??從新房銷售規模、房屋施工面積和土地購置面積等指標來看，行業回暖時刻遠未到來。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??5月16日上午，國家統計局公布了2022年1-4月宏觀經濟和房地產行業數據。疊加國內疫情沖擊的超預期影響，經濟下行壓力進一步加大，房地產行業銷售與投資雙雙進入大幅負增長。4月東部地區受疫情影響重挫，商品房銷售規模同比跌幅擴大21個百分點。房屋施工、新開工和竣工三個階段的規模指標均創史低，土地購置面積累計同比降幅再度擴大，受三方面拖累前4月開發投資增速有正轉負，4月同比降幅擴大至10%，成為2008年之后第三次大幅負增長的年份。穩定房地產的政策亟需加大力度，重塑市場預期，不致成為經濟增長的拖累。

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??東部地區受疫情重挫下跌28%
4月銷售同比銳減四成且跌幅擴大21PCTS

??據國家統計局數據：1—4月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。降幅較1-3月分別擴大7.2pcts和6.8pcts。

??單月來看，商品房銷售面積和銷售額均不足五位數，為8722萬平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月擴大21.3pcts和20.4pcts。

??4月全國商品房銷售規模增速無論是同比還是累計同比均出現大幅度下降，主要原因有二：

??一方面是疫情反復對區域樓市造成嚴重影響，1-4月東部地區和東北地區商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長三角城市群內強二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態管控，對市場情緒和購買能力影響巨大。東部地區樓市銷售停滯使得全國商品房規模失去支柱。

??另一方面是高度密集的新政未收到明顯成效。截至5月16日，2022年全國累計出臺了紓困政策超過270次，單4月66個地市出臺123條新政。然而“政策易改，信心難振”。當前正處于降息調規的政策惠民和居民購房信心的博弈期。據CRIC調研，全國50個主要城市4月平均開盤去化率僅30%，五一假期期間多數城市購房者仍處于觀望狀態。

??此外值得一提的是，4月全國商品房銷售均價為9326元平方米，環比上漲1%，同比下降12%。弱三四線城市以價換量現象依舊普遍，但效果已大打折扣。部分強二三線城市陸續回收銷售折扣，因此4月全國商品房銷售均價觸底微增。

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??4月新開工同比跌44%、竣工規模創新低
土地購置降幅再度擴大

??據國家統計局數據：1—4月，房地產開發企業房屋施工面積818588萬平方米，同比持平；房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%；房屋竣工面積20030萬平方米，下降11.9%。三者較1-3月降幅分別擴大1pct、8.8pcts和0.4pct。

??單月來看，4月房地產開發企業房屋施工、新開工和竣工面積分別為12329萬平方米、9901萬平方米和3101萬平方米，同比分別下降38.7%、44.2%和14.2%。

??從數據上看，前4月施工面積增速已降至0%，創近五年新低。4月新開工面積不足1億平方米，規模為2014年以來月度歷史新低，同比降幅較3月擴大21.9pcts；竣工面積環比再降34.4%，同樣創月度歷史新低。

??全國房地產企業房屋施工、新開工、竣工三個不同階段規模指標均創史低，增速大降的主要原因在于疫情管控極大影響了項目施工強度。新開工項目難以做到“應開盡開”、在建項目頻遭停工、竣工項目也無法如期竣工。此外由于房地產業和建筑業信心受挫，新開工和竣工規模更是一降再降。

??據國家統計局數據：1-4月，房地產開發企業土地購置面積1766萬平方米，同比下降46.5%；土地成交價款955億元，下降20.6%；二者降幅均較1-3月有所擴大。單月來看，4月土地購置面積和土地成交價款分別為427萬平方米和283億元，同比下降57%和28%。

雖核心城市普遍降低了土拍門檻并讓利房企，但由于整體行業債務問題尚未解決，土拍仍以國央企拖底、底價成交為主。以蘇州為例，雖土拍門檻大幅放松，并且在開拍前兩度松綁樓市限購限售政策，但除了園區和高新區兩宗核心優質地塊引得多家房企積極參拍外，其余超七成地塊被本土城投托底競得，整體溢價率依舊處于3%的低位。參拍企業以國央企和區域平臺公司為主，民企仍不見蹤影。

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??4月開發投資額環比兩連降
同比降幅擴大8PCTS至10%進入歷史第三次負增長

??據國家統計局數據：1—4月，全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%，較1-3月降幅擴大3.4pcts。累計增速由正轉負，為2014年起除2020年上半年以外首次。

??單月來看，4月開發投資額為11389億元，同比下降10.1%，降幅較3月擴大7.7pcts。環比來看則2022年起兩連降，4月環比降14.2%。

??投資規模負增長、單月同比降幅擴大、環比三連降表明當前行業投資熱度已降至冰點。主要有兩部分原因：

??一方面是建安施工和土拓投資兩類投資活動均處于歷史最低點。正如上文所說，疫情對各地建安施工造成大范圍停滯影響，同時民企負債和融資問題尚未解決（1-4月開發企業到位資金同比降23.6%），制約項目新開工和竣工進度，同時使得核心城市土拍仍以國央企托底為主。

??另一方面是新房銷售規模同比降幅持續擴大，各地區銷售表現遲遲沒有復蘇跡象降低了房企銷售回款的質量，同時影響了房企對后續開展投資的信心。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??2022年4月房地產業下行趨勢加劇，新房銷售規模和企業投資規模均進一步下降。各地市密集的紓困新政尚未發揮明顯效果。從新房銷售規模、房屋施工面積和土地購置面積等指標來看，行業回暖時刻遠未到來。

??新房銷售方面，密集的紓困政策仍在持續不斷地出臺。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動一部分首置首改需求入場，強二三線城市或將率先回暖。進而帶動全國市場規模降幅收窄。

??房企拿地方面，土地市場冰點狀態將延續。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態。首輪集中土拍已結束的城市中，除長沙、重慶、武漢等符合預期外，其他城市普遍反響平平。

??房地產銷售端和資金端的壓力使得房企將繼續保持對項目施工的謹慎態度，同時疫情防控也將繼續制約施工強度。后續建安施工規模仍將下降。

??土拓投資和建安投資兩類失力下預計后續整體投資降幅將繼續擴大。但需要注意的在建筑材料、工程安裝等價格漲幅支撐下4月投資規模仍為8年內除2021年以外次高。因此預計后續投資增速將“先降后升”，隨著房地產市場復蘇而逐漸回升。