??作為產(chǎn)品力100研究工作的重要一環(huán)，克而瑞研究中心五一期間進(jìn)行“疫情下客戶需求調(diào)研”，探究疫情對客戶的置業(yè)計劃、居住痛點和產(chǎn)品偏好的影響，并形成《疫情下中國房地產(chǎn)客戶需求調(diào)研報告》。該成果在剛剛結(jié)束的『疫情下住宅市場趨勢發(fā)布會』上，由易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生進(jìn)行發(fā)布。本次調(diào)研樣本覆蓋4座一線城市、23個二線城市和39個三線城市，共計回收有效問卷2237份。我們將分為上下篇進(jìn)行分享。

??其中，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生圍繞《疫情對中國房地產(chǎn)市場影響分析及未來展望》展開分享；克而瑞CEO張燕女士圍繞疫情下的熱點城市與聚焦話題，深度對話克而瑞八城。與此同時，克而瑞研究中心《疫情下中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢報告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地產(chǎn)市場前景展望報告》重磅發(fā)布。

??作為疫情下行業(yè)以及產(chǎn)品力研究的重要一環(huán)，“疫情購房需求大調(diào)研”作為本次發(fā)布內(nèi)容的重要組成，形成專項成果并由易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生進(jìn)行發(fā)布。

??客戶需求變化方面，來自克而瑞研究中心的“疫情購房需求大調(diào)研”顯示，居家辦公影響著客戶對產(chǎn)品的需求，原本雞肋般的客臥及書房成為新寵、房間數(shù)量少成為第一大通痛點，這些痛點與一、二年相比發(fā)生了很大的變化。從購房計劃來看，六成客戶置業(yè)計劃展緩至一年以上，會堅持買房計劃的客戶只有兩成。這當(dāng)中，接近4成的一線城市買房態(tài)度依然堅定……

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??此次疫情你最大的居住痛點是什么？

??1、房間數(shù)少，沒有足夠的獨立空間，工作、學(xué)習(xí)、生活彼此干擾

??如果要說居家隔離痛苦在于不自由，那由于房間數(shù)太少的不自由一定位于首位。居家工作的時候小孩寵物吵鬧不停，思路剛理順又被打斷；網(wǎng)課學(xué)習(xí)的時候如芒在背，學(xué)生痛苦萬分，被迫噤聲的家長也難受至極。此時獨立的個人空間，明確的空間歸屬是人們最大的渴望。一門之隔，才能讓無序的混沌，變成清晰的邊界。37%的購房者認(rèn)為房間數(shù)少是他們最大的痛點，較排位第二的房屋面積小的痛點多出5個百分點。

??2、110㎡以下人們處于面積焦慮；110㎡以上則看重物業(yè)服務(wù)、功能設(shè)施等高階需求

??分面積段我們可以看出，客戶的居住體驗受到面積段的硬約束，不同面積段的客戶痛點明顯不同，提升居住體驗的側(cè)重也隨之改變。當(dāng)居住面積小于110㎡時，房間數(shù)少、面積過小是人們的最大痛點，此時需要通過合理設(shè)計整合擴(kuò)容，不浪費任何空間，小屋變大。

??而當(dāng)居住面積大于110㎡時，人們就不再具有面積焦慮，此時開始更多的關(guān)注物業(yè)服務(wù)和功能設(shè)施等可大幅提升舒適度的改善型需求；當(dāng)面積超過140㎡時，物業(yè)服務(wù)、社區(qū)人文環(huán)境成為關(guān)鍵性因素，高階的品質(zhì)感來源于服務(wù)和鄰里層次，尤其是物業(yè)服務(wù)做好了，能俘獲38%的高端人士的芳心。

??3、小戶型業(yè)主的面積焦慮集中在廚房、陽臺和客廳公共空間上

??客廳作為室內(nèi)動區(qū)是家庭活動的中心，疫情下，我們賦予了客廳更多元化的功能需求，客廳不但需滿足坐在沙發(fā)上看電影電視劇的傳統(tǒng)需求，還要為居住者提供更多的活動選擇。比如，客廳需要有能做運(yùn)動的地方，孩子跟著空中課堂上體育課能活動開，家長也能在家做瑜伽、騎動感單車等。因此，經(jīng)歷疫情后，置業(yè)客戶對大客廳的需求更加強(qiáng)烈。

??小戶型廚房面積過小在疫情下的功能性缺失問題一覽無余。客戶對廚房空間的抱怨聚焦在三個方面，第一，廚房面積小，放不下大冰箱，疫情期間有個大容量冰箱儲存物資的需求凸顯；第二，廚房收納空間不足，使用使用頻率高的小家電操作和儲存空間不夠；第三，廚房空間相對封閉，與其他空間互動性欠佳，疫情下長時間在封閉廚房制作一日三餐有些煩悶。

??而陽臺面積小、單個陽臺在疫情下也暴露出諸多不便。一方面，小戶型客戶普遍認(rèn)為陽臺面積不夠大，沒有足夠的陽臺空間用來休閑、種菜等，希望面積能夠更大一些，可以承載更多的功能；另一方面，被普遍提及的陽臺痛點在于居住小戶型的陽臺個數(shù)太少，只一個陽臺集中用于晾曬和休閑，體驗不佳影響心情。

??4、少一間房是小戶型家庭的共同困擾

??居家辦公的周先生夫婦表示，“本來一家三口兩房夠用，孩子在自己房間上空中課堂，本來妻子在臥室梳妝臺辦公，但兩周下來頸椎病犯了，現(xiàn)在只能夫妻倆共用餐桌，互相干擾就不用說了，最頭疼是有時候同時開會，只能一個人坐到廁所馬桶上開了。這時候才發(fā)現(xiàn)，一個舒服的書房多么重要”。

??多一間房代表更多的可改造性，可以滿足業(yè)主更多的功能需求。以小三居為例，三口之家可以多出一個多功能房，平時做書房、健身房、影音室、兒童活動室、父母探訪的臥室都可行。在疫情這種特殊的情況下，無論是打造一個專門的工作區(qū)，還是暫時當(dāng)作儲藏室使用，都給居家隔離提供了更多的幫助，也有助于業(yè)主放松心情。

??5、單衛(wèi)多有不便，小戶型也需要獨立套間

??另一個被上海居家隔離的人群普遍提及的痛點是缺少獨立套間，“家里沒有一個相對獨立的套房，有家人生病需要隔離時沒有單獨的衛(wèi)生間防止感染其他家人，即使不斷消毒，也完全談不上隔離。”

??當(dāng)家人有居家隔離需求時，為降低疫情在家庭成員之間傳播的可能性，居民普遍發(fā)現(xiàn)家里需要兩個衛(wèi)生間，主臥自成套房，才能實現(xiàn)較為有效的居家隔離。過去有部分購房者將主臥配套的衛(wèi)生間改為衣帽間、儲藏間使用，未來大家或許不會再輕易將衛(wèi)生間改作他用。

??三房一衛(wèi)的戶型或?qū)⒅饾u淘汰，最好的選擇當(dāng)然是家里有2個以上的全功能衛(wèi)生間，但在房價每平數(shù)萬乃至十幾萬的核心城市，主臥帶0.5衛(wèi)即可給預(yù)算有限的購房者帶來生活便利。

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??疫情影響你買房計劃了嗎？

??疫情影響53%人群的購房情緒，36%的人群推遲或不買房，另17%的需求被激發(fā)

??持久的“抗疫之戰(zhàn)”似乎影響著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，但是從需求端看，不受疫情影響的占比仍然是最大的，26.94%的人群已經(jīng)買房，另外20.09%的人群無論疫情如何，他們堅持著買房計劃。這部分人是實實在在的剛需，處變不驚，堅定購房。此外，此次疫情還催生出17%的增量需求，疫情對生活提出了更高的要求；當(dāng)然，疫情對收入，對房價預(yù)期都有著較大的負(fù)面影響，有23.74%的人群會推遲買房，還有11.87%的人群“望樓興嘆”，放棄購房計劃。

??2.1哪些人被疫情催生了買房念頭？

??現(xiàn)居住面積段在90㎡以下，尤其是“與父母同住”的家庭買房欲望被激發(fā)

??從面積段看，必須換房和必須買房的人群，目前居住面積偏小，53%的人群居住面積在90㎡以下，其中10.53%的人群居住在50㎡以下的房子中，局促的居住空間，唯一的居住功能間，為居家隔離，居家辦公和學(xué)習(xí)帶來了巨大的困擾。另外有28.95%的人群居住面積處于90-110㎡，但是舒適度還有待提升。

而且還有一個有趣的現(xiàn)象，表示“必須要買房”的家庭結(jié)構(gòu)中，三代同堂與父母同住的占比最高，疫情無奈讓眾多城市的市民居家辦公，而與父母同一屋檐下的居住矛盾凸顯，要在家中安安靜靜的辦公休息都成為了一種奢望，原本舉家團(tuán)圓、兒孫繞膝是一件美滿的事情，但是在居住條件緊張的當(dāng)下，成為了一種“幸福的煩惱”，分戶的要求箭在弦上。

??2.2哪些人不買房了？

??疫情受影響最大的是三四線城市，其中改善型和再改需求被抑制

??今年突發(fā)的疫情大大阻礙了一批人的購房決策。分能級看，疫情對三四線人群買房沖擊最大，61.54%決定不買房的都來自三四線，疫情對三四線改善需求帶來一定影響。

??從三四線城市放棄購房人群現(xiàn)居住面積段看，這批人目前居住環(huán)境相對不差，90㎡以下的占比不足三成，原本這是一批可釋放的改善型和再改型需求，但是因為疫情而被抑制了。

??2.3 為什么不買房了？

??近6成不買房是迫于經(jīng)濟(jì)壓力，另有23%的人群對房價沒有信心保持觀望

??買房理由千千萬，不買房的理由很現(xiàn)實，57.69%的人群是因為收入減少，考慮到還貸壓力，放棄對現(xiàn)居住環(huán)境的升級換代。另外有23.08%的人群是因為“疫情影響房價”考量，諸多房企負(fù)面消息不絕于耳，尤其在三四線城市，房價大幅打折現(xiàn)象時有發(fā)生，“買漲不買跌”的購房心態(tài)促使觀望情緒加重。另有11.54%的人群迫于工作與生活壓力，要返鄉(xiāng)或換城市生活。

??2.4 哪些人仍堅定買房？

??一線城市的買房人群最為堅定，“買房會遲到，但不會缺席”

??堅定買房人群中，一線城市占比高達(dá)54.55%，2022年“穩(wěn)”字當(dāng)頭，一線城市更擔(dān)當(dāng)著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大局的“領(lǐng)頭羊”角色，房價穩(wěn)定，或者說已經(jīng)處于相對底部，下浮空間不大，客戶們抱有“買到即賺到”的心態(tài)。

??其中，上海此次收到疫情的沖擊較大，宅家日子越長，想要改善居住環(huán)境的念頭越是萌發(fā)越是長大，在此次的上海受訪者中，表示“堅定買房”的占比達(dá)到了45%，“要換房”的占比達(dá)到了34%，而表示“推遲買房”和“不買房”分別是12%和3%。

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??疫情影響購房迫切度嗎？

??此次疫情對購房迫切影響大，六成客戶置業(yè)計劃暫緩至一年以上

??此次奧密克戎病毒傳播帶來的全國范圍疫情，多地實行封控、封閉管理，對于購房者預(yù)期帶來較大影響。受訪者的購房迫切度下降明顯，3個月內(nèi)的購房者占比下降至4%，超過6成的受訪者表示購房計劃暫緩至一年以上。

??我們對比了2020年疫情以及2022年春節(jié)購房迫切度調(diào)研結(jié)果，市場觀望情緒濃厚。2022年初春節(jié)節(jié)點，調(diào)研數(shù)據(jù)還顯示有21%的購房者將在三個月內(nèi)完成買房。對比上一輪全國疫情期間的調(diào)研，也有近2成的客戶表示會在三個月內(nèi)完成購房。

??計劃年內(nèi)完成購房計劃的客戶占比也下降明顯，此次調(diào)研中計劃1年內(nèi)完成購房計劃的客戶占比僅為19%，2022年春節(jié)調(diào)研時該類客戶占比達(dá)到40%，上一輪疫情調(diào)研中計劃1年內(nèi)購房的客戶占到45%。

??購房計劃暫緩至1年以上的客戶占比飛升至66%，疫情反復(fù)，疊加經(jīng)濟(jì)影響，使得許多購房者對于置業(yè)態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，提出要再多看看，多想想，不急著購房。