??云端交流，知識共享，線上研討，自7月12日至28日，克而瑞研究中心開啟線上直播分享。

??作為克而瑞的專業研究平臺，研究中心通過地產金融峰會、產品力發布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業專家的生態交流平臺。

??“7月云端分享月”第2場聚焦當下熱點——房企如何精準布局破浪前行，由克而瑞研究中心研究高級總監謝楊春帶來《三四線需求退潮之下投資的進與退》的主題分享。

??以下為精彩發言：

??本次分享主要圍繞房企在三四線城市投資布局、三四線城市的吸引力、房企三四線投資策略、未來機遇這四部分展開。

??一、三四線投資“真相”

??2021年實際上是整個土地市場的轉折之年，三四線城市的土地成交面積達14.79億平方米，成交金額為3.47萬億，同比分別下降21%和14%。

??從市場端看，三四線城市的土地成交占全國的77%。如果三四線城市土地投資出現下滑，會對整個土地市場產生巨大的沖擊。

??從企業端看，2018年百強房企各能級成交面積占比中有近60%集中于三四線城市。而在2019年至2021年，三四線城市投資占比基本與一二線平分秋色。

??實際上，三四線并非一冷到底。2021年的一季度跟2020年二季度部分熱點三四線的城市土拍溢價率能達到19%、20%左右。但隨著去年下半年企業資金面緊張、市場下滑等因素，導致了整個三四線土拍溢價率出現了斷崖式的下跌。到了去年四季度，三四線的溢價率只有4%。

??造成三四線土地投資退潮的原因是多方面的。

??第一，市場下行。從這個國家統計局公布的70大中城市的價格指數同比走勢來看，三四線的衰落速度要遠高于一二線，甚至要比70大城市的平均值還要低。

??第二，需求透支。目前行業規模已經到達了天花板，很難再出現房價只漲不跌的情況。在上一輪周期中，由于貨幣棚改安置化，帶動了三四線的火熱，而隨著人口流出，那么導致了三四線的購買力和支付能力大幅的減弱。

??第三，庫存高企。克而瑞數據顯示，45個非重點城市2021年末廣義庫存6.64億平，需5.25年消化。

??此外，從2021年以來的融資收緊，現金流緊缺也是房企投資在三四線投資收縮的導火索。

??二、三四線投資還有吸引力？

??如果從這個城市數量來看，2021年百強房企在27個三四線城市的投資，比2018年下降20%。但在不同區域，房企拿地出現了明顯的分化。

??首先是長三角三四線城市，百強房企拿地金額占比從2018年的47%升至2021年的62%，主要是長三角居民購買力比較強、經濟基礎比較好，因此是房企布局的要塞。而珠三角則相對來說比較平穩，主要是整個珠三角尤其是大灣區進駐門檻比較高，外來房企想進一步的深耕難度比較大。

??其次，下滑最明顯的是中西部跟環渤海的城市。到了2021年，環渤海三四線的投資占比在百強房企拿占比僅6%。

??我們梳理百強房企過去四年投資力度TOP10城市。從中發現有14個城市連續出現在這個榜單之中，且這些城市全部來自長三角和珠三角。諸如，溫州、佛山、南通等持續受房企青睞。

??此外，2018年十個城市占到總的百強房企三四線拿地的比例為36%，到了2021年這一比例已經上升到了50%，房企在三四線的投資愈發集中。

??三、房企三四線投資策略

??2018年至2021年，百強房企三四線投資金額占比從41%降到了30%，那么降幅達到了11個百分點，我們說房企對于整個三四線的投資力度是在大幅收縮。

??在三四線總土儲方面，2018-2021年末，百強房企在三四線總土儲建面占比依然維持在51%左右。

??如果把二者結合起來，我們會發現，整個百強房企對于三四線的投資大致可以分為三類。第一類以投資以一二線為主的企業，比如濱江、中海等；第二類則以三四線拿地為主的房企；第三類則是像碧桂園等為代表的房企。

??比如濱江集團，2020年的投資金額有94%分布在浙江省，其中杭州占到了76%。濱江三四線投資僅僅是在義烏、湖州、瀘州、平湖有分布。到了2021年，在集中供地的影響下，盡管濱江依然在杭州積極的拿地，但其策略仍是堅守以杭州為主的基本盤，加強深耕省內三四線市場。

??又如新城控股，2018年三四線投資的比例接近了71%，到了2021年就只有59.9%，下降了十個點百分點。新城在回歸一二線城市的過程中，一方面是通過合作開發，另一方面在二線城市的選擇上，新城主要以長三角核心城市為主，如南京，蘇州等。

??雖然新城在三四線城市的布局有所收縮，但是仍聚焦長三角支點城市，如溫州、常州、臺州、徐州等。

??2019年碧桂園在三四線的占比達62%，到了2021年這一占比已經突破了73%。在2021年集中工地之后，碧桂園已經開始有意識的去往高能級城市去轉移。

??2022年，碧桂園投資策略是退出經營較弱的合作項目，逐步開始往確定性較高的高能級城市布局，有意降低土儲總量，會保持2.5-3年去化周期。

??四、房企“回高退低”成為共識，城市群聯動投資是趨勢

??對于未來，我們認為在集中供地以及三四線市場銷售下滑的背景下，回歸高能級城市未來投資主旋律。尤其是城市分化加劇的背景之下，人口較多、經濟增長穩定、房地產市場基礎比較好的三四線城市依然值得房企去關注。

??問答環節

??Q1

??回歸二線為什么進程緩慢？下半年投資會有起色么？

??A1

??當前，房企投資回歸二線城市整體較為緩慢，而且難度也較大。主要原因是受制于企業的經營戰略，尤其是在三四線城市起家的房企，他們要進入二線城市必須要考慮運營策略、營銷策略、成本控制等因素。因此，房企回歸二線城市時，除了面臨資金壓力外，還需要有精細化、體系化管理體系，需要房企付出更多的代價。

??下半年房企拿地會保持謹慎的態勢，在城市選擇方面會以集中供地的城市為主，拿地格局依然是國企和央企為主，城投公司托底的情況在下半年會逐漸減少。在城市群內，有經濟基礎和人口支撐的核心三四線城市未來相對看好。