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??導(dǎo)語(yǔ)

??隨著各項(xiàng)政策以及提振經(jīng)濟(jì)的舉措不斷落地，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展企穩(wěn)回升，市場(chǎng)信心正在逐漸被修復(fù)。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??4月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-3月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)如GDP、消費(fèi)等超出市場(chǎng)預(yù)期，結(jié)合金融數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，開局良好。

??房地產(chǎn)也延續(xù)了2月份復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，商品房銷售額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，達(dá)4.1%，住宅銷售面積、金額增速均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，保交樓之下竣工同樣延續(xù)高增長(zhǎng)。但新開工意愿仍在谷底，累計(jì)同比較1-2月份降幅擴(kuò)大9.8個(gè)百分點(diǎn)。

??01 一季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升同比增4.5%
消費(fèi)、出口、融資信貸顯著回暖

??從已公布的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，隨著疫情平穩(wěn)轉(zhuǎn)段以及三穩(wěn)舉措靠前發(fā)力，積極因素共同作用下，一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善，部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、金融數(shù)據(jù)超出預(yù)期。

??經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，一季度GDP同比增長(zhǎng)4.5%，高于此前市場(chǎng)4.1%的預(yù)期。三駕馬車中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)5.8%，與2022年四季度下降2.7%相比大幅好轉(zhuǎn)。其中3月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10.6%，比1-2月份加快7.1個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)出口同比增長(zhǎng)4.8%，尤其是3出口同比增長(zhǎng)14.8%，前值為下降1.3%。

??金融數(shù)據(jù)層面，M2同比小幅回落但仍處在階段性高位，信貸派生、政府“放水”對(duì)M2走勢(shì)形成一定支撐。社融持續(xù)高增長(zhǎng)，3月社會(huì)融資規(guī)模5.38萬(wàn)億元，同比多增7079億元。而居民、企業(yè)貸款也在持續(xù)改善，3月居民信貸新增1.24萬(wàn)億，已經(jīng)超過2021年同期，企業(yè)端貸款整體保持高位。

??從數(shù)據(jù)層面的向好體現(xiàn)出一季度經(jīng)濟(jì)活力的提升以及市場(chǎng)信心的修復(fù)。但目前經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不牢固，尤其是現(xiàn)階段下內(nèi)需不足與預(yù)期向上的可持續(xù)性制約了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的程度。

??當(dāng)前M2-M1差值在7.6個(gè)百分點(diǎn)，較2月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，一季度整體差值呈現(xiàn)不斷上移走勢(shì)，換而言之，在政策寬松下經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但活性偏低，內(nèi)生動(dòng)能相對(duì)較弱。

??02 3月商品房銷售金額同比轉(zhuǎn)正
尤其住宅點(diǎn)狀回暖銷售面積金額均正增長(zhǎng)

??1-3月，商品房銷售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，較2022年全年、2023年1-2月降幅收窄22.6個(gè)百分點(diǎn)和1.83個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額30545億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速自2022年以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。

??3月商品房銷售面積、金額分別達(dá)到14813萬(wàn)平方米、15096億元，絕對(duì)量位于近一年第三高點(diǎn)和次高。增速來(lái)看，面積同比降幅收窄14個(gè)百分點(diǎn)，金額同比時(shí)隔20個(gè)月轉(zhuǎn)正，達(dá)6.3%。由此可見，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2月以來(lái)底部復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

??尤其是住宅銷售，1-3月面積、金額累計(jì)同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，達(dá)到1.4%和7.1%，較1-2月提升2和3.6個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)構(gòu)性因素影響下金額增速仍大于面積，其中核心城市銷售領(lǐng)先，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，前三月如廣州、杭州、蘇州、合肥、武漢、天津等城市成交復(fù)蘇顯著。

??綜合來(lái)看，在疫情積壓需求集中釋放以及政策暖風(fēng)頻吹之下，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的特征。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的地區(qū)銷售數(shù)據(jù)，東部地區(qū)銷售額絕對(duì)量遠(yuǎn)大于其他區(qū)域，且一季度金額同比為9.3%，相較之下，中部同比下跌6.7%，西部則基本持平。

??03 3月竣工持續(xù)發(fā)力、同比漲32%
新開工再度跳水、降幅29%

??1-3月，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積764577萬(wàn)平方米，同比下降5.2%。房屋新開工面積24121萬(wàn)平方米，下降19.2%。房屋竣工面積19422萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.7%。

??一季度竣工表現(xiàn)亮眼、新開工則未能延續(xù)1-2月改善回升趨勢(shì)，增速再度“跳水”。

??其中竣工累計(jì)增速在1-2月份轉(zhuǎn)正回升后繼續(xù)攀升6.7個(gè)百分點(diǎn)，而3月竣工面積6244萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%，增速較1-2月份提升24個(gè)百分點(diǎn)。

??相較之下，新開工表現(xiàn)低迷，絕對(duì)量仍處在低位。一方面累計(jì)同比降幅再度回到20%附近，較1-2月份降幅擴(kuò)大9.8個(gè)百分點(diǎn)，另一方面，單月新開工面積同比降29%，與2022年月均開工量相比下跌4%，與2021年相比降幅則達(dá)到41%。

??此外，結(jié)合到位資金降幅大幅收窄來(lái)看，竣工持續(xù)向好、新開工再度走弱一定程度反映了在市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖、分化的大背景下，部分房企銷售回款主要用于“保交樓”，促使停工項(xiàng)目被盤活，實(shí)現(xiàn)復(fù)工和竣工，而非加快新開工項(xiàng)目。實(shí)際上，核心城市由于市場(chǎng)相對(duì)較熱，新開工進(jìn)度并未受到較大影響，甚至略有提升。但對(duì)于大部分市場(chǎng)透支、規(guī)模處于低谷的四五線，市場(chǎng)持續(xù)走弱極大程度影響企業(yè)開工意愿。

??04 3月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降7.2%
單月投資規(guī)模較2022年月均提升2%

??1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，降幅較1-2月份略微擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。單月而言，受前期基數(shù)較高影響，3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.2%，但規(guī)模上仍高出2022年月度平均值2%。

??投資規(guī)模相對(duì)高位以及增速的趨穩(wěn)，反映出，第一隨著資金面改善，開發(fā)投資仍有一定支撐，但主要以建安投資為主；第二，相較銷售的顯著回暖，投資降幅卻略微擴(kuò)大，說明在市場(chǎng)回暖企穩(wěn)過程中，作為顯性指標(biāo)的土地購(gòu)置仍表現(xiàn)低迷，當(dāng)前土地市場(chǎng)的復(fù)蘇僅集中在高能級(jí)城市，其他低能級(jí)土地市場(chǎng)依然冷清。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??隨著各項(xiàng)政策以及提振經(jīng)濟(jì)的舉措不斷落地，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展企穩(wěn)回升，市場(chǎng)信心正在逐漸被修復(fù)。邊際預(yù)期改善之下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)短期也將走出低迷盤整之勢(shì)，整體保持低位上升的態(tài)勢(shì)。

??但考慮到4月部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸，因此新房銷售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性仍有待檢驗(yàn)，大概率將延續(xù)弱復(fù)蘇，增長(zhǎng)動(dòng)能衰退之下，成交點(diǎn)狀回暖、城市分化加劇。預(yù)期本輪需求釋放之后，多數(shù)城市也將恢復(fù)筑底態(tài)勢(shì)，若后續(xù)漲價(jià)或取消優(yōu)惠，無(wú)政策利好疊加刺激，市場(chǎng)會(huì)有壓力。

??在提質(zhì)縮量的供地策下，土地投資仍聚焦核心22城市優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)難形成“燎原之勢(shì)”，房企拿地全面復(fù)蘇難度頗大，城市選擇集中、拿地企業(yè)集中是趨勢(shì)。短期土地投資的規(guī)模依舊將保持低位運(yùn)行，但市場(chǎng)熱度在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下慣性保持。

??竣工繼續(xù)保持回升態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn) 。“保交樓”與銷售轉(zhuǎn)暖帶來(lái)的資金面改善，將持續(xù)支撐施工、竣工等指標(biāo)回升。高能級(jí)土地購(gòu)置將一定程度與建安投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資形成雙支撐，新開工能否復(fù)蘇取決于三四線城市市場(chǎng)復(fù)蘇情況。