??今天上午上海調(diào)控新政終于落地，并最終落實了之前的坊間傳聞。新政規(guī)定： 1，二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成。2，非本市戶籍家庭購房繳納個稅年限，由之前的累計2年提升至累計5年。企業(yè)購買住房上市交易 需滿3年；此前所坊間希冀的“外地單身解除限購”并沒有落地。

??為何此次調(diào)控如此嚴厲？這些調(diào)控措施有用嗎？未來會造成什么影響？

??供給側(cè)調(diào)控見效尚需時日，需求側(cè)調(diào)控迫在眉睫

??上海此次推出新政的最根本動因，還是為了穩(wěn)定近期房價的過快上漲。3月兩會前后，一線城市的房價高熱屢次被中央重點提及，上海市市長、市委書記也在近日接連表示，要落實中央對全國房地產(chǎn)市場“因城施策”的管理要求，從上海實際出發(fā)，加強房價調(diào)控力度。

??價格上漲的根源終歸還是在供不應(yīng)求，調(diào)整模式也無非是“增供應(yīng)、抑需求”。在供應(yīng)側(cè)，上海早有行動。在市場 供不應(yīng)求，新增建設(shè)用地有限的背景下，2015年9月，上海表示要對供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，通過增加中小戶型產(chǎn)品的方式來緩解供需矛盾。去年11月，新江灣城 地王一度“叫停”重新拍出，在調(diào)整后的規(guī)劃中，要求地塊中小套型比例不低于60%。2016年2月，上海國土局等四部門正式發(fā)文要求優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增 加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。

??但遠水解不了近渴，從土地開發(fā)到形成實際供應(yīng)，畢竟需要一定時間，而上海的房價過熱問題，又已經(jīng)迫在眉睫，因此出臺能夠快速見效的需求側(cè)新政，如調(diào)整首付比例、加強限購，也就成了勢在必行的事情。

??調(diào)控意在有的放矢，但仍不免誤傷合理需求

??從本次新政內(nèi)容來看，還是體現(xiàn)了上海“以居住為主、以普通市民為主、以普通商品房為主”的三個基本原則，但細細來看，還是不免會誤傷到了合理自住需求。逐條來看：

??“將二套普通住房首付調(diào)至五成”——力度不大

??據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前上海大多數(shù)銀行已經(jīng)將二套房首付比例調(diào)至5成、乃至更高。因此“普通住房首付比例調(diào)至5成”，對于不少購房者而言只是敘述了一遍既成事實，調(diào)控力度有限，并且也體現(xiàn)了上海市政府支持改善自住需求的精神。

??“二套非普通住房比例調(diào)至7成”——誤傷過多

??此條新政的實施，確實可調(diào)控大戶型商品住宅的成交，抑制住房價上漲的最大動力。從價格來看，2015年上海非普通住宅的房價同比上漲11%，而普通住宅房價同比增速只有5%，相比之下，非普通商品住宅房價增速快了一倍。從成交規(guī)模來看，上海2015年成交的商品住宅中，總價300萬以上住房成交面積占比超過一半，成交金額占比更是高達七成，鑒于上海房價高企的事實，這部分住宅的購房者大多都應(yīng)該是二套房。

??但另一方面，這條新政也傷及了到了大量合理改善需求，在上海2015年成交的改善住宅(120㎡以上)中，只有不到一成歸屬于普通住宅。畢竟在“移民”人口眾多的上海，三世同堂、四世同堂的家庭并不少見，對他們而言，購買大戶型住房也應(yīng)屬于合理自住需求。

??此外，二套房政策越嚴厲，離婚規(guī)避的人也會更為強烈，離婚率或許又要攀升了。

??“企業(yè)購買住房上市交易需滿3年”——限制投機

??在營改增中，企業(yè)購房可做為固定資產(chǎn)抵扣成本，此條新政的推出，可有效抑制此類投機行為的發(fā)生，是本次新政中為數(shù)不多的亮眼條款。

??“非本市戶籍限購年限提至五年”——矯枉過正

??短期來看，此條新政確實將有效抑制需求，畢竟相比1400萬的本地人口來說，980萬的外地常住人口才是上海樓市剛需的最大來源。收緊外來常住人口的限購“口子”，一方面可大幅降低需求基數(shù)，另一方面也有助于穩(wěn)定中小套型產(chǎn)品的銷售價格。

??但長期來看，因為政策調(diào)控只能做到短期抑制需求，并不能將其真正滅失，并且在高壓沉默之后，往往是更為猛烈的爆發(fā)。 中國房地產(chǎn)市場多年來的調(diào)控、暴漲，再調(diào)控、再暴漲早已驗證了這一點，2011年限購做到了政策調(diào)控的極限，而2013的市場大年，也達到中國房地產(chǎn)市場 頂峰，并且在供不應(yīng)求的北京、上海、深圳等市，不僅高壓之后的需求爆發(fā)難以控制,新政發(fā)布后“末班車”效應(yīng)(昨日即是明證)也讓監(jiān)管部門頭疼。

??綜上，本輪調(diào)控新政的出發(fā)點，確實是希望有的放矢，堅持“三個為主”基本原則，重點抑制短期過熱的高端產(chǎn)品成交。結(jié)合市場實際來看，本次新政也確實能做到平衡市場供需，短期內(nèi)為過熱的房價降溫。具體來看，在新政調(diào)控影響下，剛需產(chǎn)品、高端項目成交均會有所降溫，但由于本次新政對二套房仍是“認房不認貸”，預(yù)計置換需求仍將延續(xù)去年以來的成交熱度，并在年內(nèi)成為市場成交主力。

??但客觀的說，地方政府在壓力下為了盡快見效，此次調(diào)控還是不免過于激烈，也傷及到了眾多需求，并給未來市場又一次埋下了隱患，三年之后，限購滿五年的外地人會不會帶來一波更為猛烈的爆發(fā)呢？