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??銷售市場繼續(xù)回升，住宅銷售全面轉(zhuǎn)正

??1—3月，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

??1-3月新建商品房銷售市場繼續(xù)向好，商品銷售指標跌幅進一步收窄，銷售金額同比由跌轉(zhuǎn)漲。與前兩個月相比，銷售金額同比變化大于銷售面積同比變化，表明整體市場的平均房價出現(xiàn)回升。目前行業(yè)處在由“高規(guī)模”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量”發(fā)展時期，城市之間、企業(yè)之間、產(chǎn)品之間分化都在加劇，市場仍存在不確定性，走勢仍需進一步觀察。

??3月房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松，供需兩端政策正在合力確保市場回歸平穩(wěn)，地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有重要意義。住建部門表示2023年工作重點著力“穩(wěn)支柱、防風險、惠民生”三方面，并對房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升充滿信心。央行調(diào)查也顯示居民購房意愿提高，未來三月增加購房支出的占比為17.5%，比一季度提高1.5個百分點。企業(yè)要及時把握市場修復窗口，鞏固目前回升態(tài)勢。

??單月數(shù)據(jù)來看，3月銷售面積14813萬平方米，同比減少3.5%；銷售金額15096億元，同比增加6.3%。市場沒有出現(xiàn)較明顯波動，處于溫和調(diào)整階段。

??結(jié)合央行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)看，一季度人民幣貸款增加10.6萬億元，同比增2.27萬億，同期人民幣存款增加15.39萬億元，大幅超過貸款；3月M2余額同比增長12.7%，但M1卻下行0.7個百分點到5.1%，兩者剪刀差進一步擴大；3月，CPI同比上漲0.7，較上月回落0.3個百分點，PPI同比下降2.5%，連續(xù)六個月負增長。總體來看，目前經(jīng)濟形勢是貨幣大放水，但物價指數(shù)回落，居民存款意愿大于貸款意愿，通縮態(tài)勢明顯。基于上述數(shù)據(jù)及分析，我們再看房地產(chǎn)市場的“波瀾不驚”“溫和恢復”其實是有點“步步驚心”，在貨幣大放水的條件下，錢沒有大規(guī)模回流到房地產(chǎn)市場中，無論是交易量還是價格，都顯得太過理性，核心依然是市場信心沒有恢復。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅市場持續(xù)回升，本月銷售面積同比轉(zhuǎn)為正增長，銷售金額漲幅進一步擴大；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項指標持續(xù)下降，跌幅收窄，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，地區(qū)分化較為明顯。東部、西部和東北地區(qū)指標均有所改善，特別是東北地區(qū)表現(xiàn)明顯，同比漲幅居首；中部地區(qū)兩項指標持續(xù)下滑，且跌幅較上月擴大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.5%、59.0%，份額分別比上月提升1.3個和0.3個百分點。

??— 02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模低位徘徊

??1—3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%；其中，住宅投資19767億元，下降4.1%。

??1-3月全國房地產(chǎn)投資跌幅基本保持平穩(wěn)，并未隨著銷售回升持續(xù)改善。投資態(tài)度上企業(yè)分化趨勢加劇，資金實力強的央國企積極樂觀，投資拿地相對進取；不少經(jīng)營穩(wěn)健的民營企業(yè)表示2023年的投資策略仍以“保交付”為核心，在充分化解風險前提下，再審慎開展投資。目前市場并未形成全面回升趨勢，企業(yè)融資難度依舊較高，需要根據(jù)市場形勢和政策變化，量入為出、把握投資節(jié)奏。

??月度數(shù)據(jù)方面，3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12305億元，同比減少7.2%，跌幅較上月擴大了1.5個百分點。投資單月走勢波動相對明顯，市場復蘇仍存在不確定性，只有銷售端企穩(wěn)才能提振企業(yè)信心，帶動開發(fā)投資逐步恢復。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)改善，速度放緩，跌幅較上月收窄；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅明顯，且跌幅擴大。住宅投資占總投資比重為76.1%，比上月提升0.9個百分點。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)減少，西部地區(qū)跌幅最大；東部和東北地區(qū)跌幅收窄，尤其是東北地區(qū)改善最為明顯。隨著氣溫回升，其他地區(qū)開發(fā)投資活動逐步展開，開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重為58.6%，較上月降低2.5個百分點。

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??房屋新開工面積跌幅再次下探

1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積24121萬平方米，下降19.2%。其中，住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%；辦公樓新開工面積613萬平方米，下降25.8%；商業(yè)營業(yè)用房新開工1581萬平方米，下降26.4%。

??1-3月年全國商品房新開工面積同比跌幅再次下探，主要受3月數(shù)據(jù)影響，3月新開工規(guī)模10554萬平方米，同比跌幅近三成。與此同時，房屋竣工規(guī)模在年初同比回正后繼續(xù)上漲，且漲幅擴大，反映出房地產(chǎn)企業(yè)施工重心仍然放“保交樓”上。新開工能否好轉(zhuǎn)仍要看銷售市場恢復情況，目前市場預期不穩(wěn)，增強企業(yè)信心是關鍵。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金依然負增長

??1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9.0%。其中，國內(nèi)貸款4995億元，下降9.6%；利用外資8億元，下降22.7%；自籌資金10171億元，下降17.9%；定金及預收款11909億元，下降2.8%；個人按揭貸款6188億元，下降2.9%。

??1—3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位各項資金來源中，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的52.1%，較上月提升2.4個百分點；自籌資金占29.3%，國內(nèi)貸款占14.4%。同比數(shù)據(jù)看，各項資金跌幅均有所收窄，定金及預收款和個人按揭貸款8.6個和12.4個百分點，自籌資金僅縮小0.3個百分點。可以看出，當前企業(yè)到位資金持續(xù)改善主要受商品房市場銷售回暖影響，融資端能惠及的企業(yè)仍然有限。

??在銷售數(shù)據(jù)改善的情況下，仍有千億房企摘牌，反應出房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨困境和挑戰(zhàn)。3月27日央行執(zhí)行降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點，此次降準釋放出中長期資金，促進實體經(jīng)濟發(fā)展同時也利于繼續(xù)降低房貸及助力企業(yè)融資更加寬松，維護市場穩(wěn)定。企業(yè)要根據(jù)市場修復情況，靈活進行調(diào)整，把握機會。

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??商品房待售面積較上月有所減少

3月末，商品房待售面積64770萬平方米，較上月減少758萬平方米。其中，住宅減少858萬平方米，辦公樓減少31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加127萬平方米。

??3月末待售面積在上月高增長基礎下有所減少，但減少幅度并不明顯；與去年同期相比上漲15.4%，且同比漲幅略有擴大。銷售市場回暖主要集中在重點城市，三、四線城市仍去化困難，隨著項目竣工提速庫存進一步增加。同時去化主要集中在商品住宅，商業(yè)營業(yè)用房庫存仍在持續(xù)增加。