市場報告克而瑞研究中心 2024-07-01 10:09:47 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2024-07-01
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??2024年上半年，中央、地方均密集出臺多項寬松政策，然而樓市悲觀預期仍存，新房市場依然承壓。在這樣冷清的市場環境下，房企并未“躺平”，反而在密切關注著市場，聚焦以改善人群為主的購房群體的生活理念和居住場景的變化，并以產品的創新迭代和服務的全面升級打動客戶，從而持續建立市場競爭力和行業影響力。
??未來，房企將繼續以建設“好房子”為核心目標，不斷探索產品升級迭代的路徑。隨著市場競爭的加劇和消費者需求的日益多樣化，行業內將涌現出更多具有創新性和高品質的產品，推動整個行業的持續健康發展。
??總結
??01
產品成交結構
??（1）房型：三房仍為主力，四房成交比重持續走高
??2024年上半年，根據CRIC重點監測的194個城市數據顯示，三房產品成交套數依舊占據市場主導地位，占比54.1%，但較去年下滑1.8個百分點，且降幅較一季度拉大。四房產品成交套數占比進一步提升至28.1%，較去年增長1.7個百分點。此外，二房產品成交占比13%，穩中微降。
??從歷年情況整體來看，以三、四房為主的市場格局相對穩固，其中四房產品成交占比逐年穩步增長，二、三房產品則占比呈走弱趨勢，市場持續向改善需求偏倚。
??這種趨勢與當前的政策導向、市場供求、產品趨勢均有一定關系。一方面，政策端大力發展保障房公租房等住房保障體系，解決了一部分無房群體的居住需求；同時二手房市場在供大于求背景下價格持續向下調整，亦吸引了一部分剛需客群。另一方面，在市場持續下行背景下，更多剛需客群或持觀望態度，而高端改善產品，尤其是豪宅、市場稀缺產品卻價值依舊，熱度不減。此外，今年以來政策大力倡導“好房子”建設，鼓勵房企做好產品，基于此房企愈發注重產品力打造，甚至將品質產品做到超配，對齊過去的改善型產品，使之性價比凸顯，更受市場青睞。
??分城市能級看，2024年上半年一線城市四房成交套數占比較去年提升3.3個百分點至26.1%，且增幅較一季度擴大，其余各戶型產品則成交占比基本上有所回落，其中二房產品降幅最大，達2.1個百分點；三房產品下滑0.7個百分點，但依舊占比60.9%，為市場主力。
??二線城市成交結構略顯分散，但結構相對穩定。三房產品成交套數占比較去年高點的56.4%下降2.1個百分點，二房產品較上年占比增加1.1個百分點至14.5%；此外一房、四房、五房產品的成交比重均變動不大。
??三四線城市更傾向于多室產品，四房產品成交比重較去年大幅提升2.4個百分點至接近三成，其市場份額與增幅均高于一二線城市，更趨改善的五房及以上產品成交占比也同期持增。
??（2）面積段：改善比例進一步擴大，三四線城市110㎡以上產品已成主流
??從成交面積結構看，2024年上半年90-110㎡產品成交占比顯著下滑1.5個百分點至26.5%，其余面積段則占比均有小幅提升。其中110-140㎡產品成交比重較上年進一步上漲0.5個百分點至38.4%，坐穩市場主力面積段；140㎡及以上面積段產品成交比重也均有所上揚。
??90-110㎡產品曾經一度與110-140㎡產品相接近，共同成為市場主力，近年來卻加速拉開差距，主要基于供需兩方面的原因。在供給端，高端住宅產品價格相對堅挺，房企積極戰略轉向，重視中高端產品的升級優化，推出更多大面積、低密度的產品；在需求端，購房者更加重視居住體驗，有能力的購房者為提升居住舒適度，也會選擇適當擴大面積為目標。
??分城市能級看，一線城市需求分化，主力段90-110㎡產品成交占比止升下行，較上年大幅下滑4.6個百分點至35.9%。而90㎡以下剛需產品熱度有所回升，成交比重提升1.4個百分點；同時140-180㎡高端改善產品成交比重分提升2.4個百分點，高端改善產品受市場追捧。
??二線城市成交面積結構相對持穩，110-140㎡和90-110㎡產品位列市場份額的一二位，雖然比重較去年合計下降1.8個百分點，但是仍然占據六成以上的市場份額。90㎡以下產品止跌上揚，成交占比較上年提升1.3個百分點至17.6%。
??三四線城市則體現出更為強勁的改善意愿，110-140㎡產品成交占比44.2%，110㎡及以上產品成交占比合計超六成，相較于一二線城市，成交更向大面積段集中。同時，改善面積段產品集中趨勢進一步走強，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上產品占比較去年分別增加1.6、0.9和0.4個百分點。
??（3）三房和四房產品面積段進一步顯示出改善化特征（略）
??02
產品特征
??（1）品質社區更注重全面配套設施，形成當下生活方式的“理想空間”
??當前，供求關系的格局已經發生了顯著變化，客戶的成長速度日益迅猛，產品也需與時俱進，確保在信息溝通、認知理解、審美觀念以及情感共鳴等方面，與目標客群保持一致。新一代年輕客群擁有更開放的視野和更豐富的閱歷，在審美、功能的需求上均有大幅提升，但受制于供應結構和產品痛點，少有能夠完全滿足他們“既要又要還要”的居住解決方案。
??好的生活不僅僅取決于住宅產品本身，還與街區、社區氛圍以及融入城市未來發展的社區價值增長密切相關。根據2024年上半年產品力測評的60個入圍項目來分析，品質住宅項目在社區配套設施的打造上展現出了更為全面和完善的特征，不僅滿足了客群對尊貴禮遇、漫步式活力社區、酒店化體驗、與自然共生的空間以及貼心服務等理想生活狀態的期望，更在細節上做到了多元化和個性化。
??萬科調查顯示北京年輕人日均下班休息時間為3.54小時，為全國最短，40%在家步行范圍無法享用咖啡。這促使北京萬科東廬打破慣常社區配套做法，退讓公共空間、結合城市口袋公園與歸家動線，為年輕人定制1700余平“社區盒子”，向外擁抱城市、向內服務社區，營造“上班買咖啡，下班健身回家”的便捷體驗，填補年輕人從城市到家之間的空白地帶。
??華潤天河潤府項目規劃“一城兩心、三軸四區”居住配套，打造10分鐘生活配套圈，社區商業作為項目外部配套的重要一環，為年輕客群創造兼具格調和煙火氣的街區商業氛圍。
??項目打造的“潤心社”，集合“吉山小座、創習書屋、輕氧訓練室、多巴胺健身、陽光長廊”等主題空間，從全齡體驗、多元社交、鄰里共融、精神生活等賦能社區，讓公區空間成為家的第二延展。
??（2）科技成為產品煥新的內核動力，定制未來智慧化生活場景
??在房地產市場日益成熟、消費者需求日益升級的背景下，單純依靠規模和數量的擴張已難以適應市場多元化需求。當前，房地產行業正經歷著從規模擴張到產品質量、配套服務、科技創新等多維度全面競爭的躍遷。
??為實現“綠色、低碳、智能、安全”的住宅建設目標，房企逐步加強與其他行業的跨界協同合作，促進新技術、新材料、新理念在房地產領域的廣泛應用，更能夠推動整個行業的創新和可持續發展。
??華發攜手華為、億航智能、海康威視等企業，發布“新一代好房子華發科技+產品體系技術標準”，涵蓋多項技術亮點及百余項技術細節的產品提升，其中融合了智慧無人機服務、數字智慧社區、智能家居、綠色低碳等科技。
??華發珠海灣已成為全國首個實現無人機配送的智慧住宅小區，完成了華發新一代住宅的智慧標準。
??同時，全屋智能家居系統通過1+2+N的積木式架構、數字家庭控制平臺，以及可擴展的鴻蒙生態系統，聯動玄關、客餐廳、臥室、廚房等，并以開放式設計實現與各類品牌智能設備的互聯互通。
??越秀地產持續加速智能化技術與住宅、商業等地產業務融合，以“健康+智能”為特色，打造香山樾、觀樾等科技賦能的住宅產品。其中，越秀觀樾聯動多平臺資源勢能，構建差異化智慧社區新模式。一方面聚焦全屋智能解決方案與社區空間、歸家動線、居家服務等場景的深度融合，另一方面，跨界合作網易新聞，通過WIFI/AP、GPS科技手段，開創線上圖書館的全新體驗。
??（3）國潮風起，房企細分市場需求，加碼新中式住宅戰略（略）
??展望
??03
房企在政策引導下制定自身“好房子”戰略，行業優質產品將更多涌現
??2024年3月，住建部部長提到：“不同的面積、不同的價位都有不同的好房子，我們將引導建筑師去精心設計好的戶型，鼓勵企業去研發好的產品、好的材料、好的設備，我們也希望能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。今后要拼的是高質量、新科技，好服務。”
??在住建部的“好房子”政策指引下，品牌房企紛紛重新審視、梳理自己的產品戰略體系，并在此基礎上與時俱進，擁抱創新，據不完全統計，已有10家左右房企適時推出了具備自身特色的好房子戰略。例如，華發股份于4月發布“四化十二優”體系下的“新一代好房子華發科技+產品體系技術標準”，并將其落地于年內計劃推出的珠海灣項目；華潤置地從人本觀、自然觀、城市觀、美學觀、性能觀、適配觀、工藝觀、智慧觀、服務觀九個維度重新定義“好房子”；招商蛇口從客戶需求出發，升級健康科技“4+X”體系，融合主動式全屋智能和智慧社區2.0，通過6大定制化科技場景，招商蛇口形成健康科技好房子3.0，用健康、安全、智慧定制化科技場景去滿足不同人群的需求。
??當前，做“好房子”已經成為行業共識，未來，預計會有更多房企加入“好房子”隊伍中來，市場將涌現更多優質的產品，且不拘泥于特定面積段、價位，在保證品質、服務的前提下，擁抱產品創新，產品形式將更多元化，讓不同需求階段的客戶都能住上好房，更好地滿足人民群眾對優質住房的新期待。
??04
住宅產品研發從依賴“標準化”向探索“非標化”邁進（略）
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
