二線城市同樣有過熱征兆，新開盤項目和南京、深圳一樣頻現“萬人搖”，其中不乏投資、投機性需求進場，房價面臨較大上漲壓力，這些城市大概率將跟進加碼調控，以期將穩地價穩房價穩預期的調控目標落到實處。