研究員 / 沈曉玲、袁一超

  【事件】2014年4月12日，濟(jì)南市政府出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)城中村改造的意見》，明確濟(jì)南市的安置房依法換發(fā)具有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證，保障房享有完全產(chǎn)權(quán)。

  據(jù)了解，濟(jì)南共有330多個(gè)城中村，今年將改續(xù)建92個(gè)。力爭到2020年，中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)城中村改造工作全部啟動(dòng)。各區(qū)為城中村改造的責(zé)任主體和實(shí)施主體。

  【CRIC觀點(diǎn)】沈曉玲、袁一超：

  此次《意見》進(jìn)一步細(xì)化了城中村改造細(xì)節(jié)，并對(duì)以往遇到的問題，進(jìn)一步完善了解決方案。

  首先，“小產(chǎn)權(quán)房”改造合法化

  按照濟(jì)南市制定的安置保障政策，原集體經(jīng)濟(jì)組織成員可獲得享有完全產(chǎn)權(quán)的安置房屋。這是今年各地方政府“城中村”產(chǎn)權(quán)化的第一案，因此也值得我們關(guān)注。

  “城中村”是城市的一塊“夾縫地”，這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象，也帶來一系列的社會(huì)問題。例如環(huán)境治安，規(guī)劃發(fā)展滯后，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，等等。而政 府為了更好推進(jìn)城中村改造，努力實(shí)現(xiàn)城中村居民的完全市民化 ，必須要合理處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題，例如違章搭建，私自出售等不合規(guī)現(xiàn)象。

  對(duì)此，《意見》提出實(shí)行分類處理的辦法：1)在補(bǔ)償方面，對(duì)原集體經(jīng)濟(jì)組織成員，可以通過房屋和貨幣兩種途徑獲得補(bǔ)償。對(duì)于長期在本村居住的非 本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住戶，雖不享受保障房政策，但可購買低于市場價(jià)的安置房。2)對(duì)于違法違章建設(shè)處置方面，如果存在嚴(yán)重質(zhì)量安全隱患的房屋，依法拆 除，但集體所有非居住用房以及符合建筑安全的房屋可酌情保留，并完善相關(guān)手續(xù)。

  其次，城中村安置房獲得完全產(chǎn)權(quán)

  在歷年濟(jì)南城中村改造過程中，安置房辦證問題始終沒有得到有效解決。此次《意見》明確指出“安置房合規(guī)分配后，住房保障管理、國土資源部門依法 辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。2005年之后經(jīng)市中心城城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)已完成改造的項(xiàng)目，安置房用地和保障房用地可協(xié)議出讓給村集體組織，經(jīng)核 實(shí)確實(shí)用于安置保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的相關(guān)土地出讓費(fèi)用可追加列入相應(yīng)改造成本，安置房依法換發(fā)具有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證，保障房享有完全產(chǎn)權(quán)。”這也意味 著，城中村安置房如今終于能辦理房產(chǎn)證了，也將為促進(jìn)城中村改造進(jìn)程。

  再次，盤活土地存量，并增加城中村改造資金

  此次《意見》的實(shí)施，一方面激活了農(nóng)村土地存量，加速城市化運(yùn)動(dòng)，提升農(nóng)村人口的收入刺激需求。另一方面，也為解決城中村改造資金來源，提出了 有效措施。《意見》指出在經(jīng)營性建設(shè)用地招拍掛出讓后，土地出讓總價(jià)款的60%先行撥付到各區(qū)，作為城中村改造成本；土地出讓凈收益的70%撥付各區(qū)，專 項(xiàng)用于城中村改造的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資金平衡。這些政策措施很好解決了城中村改造的資金問題，同時(shí)盤活了城市的土地存量，值得其他地方政府借鑒。