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2023年一季度房地產(chǎn)市場綜述

??一、  政策環(huán)境：持續(xù)寬松

??1． 中央層面：多次重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，延續(xù)“促需求、防風(fēng)險”政策主基調(diào)

??2023年第一季度， 國務(wù)院副總理劉鶴在達沃斯世界經(jīng)濟論壇2023年年會致辭、住建部部長倪虹在“部長通道”接受采訪、國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人等多次提出房地產(chǎn)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟增長和保障民生有重要意義。政策依然以穩(wěn)為主，延續(xù)“促需求、防風(fēng)險”主基調(diào)，同時支持住房租賃市場發(fā)展力度進一步加大。

??大力支持合理住房需求。住建部部長倪虹在1月和3月兩次提出要大力支持剛性和改善性住房需求，提振信心，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，大力支持購買第一套住房，首付比、首套利率該降的都要降下來，合理支持購買第二套住房。1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議、兩會政府工作報告先后提出，加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。3月3日，中國人民銀行副行長潘功勝表示，將會同相關(guān)金融部門抓好已出臺各項政策落實落地，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展。3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會發(fā)布通知提出，積極做好“帶押過戶”，要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

??持續(xù)做好房地產(chǎn)安全、金融風(fēng)險防范。住建部部長倪虹表示，防風(fēng)險，一類是安全生產(chǎn)風(fēng)險，需要靠更新改造，用現(xiàn)代科技加強人防、物防、技防，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全；一類是防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險，要用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險。安全生產(chǎn)方面：一季度住建部聯(lián)合多個部門發(fā)布通知提出提升農(nóng)房質(zhì)量安全及加強經(jīng)營性自建房安全管理。并提出繼續(xù)深入開展房屋市政工程安全生產(chǎn)治理行動。

??防范金融風(fēng)險方面：1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會提出，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子，整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。2月16日，國家主席習(xí)近平發(fā)表重要文章指出，要防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，要做好風(fēng)險應(yīng)對各項工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，要消除多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。2月20日，證監(jiān)會提出啟動不動產(chǎn)私募投資基點試點工作，更好地滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。3月5日，兩會政府工作報告指出，房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

??支持住房租賃市場發(fā)展力度進一步加大。1月13日，金融有關(guān)部門發(fā)布《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》提出，在租賃住房方面，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。1月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，以發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，大力增加保障性租賃住房供給。2月24日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布住房租賃“金融17條”征求意見稿，內(nèi)容主要包括加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等。3月24日，證監(jiān)會發(fā)文鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，明確首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

??2．地方層面：調(diào)控節(jié)奏總體平穩(wěn)，多以微調(diào)或漸進式放松為主

??2023年第一季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策172條。其中，寬松性政策158條，中性政策9條，緊縮性政策5條。從調(diào)控頻次來看，與2022年四季度相當(dāng)，調(diào)控節(jié)奏總體平穩(wěn)。從調(diào)控內(nèi)容來看，大部分城市仍是以微調(diào)或漸進式放松為主，核心舉措主要包括調(diào)整限購區(qū)域、實施差別化信貸政策、放寬落戶或購房門檻、發(fā)放購房財稅補貼、提高住房公積金貸款最高額度、推行二手房“帶押過戶”、優(yōu)化房企資金監(jiān)管、鼓勵支持房企開展讓利營銷等。

??其中，多個重點城市“四限”政策松綁。如濟南對在限購區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套再購1套；武漢市在限購區(qū)域新增一個購房資格，調(diào)整購房資格認(rèn)定套數(shù)；揚州、常州住房限售全面取消；長沙、廈門市調(diào)整限售政策將“取得不動產(chǎn)權(quán)證日期”改為“網(wǎng)簽日期”；無錫進一步縮小限購區(qū)域范圍，沈陽優(yōu)化限購區(qū)域等。

??二、  房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

??1．供求：主要行業(yè)指標(biāo)走勢分化

??2023年一季度全國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，各項指標(biāo)走勢分化。其中，開發(fā)投資累計跌幅年初收窄，并處低位徘徊；房屋新開工跌幅在1-2月明顯收窄后3月再次大幅下探，規(guī)模仍處低位；商品房銷售面積及金額持續(xù)改善，住宅銷售市場率先結(jié)束負(fù)增長局面；國房景氣指數(shù)有上年末的94.36小幅回升至94.67。

??投資：跌幅收窄。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，跌速較上年放緩。從物業(yè)類別看，住宅投資同比下降4.1%，占總投資比重為76.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅最大，下降17.1%。從地區(qū)來看，東部和東北地區(qū)跌幅相對較小，均同比下降3.4%，西部地區(qū)跌幅最大，下降12.3%。開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重為58.6%。

??開工：仍處低位。一季度，全國房屋新開工面積24121萬平方米，同比下降19.2%；其中住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%。房屋竣工面積19422萬平方米，增長14.7%；其中住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%。

??銷售：明顯好轉(zhuǎn)。一季度，全國商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%；商品房銷售金額26251億元，增加4.1%。分物業(yè)類型看，商品住宅市場明顯回升，銷售面積及金額同比均由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅分別為1.4%和7.1%；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項指標(biāo)持續(xù)下降，跌幅收窄。分區(qū)域看，僅中部地區(qū)兩項指標(biāo)持續(xù)下滑，東部、西部和東北地區(qū)指標(biāo)均有所改善，特別是東北地區(qū)表現(xiàn)明顯，同比漲幅居首。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.5%、59.0%。

??庫存：明顯增加。一季度末，商品房待售面積64770萬平方米，較上年末增加8404萬平方米。其中，住宅待售面積31841萬平方米，增加4894萬平方米；辦公樓待售面積4686萬平方米，增加613萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14062萬平方米，增加1504萬平方米。

??2．價格：新房和二手房環(huán)比上漲城市數(shù)量逐月大增

??新房：房價環(huán)比漲幅擴大，同比跌幅縮小。1-3月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為36座、55座、64座，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為0%、0.30%和0.44%。1-3月，房價同比為上漲的城市數(shù)量分別為15座、14座、18座，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-2.26%、-1.86%、-1.35%。

??二手房：房價環(huán)比上漲城市數(shù)量大幅增加。1-3月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為13座、40座、57座，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.28%，0.12%，0.26%。1-3月，價格同比上漲城市數(shù)量分別為6座、7座、8座，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-3.76%，-3.39%，-2.95%。

??3．城市：商品住宅成交量同、環(huán)比均上漲

??一季度，監(jiān)測30[1]個重點城市商品住宅成交總面積5228.35萬平方米，高于2022年各個單季，但相比2021年一季度仍減少35%。其中，武漢、杭州、成都、天津成交量領(lǐng)先，在315萬—355萬平方米之間，成交前十的城市還有青島、上海、廣州、徐州、佛山、南京，在210萬—260萬平方米之間。

??一季度末，商品住宅庫存最大的城市為青島2047萬平方米，其次武漢、成都在1900萬平方米上下；合肥庫存面積最小，為276萬平方米。消化周期上，8座城市低于12個月，合肥、杭州低于6個月；22座城市消化周期在12個月以上，大連達到63.9個月，長春超過30個月。

??土地市場方面，西安土地成交面積相對領(lǐng)先，為238.58公頃，其次杭州119.51公頃，成交前十的城市還有鄭州、長春、重慶、徐州、成都、寧波、南京、常州，位于56—100公頃區(qū)間。

??4．企業(yè)：銷售業(yè)績增長 投資依舊謹(jǐn)慎

??業(yè)績：同比轉(zhuǎn)正。一季度，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，累計業(yè)績同比轉(zhuǎn)正，增長3.1%。百強房企銷售操盤金額門檻同比降低8.7%至25.0億元，TOP30、TOP50門檻也分別下降13.1%和17.8%，至185.2億元和104.3億元；TOP10、TOP20門檻分別為452.7億元、185.2億元，同比分別上漲35.9%、2.2%。全口徑規(guī)模超過千億的房企有保利發(fā)展和萬科地產(chǎn)。

??投資：依舊謹(jǐn)慎。一季度，房企新增貨值百強總價值5059.9億元，同比下降16%。新增貨值超過100億的僅有九家房企，較去年一季度減少4家企業(yè)。綠城、建發(fā)和濱江分別以205億元、174.2億元和173.4億元位列前三，三家房企拿地主要聚焦于長三角。一季度銷售百強房企拿地銷售比僅有0.07，創(chuàng)下新低。

??融資：成本下降。一季度，克而瑞研究中心監(jiān)測的80家典型房企融資總額約1620.25億元，同比減少27.91%。前3月80家典型房企新增債券類融資成本為3.98%，較2022年全年下降0.25個百分點。

??到位資金：降幅縮小。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比減少9.0%。其中，國內(nèi)貸款4995億元，減少9.6%；利用外資8億元，減少22.7%；自籌資金10171億元，減少17.9%；定金及預(yù)收款11909億元，減少2.8%；個人按揭貸款6188億元，減少2.9%。

??三、  當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??四、  2023年二季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

??附：2023年一季度主要數(shù)據(jù)