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??預(yù)計(jì)下半年將有更多二手房房源選擇試水法拍市場(chǎng)，通過(guò)增加成交渠道加快房源周轉(zhuǎn)速度，在提高存量住房使用率同時(shí)，也可推動(dòng)一二手交易鏈條的恢復(fù)。

??◎  文 / 馬千里

??2025年6月，受季節(jié)性因素影響，月內(nèi)法拍房掛拍量上升、成交量回落，但市場(chǎng)熱度仍得以保持。本月法拍房供應(yīng)規(guī)模3.2萬(wàn)套、創(chuàng)年內(nèi)新高，成交3215套、如期回落。成交率環(huán)比持平，70%的房源溢價(jià)成交，市場(chǎng)信心延續(xù)年內(nèi)高位。與此同時(shí)，低折扣法拍房成交占比上升，買方更加注重非價(jià)格因素。

??核心要點(diǎn)

??掛拍量：年內(nèi)新高，6月新增掛拍3.2萬(wàn)套，威海多宗海景房“1元起拍”

??交易量：如期回落，成交3215套，環(huán)比下降31%，70%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比上升1個(gè)百分點(diǎn)

??成交率：全國(guó)平均成交率19%，環(huán)比持平，市場(chǎng)信心延續(xù)年內(nèi)高位

??折價(jià)率：掛拍與成交折價(jià)率雙雙下行，均回落至年內(nèi)低位

??后市展望

??正如上月所預(yù)期，隨著6月份迎來(lái)一手房交易端季節(jié)性高位，本月法拍房成交規(guī)模環(huán)比回落。不過(guò)得益于一攬子穩(wěn)市場(chǎng)政策的積極作用，法拍房的成交率、溢價(jià)成交等指標(biāo)均持續(xù)向好，本月有7.5%的成交房源出價(jià)次數(shù)超過(guò)100次，連續(xù)3個(gè)月占比在7%以上，市場(chǎng)參與者信心仍在持續(xù)提振。

??本月多地出現(xiàn)“一元法拍”，這些房源并非訴訟或破產(chǎn)處置而來(lái)，而是二手房東選擇試水法拍市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)手速度。近年來(lái)二手房成交規(guī)模雖持續(xù)放量，但從持續(xù)走低的統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，大多數(shù)二手房周轉(zhuǎn)速度仍遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是那些掛牌量高企的投資型、旅居型房產(chǎn)更是面臨有價(jià)無(wú)市的困境。再加之新房市場(chǎng)發(fā)展高品質(zhì)住房、以及新房現(xiàn)房交易占比上升的沖擊，改善類二手房交易也在面臨更多挑戰(zhàn)。隨著法拍房越來(lái)越多地為市場(chǎng)所了解，預(yù)計(jì)下半年將有更多二手房房源選擇試水法拍市場(chǎng)，通過(guò)增加成交渠道加快房源周轉(zhuǎn)速度，在提高存量住房使用率同時(shí)，也可推動(dòng)一二手交易鏈條的恢復(fù)。

??建議各地可進(jìn)一步規(guī)范二手房進(jìn)入法拍市場(chǎng)的相關(guān)條款，并確保“以舊換新”相關(guān)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)助等政策對(duì)二手房法拍一視同仁，為2025年下半年穩(wěn)市場(chǎng)提供新的渠道支持。尤其是對(duì)于那些人口基數(shù)較高，剛性需求和二手房轉(zhuǎn)讓需求龐大的蘇州、武漢、鄭州、南京等城市而言，適度放開法拍房市場(chǎng)，有利于進(jìn)一步加快需求入市節(jié)奏，為樓市的止跌企穩(wěn)提供更多助力。

??01 
??掛拍量

??供應(yīng)規(guī)模年內(nèi)新高

??多地出現(xiàn)法拍房“一元起拍”

??供應(yīng)端方面，6月新增掛拍3.2萬(wàn)套，環(huán)比上升27%，同比下降6%。起拍總價(jià)309億元，環(huán)比上升33%。本月新增掛拍套數(shù)達(dá)到2025年新高，起拍總價(jià)也為僅次于4月份，為年內(nèi)第二高位。

??從各城市情況來(lái)看，本月有7個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過(guò)500套，分別是重慶、茂名、鄭州、成都、眉山、昆明和合肥。前7名城市合計(jì)供應(yīng)5434套，占全國(guó)供應(yīng)總量的17%，其中重慶掛拍1210套，連續(xù)7個(gè)月居于首位。西安掛牌房源起拍總價(jià)14.9億元，為全國(guó)掛拍總價(jià)最高的城市。 

??一線城市中，廣州新增掛拍408套，北上深本月新增掛拍量均不足300套，深圳、上海、北京分別為242、152和148套。一線城市中新增掛拍總價(jià)最高的是深圳，達(dá)到11.4億元，上海也有11.1億元，本月北京新增掛拍總價(jià)9億元，環(huán)比下降超過(guò)50%。 

本月掛拍總價(jià)最高的一處標(biāo)的，為西安蓮湖區(qū)的豐禾萬(wàn)達(dá)綜合體，總建面11.5萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)9.07億元，起拍價(jià)8.16億元，較評(píng)估價(jià)折讓10%左右，按總建面計(jì)算平均單價(jià)為7096元/平方米。據(jù)法拍公示信息，拍賣房產(chǎn)現(xiàn)狀為整體租賃經(jīng)營(yíng)，為確保財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化，故此次拍賣為整體拍賣，競(jìng)買人須一并競(jìng)買上述29套房產(chǎn)。 此前該綜合體以9.07億元的評(píng)估價(jià)拍賣，已經(jīng)流拍過(guò)一次，此次為第二次法拍。 

??本月多地出現(xiàn)“一元起拍”，共計(jì)278套房源的起拍價(jià)被設(shè)置為了1元。面對(duì)二手房交易流速下降的現(xiàn)狀，部分二手房東開始選擇法拍房市場(chǎng)作為加速周轉(zhuǎn)的方式，而“一元起拍”，則成為了急需轉(zhuǎn)手的典型。本月大多數(shù)一元起拍房源來(lái)自于山東威海，共計(jì)216套，均為乳山的海景房，且并非集中在某一個(gè)小區(qū)，而是逾90個(gè)小區(qū)均有1元海景房起拍，且大多數(shù)房源為精裝修、家具齊全。當(dāng)前乳山二手房?jī)r(jià)已經(jīng)降至2000元/平方米，小戶型單套掛牌單價(jià)已降至7萬(wàn)元以下，且基本沒(méi)有新房開發(fā)，但二手房市場(chǎng)依舊供過(guò)于求，為了加速周轉(zhuǎn)效率，部分賣方選擇以1元起拍。并且值得注意的是，一二線城市也出現(xiàn)了一元起拍，本月上海、寧波、蘇州、南寧均有1元起拍的“特價(jià)房”，譬如上海即為崇明區(qū)的一處多層住宅4層，建面45平方米，明確內(nèi)無(wú)戶口、且無(wú)抵押，流轉(zhuǎn)方式為轉(zhuǎn)讓。

??02 
??成交量

??6月成交如期環(huán)比回落

??上海九間堂別墅“撿漏”成交

??成交方面，6月典型城市法拍房成交3215套，環(huán)比下降31%，同比減少43%。受年中一二手房成交旺季、以及5月法拍房掛牌量下降影響，本月成交量如期回落。但月內(nèi)競(jìng)拍熱度仍在持續(xù)小幅上升，70%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比增加1個(gè)百分點(diǎn)。7.5%的房源競(jìng)拍超過(guò)100次，持續(xù)處于年內(nèi)高位。

??本月廣州法拍房成交套數(shù)躍居首位，達(dá)到143套，溫州、深圳也在100套以上。就金額來(lái)看，深圳以4.5億元排在第一，上海以4.2億元排在第二，此外還有廣州、北京、杭州在2億元以上，其他城市均在1.5億元以下。

??本月成交總價(jià)最高的法拍房為上海九間堂一處別墅，成交總價(jià)1.09億元，共經(jīng)歷了9次競(jìng)拍后成交，較起拍價(jià)溢價(jià)5.4%。按證載地上建筑面積計(jì)算，平均樓板價(jià)為16萬(wàn)元/平方米。拍品共有人正在居住，共有人已繳納保證金300萬(wàn)元并承諾于拍賣成交后十五日內(nèi)騰空交付，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。作為對(duì)比，2024年3月九間堂幾乎同建筑面積的另一處別墅拍賣，門窗與部分外墻已被拆除，現(xiàn)場(chǎng)照片已是“斷壁殘?jiān)保彝锨犯哳~物業(yè)費(fèi)，最終成交總價(jià)仍達(dá)到1.44億元，平均成交單價(jià)21萬(wàn)元/平方米。而從法拍公示信息來(lái)看，今年拍賣的別墅房屋狀況維持良好，但成交均價(jià)僅為16萬(wàn)元/平方米，可謂“撿漏”成交。

??03 
??成交率

??6月成交率環(huán)比持平

??市場(chǎng)信心延續(xù)年內(nèi)高位

??據(jù) CRIC 抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，6月法拍房成交率19%，較上月環(huán)比持平。也進(jìn)一步說(shuō)明，本月成交量下滑更多的是由于指標(biāo)技術(shù)性調(diào)整所致，法拍房市場(chǎng)關(guān)注度并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。

??分城市來(lái)看，重點(diǎn)城市中上海以52%的成交率居于首位，杭州、寧波、南京、深圳也超過(guò)40%。得益于樓市穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，6月典型城市法拍房市場(chǎng)成交率延續(xù)年內(nèi)高位。

??04 
??折價(jià)率

??成交折價(jià)率下降更快

??買方愈加注重非價(jià)格因素

??6月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為28.4%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，為2025年以來(lái)第二低點(diǎn)；成交法拍房的平均折價(jià)率31.3%，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。因成交法拍房折價(jià)率下降速度更快，掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率相差2.8個(gè)百分點(diǎn)，較上月差距明顯收窄。在成交率下降的同時(shí)，成交法拍房的平均折價(jià)率仍在下降，也意味著當(dāng)前買方更加注重非價(jià)格因素，掛拍標(biāo)的本身的地段、戶型等其他因素更為買方所關(guān)注。

??對(duì)比掛拍和成交折價(jià)率差異，一拍房源相差2.8個(gè)百分點(diǎn)，較上月持平，二拍房源相差4.9個(gè)百分點(diǎn)，較上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差0.3個(gè)百分點(diǎn)，縮小了3個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，6月供求折價(jià)率差距的縮小，主要是由于變賣類房源供求認(rèn)知顯著趨同，買方不再追求更高折扣的房源，轉(zhuǎn)而更多非價(jià)格因素；但是在二拍房源方面，買方還是更為關(guān)注房源的折扣幅度，低折扣房源更受市場(chǎng)青睞。