市場報告 2023-07-24 09:31:52 來源：克而瑞地產(chǎn)研究
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- 發(fā)布時間:2023-07-24
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構(gòu):
??隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量不斷增長，汽車普及率加速攀升，人們對于車位的需求數(shù)量也日益走高，地下車庫已成為當前商品住宅項目中為必不可少的一部分。
??一方面，地下車庫的設置得以緩解地面車位供應不足問題；另一方面，將用車集中停放于地下，可以減少地面擁堵情況，提升建筑的整體美觀度；此外，還有利于避免車輛的風吹雨淋，并通過智能監(jiān)控措施保障車輛的安全性。
??而隨著地下車庫成為商品住宅產(chǎn)品力的重要組成部分，開發(fā)商不再是只將其當初住宅的附屬品，對其重視度及投入成本比重也逐步上升，其通過品質(zhì)感、科技感、人性化等方面表現(xiàn)的持續(xù)深化，力求與產(chǎn)品力同步升級迭代，為優(yōu)秀產(chǎn)品加持。
??文/ 克而瑞產(chǎn)品力研究中心
??01地下車庫開始注重品質(zhì)感的提升
??地下車庫的品質(zhì)感營造，主要通過地面、墻面、頂面等部位用材的講究，以及形式多樣的藝術(shù)裝置點綴、適宜的燈光變換等，形成有設計感、品質(zhì)感，與產(chǎn)品整體風格有機協(xié)調(diào)的觀感。同時，除了美觀性，亦要注重實用性，例如地面、墻面材質(zhì)需根據(jù)地區(qū)氣候作出合理的選擇。
??1、地坪用材的考究
??地庫地面作為車輛行駛和停放的主要區(qū)域，其用材的選擇及質(zhì)量一方面直接影響到地下車庫的使用感，另一方面對于地下車庫整體品質(zhì)感的打造亦起到重要助推作用。由此，地下車庫地面用材的選擇頗為講究，需綜合考量材質(zhì)的實用性、安全性、耐久性、可維護性、品質(zhì)感、使用效果等。
??從克而瑞產(chǎn)品庫近年來的數(shù)據(jù)整理來看，環(huán)氧樹脂地坪幾乎占到一半，其次為金剛砂和混凝土，分別占比27%和14.9%。
??總體來看，環(huán)氧樹脂地坪基于耐久性好、安全性高、施工方便、環(huán)保性優(yōu)、美觀、易清潔等特性，其在商品住宅產(chǎn)品中的受歡迎度、普及度不斷走高，成為市場主流。而金剛砂、混凝土等材質(zhì)亦以其硬度高、承重性好、性價比高等特點，在市場中占得一席之地。
??值得注意的是，具體的地坪用材的選擇也與地域氣候環(huán)境、產(chǎn)品檔次等因素有一定關(guān)系。
??綜合來看，北京、上海、深圳、成都等城市超50%的項目地下車庫均采用了環(huán)氧樹脂地坪。
??（部分略）
??金剛砂地坪硬度高、不易磨損，因其表面顆粒較大，不易滑動，在南方濕潤氣候的地區(qū)使用較為廣泛；同時，其具備防塵、易清潔等優(yōu)點，并同樣可以根據(jù)設計需要做成不同的顏色，盡管色彩鮮艷度略次于環(huán)氧地坪，但耐久性更優(yōu)。
??（部分略）
??此外，混凝土地坪硬度高、使用壽命長，適用于承重要求較高的地區(qū)，例如長江流域、華南等區(qū)域。而普通水泥地坪施工簡單、費用低，適用于一些一般性、簡單的地下車庫。
??2、頂面、墻面用材及裝飾的講究
??地下車庫頂面及墻面的用材、裝飾對于地庫整體環(huán)境的構(gòu)造、品質(zhì)感的提升有著舉足輕重的作用，通過頂部美化管道、吊頂裝飾；墻面石材、石漆、瓷磚等材質(zhì)的運用，以及彩繪的裝點，營造地庫更加時尚、舒適、美觀的環(huán)境。
??從克而瑞產(chǎn)品庫歷年數(shù)據(jù)梳理來看，隨著行業(yè)對產(chǎn)品力重視度的提升，項目地下車庫美化管道的比重也在不斷擴大，其占比已從2018年的35%提升至2022年的48.9%，接近五成。
??同時，設置地庫頂面吊頂?shù)捻椖空急纫灿兄鹉晷》吒呲厔荩玫妮^多的為鋁板，主要基于其透氣性、防火性、輕質(zhì)化、易于清潔等特性，多樣化的形式進一步提升美觀度，諸如鋁格柵、鋁方通等。
??而墻面的用材通常聚焦于乳膠漆、瓷磚、防霉涂料等，相對高端一些的項目還會引入巖板、石材等。
??常州江左風華地下車庫頂部采用鋁方通吊頂，并嵌入燈帶，兼顧美觀與行車安全；同時，其墻面采用防霉涂料加局部的巖板裝飾，提升整體格調(diào)。
圖：常州江左風華地下車庫吊頂及墻面
??2、藝術(shù)裝置錦上添花
??除了用材的講究，藝術(shù)裝置的適當添置能夠增加地下車庫的藝術(shù)感和文化氛圍，對于提高車庫整體品質(zhì)感起到錦上添花的作用。一方面，藝術(shù)裝置可以增加車庫的美觀度和特色，優(yōu)化車主的停車體驗。另一方面，藝術(shù)裝置還能傳遞文化、歷史等信息，豐富車庫的文化內(nèi)涵，增加車庫的社會價值和商業(yè)價值。
??在不同檔次的項目之間，對于地下車庫在藝術(shù)裝置方面的側(cè)重點顯露出差別。
圖：克而瑞產(chǎn)品庫不同項目檔次藝術(shù)裝置高頻詞云圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC
??品質(zhì)及輕奢項目更注重對于墻面的裝飾，通過將彩繪、掛畫、燈光等元素富有藝術(shù)設計感的合理搭配組合，營造藝術(shù)美感。
??寧波綠城·曉風印月的地下車庫在南北兩側(cè)坡道利用藝術(shù)漆+不銹鋼燈帶做出類似時光隧道的效果，同時在坡道下去盡頭做了兩個星空頂，藝術(shù)燈光不僅起到良好的照明作用，更提升車庫品質(zhì)感。
圖：寧波綠城·曉風印月地下車庫
??而高端項目則進一步升華藝術(shù)的維度，除了基本藝術(shù)手段，還將山水、綠植等自然元素景觀融入到藝術(shù)設計中來，并與整體的設計理念相映襯。
??例如重慶·融創(chuàng)壹號院項目，其地下車庫以時空隧道式入庫，精裝落客區(qū)定制設計。同時，將山水元素融入整個項目當中，地庫也不缺席，頂部燈帶線條設計展現(xiàn)流水動感，并引入枯山水及綠植等藝術(shù)裝置，彰顯品質(zhì)與舒適感。
圖：重慶·融創(chuàng)壹號院地下車庫
??02 地下車庫亦在“人性化”道路上
探索深耕
??1、地庫出入口細節(jié)彰顯品質(zhì)，攻破第一道心理防線
??地下車庫出入口是開車歸家的必經(jīng)之路，作為地面與地下過渡的空間節(jié)點，除了人車分流、無感通行等普遍設置，其細節(jié)的打磨、設計感及儀式感的營造一方面展現(xiàn)產(chǎn)品獨特的創(chuàng)意及理念，成為產(chǎn)品亮點；另一方面，提升業(yè)主歸家的第一觀感與體驗，擁抱心理愉悅感。
??（部分略）
圖：克而瑞產(chǎn)品庫2018-2022年地庫出入口亮點高頻詞云圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC
??廈門旭輝天樾公館地下車場入庫坡道頂部也采用了旭輝高端產(chǎn)品系中特有的星空頂，進入地下停車場入口，抬頭便能看到星光點點。
圖：廈門旭輝天樾公館地庫出入口
??（部分略）
??2、尺度感的追求，給予舒適體驗
??在地下車庫空間內(nèi)，尺度感最直接影響到戶主的停車體驗，舒適的尺度感成為地庫的重要加分項。
??尺度感包括多個方面因素，首先是車位的配比。隨著城市化的推進，汽車幾乎成為每戶人家的標配，同時配備2臺及以上車輛的家庭亦不在少數(shù)，由此對于商品住宅地下車庫的車位配比訴求愈發(fā)凸顯。
??通常而言，商品住宅地下車位配比應該根據(jù)當?shù)氐慕煌ㄇ闆r、住宅周邊的停車需求以及住宅類型等因素綜合判定，最大程度滿足業(yè)主的停車需求。合理的車位配比已成為購房者考量項目的重要因素之一。從克而瑞產(chǎn)品庫數(shù)據(jù)來看，產(chǎn)品檔次越高，其車位配比也相對充裕，高端產(chǎn)品的平均車位配比達到1.6左右。
??其次，在車庫空間內(nèi)，亦處處涉及到尺度感的考量，例如車庫凈高、車位寬度、車道寬度等。
??（部分略）
圖：克而瑞產(chǎn)品庫2018-2022年地庫空間高頻詞云圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC
??（部分略）
??重慶·融創(chuàng)壹號院地下車賦予庫奢華車位尺度，與其豪宅的定位相匹配。設有適合60W+的豪車尺寸，2.6mx5.6m的車位+6m寬的車道設計，豪車車位個數(shù)達到810輛，占比達到68%。
圖：重慶·融創(chuàng)壹號院地下車庫實景
??廈門聯(lián)發(fā)嘉和府將車位從常見的約2.4m，加寬到約2.5m，為業(yè)主出行預留舒適的距離。同時為豪車定制約1.8m高的第二后備箱，能收納高爾夫球桿、沙灘排球、野餐火爐等各種家庭使用頻率較低的用具。
圖：廈門聯(lián)發(fā)嘉和府地庫實景
??（部分略）
??3、便民設施的添置，多一份用戶關(guān)懷
??除了尺度感的把控，地下車庫適當添置一些便民設施，有助于為業(yè)主提供更多的便利，充分考慮使用者的需求和感受，同時體現(xiàn)出更多人性化關(guān)懷，提升產(chǎn)品整體競爭力及用戶滿意度。例如，預裝充電樁、手機信號全覆蓋、設置便民標識及樓棟指引牌、配備凹凸鏡、信報箱、垃圾桶、空間無障礙設施、抽/除濕機、墻柱分色分區(qū)指示等等。
圖：克而瑞產(chǎn)品庫2018-2022年地庫便民設施高頻詞云圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC
??長沙中海閱麓山的地下車庫為避免回南天地下室潮濕，配置了抽濕機。同時，地庫設計采光井，引入自然光源，改善地庫采光條件；同樓棟區(qū)域的墻面及地面噴涂不同的色彩，不僅讓地下空間色彩更加豐富亮麗，更是利用顏色進行空間分區(qū)，一目了然，幫助業(yè)主輕松找到自家所在樓棟。
圖：長沙中海閱麓山地下車庫實景
??襄陽國投招商雍江國際按照12%車位比例配置充電樁，外形復古簡約時尚，采用立式及掛墻式滿足不同車位需求。此外，其地下大堂前做精裝前導區(qū)，地面采用棋盤格進行強化，地下標識系統(tǒng)均利用不銹鋼吊牌進行導視，同時保障了美觀度與便利性。
圖：襄陽國投招商雍江國際地下車庫實景
??重慶東原江山印月在地下車庫中貼心設置了網(wǎng)約車泊客站，便于業(yè)主使用網(wǎng)約車，乘坐過程避免淋雨。
圖：重慶東原江山印月地庫網(wǎng)約車泊客站
??此外，亦有哈爾濱融創(chuàng)·觀瀾壹號于地下車庫提供專屬洗車區(qū)域，對業(yè)主24小時開放；重慶鉑悅濱江的地下車庫安裝了智能快遞柜，并預留電源，同時其地庫、電梯井做到手機信號全覆蓋。
??03
??科技賦能下
下車庫的未來感與使用體驗更佳
??隨著科技的不斷進步和智能化技術(shù)的加速發(fā)展，以及產(chǎn)品力競爭的白熱化，伴隨人們對于居住品質(zhì)訴求的不斷提升，將技術(shù)、智能化手段介入地下車庫建設及落地應用階段的操作愈發(fā)普及，并日趨成熟。
??（部分略）
??1、BMI綜合管線規(guī)劃，讓地庫管線排布更美觀高效
??地下車庫的BMI綜合管線規(guī)劃是指在地庫建設或改造過程中，結(jié)合BIM技術(shù)，對于水、電、氣等管線進行規(guī)劃設計，對地下車庫的出入口、行車通道、停車位等停車標識系統(tǒng)進行合理設計，以滿足車庫的基礎設施需求以及消防安全、快捷、舒適的要求。
??通過BIM技術(shù)的應用，一方面得以提升地庫工程施工效率，縮短工期，并增進地庫基礎設施的完備性與安全性，有效規(guī)避傳統(tǒng)車庫因設計、施工和管理不當引起的車道寬度、轉(zhuǎn)彎半徑、出入口、車庫排水、層高設置、坡度計算、樓面及頂板與梁設計失誤等一系列問題，提升地庫的使用效率及靈活性，滿足車主各種需求和使用要求；另一方面，后期運營維護更方便，有效減少地庫的維護和管理成本，提高地庫管理效率。
圖：金地BIM技術(shù)建模演示
圖片來源：公開資料
??中海廈門東灣的地下車庫實現(xiàn)地下BIM疊圖，地上戶內(nèi)BIM疊圖，總平BIM疊圖三大模塊，整合多重工序，前置協(xié)同發(fā)現(xiàn)并解決問題，利用數(shù)字化實現(xiàn)工程提效。最終呈現(xiàn)出整潔、美觀的管道排布，釋放出高度及車庫空間，實現(xiàn)建筑層高3.6米，車位凈高2.6米，車道凈高2.7米的舒闊空間，兼顧了施工優(yōu)化、美觀性、經(jīng)濟性。
圖：中海廈門東灣地下車庫BIM精益化設計
圖片來源：公開資料
圖：中海廈門東灣地下車庫最終呈現(xiàn)
??（部分略）
??2、智慧停車系統(tǒng)，實現(xiàn)無接觸通行
??智慧停車系統(tǒng)是智能化于地下車庫的典型應用，主要通過傳感器、攝像頭、計算機等設備實現(xiàn)對車輛的自動識別、定位和管理，同時還包括清晰的導視系統(tǒng)、動線指引、自動車位引導、提供實時車位信息、車輛位置查詢、繳費等服務，其提供的高效、便捷的無接觸通行體驗在后疫情時代的優(yōu)勢尤為凸顯。
??此外，智慧停車系統(tǒng)還可以通過數(shù)據(jù)分析和智能預測，優(yōu)化車位利用率，減少停車擁堵和空間浪費，提高停車場的管理效率和服務質(zhì)量。
圖：智慧停車系統(tǒng)示意
圖片來源：公開資料
圖：深圳龍華金茂府社區(qū)智能停車演示
圖片來源：公開資料
??（部分略）
??3、智能安防系統(tǒng)，為“人、財”安全保駕護航
??除了智慧通行，智能化應用還在地下車庫的安防系統(tǒng)方面得以體現(xiàn)。當前，地下車庫的安防系統(tǒng)應用主要包括監(jiān)控系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空氣質(zhì)量監(jiān)測系統(tǒng)、警報系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)等。
??通過智能安防系統(tǒng)的應用，提升了地下車庫的管控效率，極大程度降低了安全隱患與風險，為住戶營造更加安全、放心、舒適的停車環(huán)境。
圖：地庫安防系統(tǒng)示意
智能照明系統(tǒng)
智能新風系統(tǒng)
圖片來源：公開資料
??昆明東原·啟城在地庫內(nèi)設置了一氧化碳探測，在一氧化碳濃度達到一定值時，自動啟動通風設備，保持地庫空氣無害及清新。此外，還配備監(jiān)控探頭，保障監(jiān)控無死角，為保障業(yè)主財產(chǎn)不受損失，具有震懾作用。
??（部分略）
??可以看到，地下車庫通過引入BIM技術(shù)、智慧停車系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等技術(shù)、智能手段，一方面使得地庫更具未來科技感，另一方面令地庫在使用體驗感、安全性保障方面有著質(zhì)的提升。
??基于技術(shù)、成本等因素的考量，當前商品住宅地庫中，僅智慧通行系統(tǒng)相對普及，BIM技術(shù)以及智能安防等落地案例尚且涉及較少。未來，隨著技術(shù)的推進與智能化手段的加速普及，商品住宅中地庫的數(shù)字化建設、智能化應用或?qū)⒅鸩匠B(tài)化。
??總結(jié)
??隨著城市化進程的推進以及商品住宅產(chǎn)品力的加速發(fā)展，地下車庫從原先最易被忽視的存在，也開始逐步被購房者及開發(fā)商所重視，亦同步“進化”，正朝著品質(zhì)感提升、人性化深耕，科技感賦能的方向不斷邁進。對于購房者而言，地庫一方面是其日常歸家與出行的必經(jīng)之地，影響生活品質(zhì)與心情；另一方面也是商品房價值的重要組成部分，對資產(chǎn)的保值程度起到一定影響力。對于開發(fā)商而言，地下車庫已成為其提升產(chǎn)品競爭力的重要組成部分，優(yōu)秀的地庫打造不僅能夠凸顯產(chǎn)品亮點，提升產(chǎn)品附加值，更有利于提升業(yè)主滿意度，塑造良好的口碑。
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
