??M1同比增速自年初連續回落9個月后，11月末年內首次微弱回升0.2個百分點至3.0%，但仍在近10年歷史低位附近。從供給端來看，政策約束尤其是房地產資金面的政策在逐漸解除。但從需求端來看，地產、消費等主要板塊總體依然偏弱，經濟拉升動力不足。考慮到今年1月M1余額基期值較高，明年1月M1同比增速大概率跳水，2月開始回升。總體上看，預計未來幾個月M1增速將筑底盤整。

??11月末中國1年期國債收益率為2.25%，較10月末下降0.06個百分點，說明市場資金流動性持續好轉。在12月15日降準實施后，市場資金面將進一步走強，買盤力量將更大，可能繼續推動短期國債價格上升。因此預計短期內中國1年期國債收益率還將繼續下行。而下行空間主要取決于政府出臺的穩增長措施能在多大程度上對沖房地產的降溫。

??11月全國首套房貸平均利率下調4個基點，住戶部門貸款余額增速創近十幾年來新低，但下行明顯趨緩。其中，住戶部門中長期貸款超季節性走強。11月住戶部門中長期貸款環比多增38%，達今年4月以來峰值。主要原因是近期居民按揭貸款的集中發放。12月3日銀保監會表示，將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款。預計住戶部門貸款余額同比增速將低位企穩。

??房地產需求疲軟，1-11月全國商品房銷售面積累計同比增速持續下降。12月6日中央政治局召開會議，提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。但該表態有明顯的針對性，對個人住房消費的支持政策將限于合理需求，預計短期內對商品房需求的恢復程度有限。

??11月百城二手房價格同比漲幅已加速收窄至3.85%。考慮到2022年境外流動性收緊、國內宏觀經濟下行壓力較大等因素，預計到明年上半年央行貨幣政策整體將偏寬松。12月15日全面降準資金釋放更傾向于針對解決中小企業經營困難問題，對房地產行業來說，降準影響有限，需要警惕“寬信用、低流動性”風險。預計到明年上半年為止百城二手房價格同比漲幅都將持續回落。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，11月房貸政策基本見底，從近期銀保監會和中央政治局會議表述來看，將利好首套房、改善性住房等合理需求，但也僅限合理需求。預計前期偏緊的按揭政策，如利率、額度、放貸時間等將配合性有所改善。

??報告正文如下：              

??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率等四個跟房地產市場相關性較高的月度金融數據進行研究。

??一、M1增速年內首次回升，住戶部門貸款余額增速創近十幾年新低   

??1、11月末M1余額同比增速年內首次微弱回升

??M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。從本輪周期來看，今年上半年M1同比增速走勢和2018年同期較為相似。今年1月M1同比增速由于去年同期疫情影響大幅異動，基本可以確定是本輪周期的高點。

??央行發布的金融統計數據顯示，11月末M1余額同比增長3.0%，自年初連續回落9個月后年內首次微弱回升0.2個百分點。由于三季度中國宏觀經濟增速下行顯著，企業經營活動明顯降溫，特別是房地產融資環境收緊使得大量房企現金回流速度大幅下降，目前M1增速仍在近10年歷史低位附近。

??12月6日，央行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，這是今年來第二次全面降準，共計將釋放長期資金約1.2萬億。從資金供給端來看，政策約束尤其是房地產資金面的政策在逐漸解除。但從需求端來看，地產、消費等主要板塊總體依然偏弱，經濟拉升動力不足。考慮到今年1月M1余額基期值較高，明年1月M1同比增速大概率跳水，2月開始回升。總體上看，預計未來幾個月M1增速將筑底盤整。

??2、11月住戶部門貸款余額同比增速創近十幾年來新低

??從M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速的歷史走勢和關系來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢略領先。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有3個階段高點，前者領先后者時間分別為6個月、8個月和2個月；此外，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速有均3個階段性低點，前者領先后者時間分別為6個月、16個月和2個月。第二次領先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??從住戶部門貸款余額同比增速來看，今年年初的加速上升也是由去年疫情期間的低基數引起的，3月是本輪周期的高點，4月以來持續回落。11月末，住戶部門貸款余額同比增長12.9%，已連續8個月回落，同時創近十幾年來新低。預計隨著降準資金釋放，銀行對于房貸投放的力度將進一步增加，住戶部門貸款余額同比增速也將低位企穩。

??二、全國首套房貸利率下調，住戶部門中長期貸款超季節性走強

??1、11月末中國1年期國債收益率小幅下降；全國首套房貸平均利率下調4個基點

??中國1年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。從1年期國債收益率和全國首套房貸平均利率指標的關系來看，兩者整體走勢基本同向，1年期國債收益率走勢領先于全國首套房貸平均利率走勢。

??2011年至今，1年期國債收益率和全國首套房貸平均利率均有3個階段高點，前者領先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月；此外，1年期國債收益率和全國首套房貸平均利率均有3個階段性低點，前者領先后者的時間分別為4個月、13個月和9個月。第二次領先的時間較長，主要原因是2015年6月1年期國債收益率創階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??今年中國1年期國債收益率總體較為穩定，8月以來連續微降3個月。11月末收益率為2.25%，較10月末下降0.06個百分點，說明市場資金流動性持續好轉。在12月15日降準實施后，市場資金面將進一步走強，買盤力量將更大，可能繼續推動短期國債價格上升。因此預計短期內中國1年期國債收益率還將繼續下行。而下行空間主要取決于政府出臺的穩增長措施能在多大程度上對沖房地產的降溫。

??全國首套房貸平均利率方面，今年前三季度在“三道紅線”、“房住不炒”等嚴厲調控基調下，金融機構嚴查經營貸、房貸首付來源，貸款額度整體偏緊，部分熱點城市放款周期拉長，導致全國房貸利率水平持續上升。11月住戶部門信貸環境有所改善，全國首套房貸平均利率下調4個基點至5.69%。

??12月3日，銀保監會代表金融系統今年首次提及對改善性住房信貸支持。部分城市政策可能會隨之調整“認房又認貸”為“認房不認貸”等，使得有置換、改善需求的購房者可按首套房利率貸款購房。在這種情況下，部分地區首套房貸平均利率可能也將配合下調，以帶動合理需求入市。因此預計未來幾個月全國首套房貸平均利率可能繼續小幅回落。

?2、11月住戶部門貸款余額同比增速下行明顯趨緩，其中中長期貸款環比多增38%達今年4月以來峰值 

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產行業直接相關的兩個數據，將兩者歷史走勢結合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段低點7個月、11個月和16個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段低點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段高點10個月、9個月和2個月。

??隨著今年前三季度全國首套房貸平均利率的上行，住戶部門貸款余額同比增速也持續回落。很顯然，此前利率抬升對于抑制投機炒房、穩定樓市預期起到了重要作用。但對于剛需群體，無疑增加了購房成本。10月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發布會上公開表示，“目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。要保障剛需群體的信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”。受益于房地產政策的邊際放松，11月全國房貸利率有所下調，居民前期積壓的按揭貸款也有所放量，住戶部門貸款余額同比增速下行明顯趨緩。

??具體來看，11月住戶中長期貸款增加5821億元，較10月增長38%，達到今年4月以來的峰值。其中，購房貸款占住戶中長期貸款九成以上。11月住戶部門中長期貸款超季節性走強的主要原因是，在央行對房地產市場定調“要維護消費者權益”后，全國銀行房貸額度有所松動、放款加快。12月3日，銀保監會表示，在落實房地產金融審慎管理的前提下，將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款。預計住戶部門貸款余額同比增速將低位企穩。

三、房地產需求疲軟，全國商品房銷售面積同比增速年內持續下降

??全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領先。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，分別領先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點2個月、8個月和15個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段低點，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點的關系分別為領先5個月、滯后3個月和領先1個月。

??從目前的貨幣政策及房地產調控政策來看，2021年1月已基本確定是本輪周期全國首套房貸平均利率的低點，受去年疫情期間的超低基數影響，2月是近10年來全國商品房年初累計銷售面積同比增速的最高點。國家統計局發布的數據顯示，1—10月份全國商品房銷售面積累計同比增長7.3%，增速較上月回落4個百分點，市場需求依舊疲軟。

??11月雖然房地產貸款有所放寬，但從結構上看，主要集中在居民按揭貸款，房企開發貸款依舊較為緊張。目前多數房企仍面臨銷售回款受阻、資金鏈承壓的問題，年底降價促銷等行業非理性競爭恐將增多，進一步導致市場預期惡化。12月6日，中央政治局召開會議，提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。我們認為該表態有明顯的針對性，對個人住房消費的支持政策將限于合理需求。預計短期內對商品房需求的恢復程度可能有限，全國商品房累計銷售面積增速繼續收窄。

??四、全面降準影響有限，預計百城二手房價格同比漲幅持續回落

??為了研究M1和房價的關系，本報告結合“中國城市二手房指數”網站數據對統計局的70城二手住宅銷售價格指數進行一定的調整，得到百城二手住宅價格指數。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價漲幅進行累計計算。其中，對2016年之前國家統計局公布的70城二手住宅價格環比漲幅作放大處理，2016年后的房價環比漲幅則直接使用“中國城市二手房指數”網站公布的月度數據。

??M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅二者的整體走向基本一致，M1同比增速走勢領先于百城二手房價格同比漲幅走勢，即房價走勢滯后于貨幣變化趨勢。2011年至今，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有3個和2個階段高點，前2個階段高點前者領先后者的時間均為11個月。2011年至今，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先百城二手房價格同比漲幅低點5個月和14個月，后一個低點滯后百城二手房價格同比漲幅低點3個月。

??M1同比增速自今年1月達階段高點后，連續9個月回落，11月年內首次微弱回升0.2個百分點至3.0%。按照過去金融數據和百城房價的走勢規律來看，百城二手房價格同比漲幅已于今年7月階段性觸頂，此后連續回落4個月，11月同比漲幅已加速收窄至3.85%。今年市場降溫速度超出預期，從M1增速觸頂回落到百城二手房價格同比漲幅觸頂回落之間，僅間隔了半年，較歷史大大縮短。

??考慮到2022年境外流動性收緊、國內宏觀經濟下行壓力較大等因素，預計到明年上半年央行貨幣政策整體將偏寬松。在12月15日央行全面降準釋放1.2萬億長期資金后，國內流動性將有所改善。需要注意的是，從監管層意愿來看，此次降準主要考慮的是實體經濟的運行情況，資金釋放也更傾向于針對解決中小企業經營困難問題。對房地產行業來說，全面降準影響有限，需要警惕“寬信用、低流動性”風險。我們認為本輪周期百城二手房價格同比漲幅低點出現時間將遠遠遲于M1增速低點出現時間。預計到明年上半年為止百城二手房價格同比漲幅都將持續回落。

??點擊下載完整報告：2021年11月金融環境和房地產市場月報(20211210)