??疊加疫情影響，政策發(fā)酵尚待時(shí)日，“銀四”可期。

??2021年3月以來(lái)，從中央到地方，樓市利好政策不斷，先有鄭州19條新政“投石問(wèn)路”，松綁限購(gòu)限貸、重啟貨幣化安置重鑄市場(chǎng)信心，再有兩會(huì)“定調(diào)”，金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部等6部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)，房地產(chǎn)稅暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)更是給“人手多套”的高購(gòu)買(mǎi)力人群一顆“定心丸”。當(dāng)前3月已然過(guò)半，利好消息頻頻能否促進(jìn)樓市成交“觸底反彈”，“金三”成色如何，哪些城市又將率先復(fù)蘇呢？

??政策利好頻頻但提振“有限”

??3月上半月尚無(wú)整體“抬頭”跡象

??縱觀2022年以來(lái)新房市場(chǎng)成交月度變化，開(kāi)局依舊很難：1-2月恰逢春節(jié)，疊加樓市下行行情，房企“躺平”，客戶“觀望”，三、四線內(nèi)卷式降價(jià)但收效甚微，返鄉(xiāng)置業(yè)爽約。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年2月100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市單月成交面積僅為1939萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%，同比下降41%，單月成交量創(chuàng)下2020年新冠疫情爆發(fā)時(shí)的次新低。

??而節(jié)后為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)良性循環(huán)，地方政府因城施策，相繼出臺(tái)了放松公積金貸款、降首付、下調(diào)房貸利率、人才購(gòu)房補(bǔ)貼等政策紓困樓市，步入3月以來(lái)，政策已然由維穩(wěn)轉(zhuǎn)為刺激：先有鄭州19條新政“救市”、松綁限購(gòu)限貸、重啟貨幣化安置可謂條條重磅，而后伴隨兩會(huì)召開(kāi)，金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等6部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展均表現(xiàn)出積極態(tài)度，房地產(chǎn)稅暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)更是為當(dāng)前低迷樓市注入一針“強(qiáng)心劑”。

??而從利好政策對(duì)樓市的“提振”效用來(lái)看，不得不說(shuō)，尚不明顯。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的全國(guó)重點(diǎn)32城2022年以來(lái)周度商品住宅成交面變動(dòng)情況來(lái)看，春節(jié)周低點(diǎn)之后的確有穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)，不過(guò)步入3月之后再度下行，第11周（3月7日-3月13日，下同）成交量?jī)H為281.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了17%，不及2022年周均水平。

??武漢杭州青島等回暖苗頭顯著

??廣州徐州認(rèn)購(gòu)率下行、南京天津看多買(mǎi)少轉(zhuǎn)

??根據(jù)下表不同城市周度新房成交面積走勢(shì)，我們不難看出，雖然整體成交走勢(shì)延續(xù)小幅下行趨勢(shì)，但是不同城市還是存在顯著分化，漲跌參半，率先回升的主要仍集中在東南沿海的核心二三線城市和城市基本面相對(duì)較好的內(nèi)陸二線城市：以武漢、杭州、青島、北京、揚(yáng)州等為典型代表，杭州、青島第11周環(huán)比漲幅均超20%，北京如是，隨著東奧閉幕，樓市成交企穩(wěn)回升，第11周環(huán)比漲幅也達(dá)18%。政策刺激的正面效應(yīng)也將在購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕的城市最早顯現(xiàn)。

??相較而言，回落城市以基本面較差的三四線城市為主，諸如南平、泰安、連云港等，值得關(guān)注的是，長(zhǎng)沙、南京也迎來(lái)階段性回調(diào)期，上海情況較為特殊，3月以來(lái)新冠疫情突襲，確診病例與日俱增，加之供應(yīng)縮量，整體第11周成交環(huán)比回落幅度也達(dá)到33%。

       為了更好的了解當(dāng)前各地真實(shí)的市場(chǎng)熱度，我們同時(shí)結(jié)合了CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市項(xiàng)目客戶認(rèn)購(gòu)率數(shù)據(jù)，總體來(lái)看，3月依舊沒(méi)有太大起色，多數(shù)城市仍是延續(xù)波動(dòng)下行走勢(shì)，西安、廣州、徐州、淮安、佛山、南京均有不同程度回落，其中南京、徐州、西安跌幅顯著，均超20pts。

       而聚焦于部分城市項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率我們不難發(fā)現(xiàn)端倪，客戶觀望心理持續(xù)加劇，“看得多，買(mǎi)得少”，南京、西安、天津客戶轉(zhuǎn)換率小于等于5%的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比均高達(dá)6成以上，這點(diǎn)也不難理解，一方面，前期的調(diào)控加碼、房企暴雷、項(xiàng)目降價(jià)等使得購(gòu)房者信心備受打擊，雖然自住需求尚存，但短期內(nèi)觀望情緒在所難免；另一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，數(shù)字經(jīng)濟(jì)泡沫，互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員等負(fù)面消息頻出，也使得居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期并不樂(lè)觀，捂緊錢(qián)包是當(dāng)下很多購(gòu)房者的真實(shí)心態(tài)。

??上海西安等個(gè)別城市供應(yīng)稀缺

??一二手倒掛、核心資源加持項(xiàng)目熱銷

??雖然當(dāng)前行業(yè)整體下行趨勢(shì)未變，但仍有部分城市的部分項(xiàng)目去化表現(xiàn)“可圈可點(diǎn)”，聚焦2月以來(lái)的熱銷項(xiàng)目，我們不難發(fā)現(xiàn)以下一些共性特征：

??一方面主要集中在上海、西安等熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)片區(qū)，這類城市基本屬于供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng)，尤其是上海環(huán)內(nèi)和西安主城區(qū)，基本處于“斷供”狀態(tài)，新盤(pán)入市又嚴(yán)格“限價(jià)”，一二手房倒掛同時(shí)也加劇了購(gòu)房者的搶房心理，造就了“一房難求”的營(yíng)銷盛況。西安更是在2月末頻現(xiàn)“千人搖”盛況，中國(guó)鐵建西派國(guó)樾、綠城觀瀾、華潤(rùn)悅璽均是開(kāi)盤(pán)即售罄。

??另一方面，稀缺的教育資源、商業(yè)配套、交通配套等以及項(xiàng)目自身的產(chǎn)品力同樣是得以大賣(mài)的不二法門(mén)，以上海院子為例，位于上海楊浦區(qū)，自2018年首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，便是當(dāng)?shù)氐摹熬W(wǎng)紅項(xiàng)目”，得房率高、周邊學(xué)區(qū)尚佳、加上新中式院落設(shè)計(jì)，讓項(xiàng)目每一次開(kāi)盤(pán)都火速日光。西安的綠城復(fù)地·柳岸曉風(fēng)則憑借周邊豐富的教育資源和稀缺的河景資源實(shí)現(xiàn)了熱銷。

??此外，值得關(guān)注的是，部分城市項(xiàng)目銷售已然出現(xiàn)剛需、改善“兩頭翹”，政策層層加碼后投資客已然全面“退場(chǎng)”，居民購(gòu)房開(kāi)始復(fù)歸理性，逐步回歸為自住需求為主導(dǎo)。以西安為例，熱銷項(xiàng)目既有位于“剛需集中地”浐灞生態(tài)區(qū)（均價(jià)1.4-1.5萬(wàn)元/平方米）的萬(wàn)科·雁鳴湖、綠城觀瀾、世園·林語(yǔ)、華潤(rùn)置地·未來(lái)城市；也有位于主城城南區(qū)的華潤(rùn)·悅璽、高新區(qū)的中國(guó)鐵建·西派國(guó)樾、長(zhǎng)安區(qū)的鑫苑府，預(yù)售均價(jià)均在1.8萬(wàn)元/平以上。

??總結(jié)：疊加疫情影響

??政策發(fā)酵尚待時(shí)日，“銀四”可期

??綜上，3月上旬市場(chǎng)尚無(wú)明顯的回暖征兆，但介于近期利好政策頻發(fā)，無(wú)論從中央到地方都一再明確了“救市”態(tài)度，我們?nèi)孕枰白屪訌椩亠w一會(huì)兒”，逐步傳導(dǎo)，進(jìn)而改變居民購(gòu)房預(yù)期。

??總體而言，“金三”難在，市場(chǎng)較2月預(yù)期企穩(wěn)回升，但已然難以和去年的高基數(shù)匹敵。主要是基于當(dāng)前東南沿海核心城市尚未完全走出疫情陰霾，國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩不安、股市大盤(pán)頻頻跳水、互聯(lián)網(wǎng)大廠裁人不絕等一系列負(fù)面消息都預(yù)示著實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的不爭(zhēng)事實(shí)，短期內(nèi)信心修復(fù)尚待時(shí)間。

??不過(guò)我們認(rèn)為，“銀四”可期，市場(chǎng)的分化格局仍將延續(xù)，率先回暖的勢(shì)必是“人+錢(qián)”集中的基本面較好的城市，而分化情況也將不再局限于城市之間，而是細(xì)化到單城市區(qū)域之間，同區(qū)域項(xiàng)目之間，不得不說(shuō)，未來(lái)區(qū)域供應(yīng)稀缺、核心資源（教育、商業(yè)、醫(yī)療、景觀等）加持的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍將是購(gòu)房者爭(zhēng)搶的熱點(diǎn)，而如何能從剛改、高改的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，仍是各家房企不得不著力解決的問(wèn)題。