??2022上半年中海地產（含聯營合營公司）實現合約銷售金額約1385.01億元，同比下跌33.2%，低于相比TOP10房企平均45%的降幅。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

【銷售降幅低于TOP10平均水平，中海宏洋受市場影響更大】2022上半年中海地產（含聯營合營公司）實現合約銷售金額約1385.01億元，同比下跌33.2%，低于相比TOP10房企平均45%的降幅。其中，中海宏洋的合約銷售金額達208億元，同比下降51.9%。可見，布局三四線的中海宏洋在疫情及行業下行的大背景下，受到的影響相對更大。展望下半年，中海地產的總供貨預計達5500多億，其中貨值40%聚焦一線，30%聚焦強二線，貨值儲備充足，但銷售情況仍需觀察具體市場走向。

??【上半年并購投資占比21%，未來繼續關注更多并購機會】2022上半年中海地產（含聯營合營公司）合計新增土地儲備459萬平方米，合計拿地總價531億元，分別同比下降58%及32%；對應新增總貨值1081.9億元。上半年權益建筑面積占比上升至97.4%，為2017年以來的最高值，對于合作態度更加保守。但在行業洗牌的背景下，中海地產積極收并購，上半年于廣州、上海、成都等地并購投入106.6億元，約占權益總價的21%。中海地產董事會主席顏建國表示，“未來幾個月，中海會保持積極姿態，全面撒網，希望有更好項目能夠進來。”

??【凈利潤下降21%至243億，如何平衡質量與規模發展是主要問題】2022上半年中海地產營業收入為1037.89億元，同比下降3.8%。同時利潤率水平也在下降，毛利率同比下降了5.08個百分點至23.46%；凈利率同比下降了3.41個百分點至16.95%。在此背景下，中海毛利潤同比大幅下降20.9%至243.46億元；凈利潤同比下降19.9%至175.94億元。除了營收規模及毛利率下滑之外，期內的外幣匯兌凈虧損23.9億元也是造成凈利潤下滑的原因之一。未來，如何平衡質量與規模發展依舊是中海要面對的主要問題。

??【加權平均融資利率3.44%，財務優勢突出】2022上半年中海地產的加權平均融資成本為3.44%，較年初繼續下降0.11個百分點，處于行業極低水平。2022年7月，中海有發行了2022年度第四期中期票據，發行利率3.26%，低于2022上半年的綜合借貸成本，預計未來中海融資成本仍有下降空間。中海地產的財務指標也十分優異，未觸及任何紅線，扣除受限制現金后的現金短債比為2.41，凈負債率為38.96%，處于40%以下的行業較低水平；扣除預收賬款后的資產負債率為54.58%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

??01 銷售

??降幅低于TOP10平均水平
中海宏洋受市場影響更大

??2022上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合約物業銷售金額約1385.01億元，銷售面積約626.43萬平方米，分別同比下跌33.2%及40.3%；銷售均價22110元/平米，相比年初增長13.12%。相比上半年TOP10房企的合約銷售金額同比下滑45%，中海主流城市、主流地段的投資布局，具有一定抗壓優勢。期內，中海地產的整體銷售回款率同比上升1.3個百分點至88.0%，境內銷售回款率同比上升8.8個百分點至95.1%。據管理層透露，2022上半年中海地產（含聯營合營公司）貨值約4200億（包括新增貨值約1400億），按此計算去化率僅33%；展望下半年，中海地產的總供貨預計達5500多億（包括新增貨值約2400億），其中貨值40%聚焦一線，30%聚焦強二線，貨值儲備充足，但銷售情況仍需觀察市場走向。

??從集團銷售結構來看，2022上半年中海地產各區域合約銷售金額累計達1041.3億元，同比下降12%；而合聯營及中海宏洋部分的合約銷售金額達343.7億元，同比下降36%，其中中海宏洋銷售為208.2億元，同比下降51.9%。由此可見，布局三四線的中海宏洋在疫情及行業下行的大背景下，受到的影響相對更大。

??從各區域來看，北部大區是中海主要的銷售貢獻區域，銷售金額占比達到了27%；南部大區銷售金額占比則為18%。此外，上半年中海地產在港銷售創新高，港澳海外大區的合約銷售額達110.4億元，占比同比增長7個百分點至8%；有4個城市（北京、天津、香港、廣州）合約銷售金額超百億元，29個城市市占率位居當地市場前三。

??02 投資

??并購投資107億占比21%
未來繼續關注更多并購機會

??2022上半年中海地產（不包括中海宏洋）于內地13個城市合共新增21幅土地，共新增拿地建面357.98萬平方米，同比下降27%；拿地總價為480.05億元，同比下降6.4%；其中一線城市新增貨值占比47.4%，一線和強二線城市對應新增貨值占比94%。中海宏洋新增拿地建筑面積101.44萬平方米，拿地總價51.08億元，分別同比下降83%、81%。上半年合計新增土地儲備459萬平方米，合計拿地總價531億元，分別同比下降58%及32%；對應新增總貨值1081.9億元。

??從新增土儲權益來看，上半年權益建筑面積占比上升至97.4%，為2017年以來的最高值，對于合作態度更趨于保守。但在行業洗牌的背景下，中海地產積極收并購，上半年于廣州、上海、成都等地并購投入106.6億元，約占權益拿地總價508億元的21%。具體來看,1月份中海地產以36.88億元從雅居樂和世茂收購廣州亞運城項目股權；3月,中海又以62.4億元收購上海楊浦城建江浦項目。對于接下來的并購，中海地產董事會主席顏建國表示，“未來幾個月，中海會保持積極姿態，全面撒網，希望有更好項目能夠進來。”

??從拿地結構來看，2022上半年中海地產主要于中西部拿地較多，新增土儲建面占比達到了41%，同比大幅增長了24個百分點；其中成都達68萬平米，長沙、銀川新增土儲建面均超30萬平方米。除中西部區域外，環渤海區域新增土儲占比達到了26%，同比增加了5個百分點；其中北京新增土儲達73萬平米，在各城市中位列第一。從城市能級來看，中海地產于一二線新增土儲建面占比為89%，相比2021年大幅增加了36個百分點。隨著一二線新增土儲占比的增加，拿地均價較上年繼續增長了31%至11561元/平米。此外三四線的占比為11%，三四線城市中汕頭的新增建面達到了約29萬平米，規模相對較大。

??截止2022上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備4705萬平方米（權益4095萬平方米），較期初下降7.8%；中海宏洋擁有土地儲備2734萬平方米（權益2354萬平方米），較期初下降8.2%；合計擁有土地儲備達到7439萬平米，較期初下降7.9%，可支持中海未來約3年的發展，未來可把握機會進一步補充土儲。

??03 盈利

??凈利潤下降21%至243億
質量與規模發展平衡仍是關鍵

??2022上半年中海地產營業收入為1037.89億元，同比下降3.8%；主要是由于物業發展收入同比下滑3.96%至1008.49億元。截至2022上半年，中海地產已售未結轉金額為2431億元，預計下半年整體營收規模將保持穩定。與此同時，中海的利潤率水平也在下降，毛利率同比下降了5.08個百分點至23.46%；凈利率同比下降了3.41個百分點至16.95%。在此背景下，中海毛利潤同比大幅下降20.9%至243.46億元；凈利潤同比下降19.9%至175.94億元。

??自2021年開始中海的凈利潤規模就出現了不增反降的情況，2022上半年進一步出現大幅下滑，除了營收規模及毛利率下滑之外的因素外，期內的外幣匯兌凈虧損23.9億元 (2021年同期：凈收益10.4億元) 也是造成凈利潤下滑的原因之一。未來，如何平衡質量與規模發展依舊是中海要面對的主要問題，若嚴格恪守拿地標準或導致無地可拿，若一味加大拿地力度又將對利率水平造成影響。

??04 償債

??加權平均融資利率3.44%
財務優勢突出

??歷年來，中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平。2022上半年，中海地產先后于境外新簽兩筆共40億元的5年期固息貸款，境內發行債券共180億元，包括成功發行18年期50億元的資產支持專項計劃證券，為發行時國內規模最大的綠色碳中和債券產品，也是期內同類產品發行利率新低；此外公司債60億元；中期票據70億元。2022上半年中海地產的加權平均融資成本為3.44%，較年初繼續下降0.11個百分點，處于行業極低水平。2022年7月，中海有發行了2022年度第四期中期票據，發行總額20億元，期限5年，發行利率3.26%，低于2022上半年的綜合借貸成本，預計未來中海融資成本仍有下降空間。

??中海地產的財務指標也十分優異，未觸及任何紅線，屬于綠檔企業。2022上半年中海持有現金達1253.21億元，同比上升了6.72%；扣除受限制現金后的現金短債比為2.41，長短期債務比5.41。凈負債率較年初上升了7.88個百分點，至38.96%，處于40%以下的行業較低水平；此外資產負債率為58.95%，扣除預收賬款后的資產負債率為54.58%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

??05 多元化

??租金收入達24.4億
下半年將有10個項目投入運營

??2022上半年中海商業同樣發展較快，期內新增七個運營商業物業，商業運營建筑面積增加 38 萬平方米。2022上半年，中海地產投資物業租金收入為24.4億元，同比上升7.5%。其中寫字樓租金收入為17.5億元，同比上升0.7%，購物中心租金收入為6.4億元，同比上升23.3%。下半年，中海地產還有十個項目投入運營，預計將新增商業運營建筑面積 71 萬平方米。按照中海的規劃，每年將在開發業務中投入90%左右的資源，商業將投入8%左右，剩余將嘗試如養老產業、供應鏈管理等后天業務。通過將資源分配到經營性業務層面，同時也為中海未來的發展提供了新的增長極。