??預(yù)判7月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預(yù)期高于供應(yīng)。◎  文 / 克而瑞研究中心

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??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年6月恰逢房企業(yè)績沖刺，推盤積極性較高，不過成交動(dòng)能有轉(zhuǎn)弱趨勢，同環(huán)比齊降，總體來看，成交仍略高于供應(yīng)，以此帶動(dòng)狹義庫存小幅微降至5.7億平，去化周期受此影響，穩(wěn)中有增，由2021年5月末的10.85個(gè)月微降至11.13個(gè)月，低于2020年同期水平。廣義庫存層面，受最后一批集中供地影響，加之長春、廈門等二輪土拍，土地成交規(guī)模大幅增長帶動(dòng)未開工地塊總量上升，本月百城廣義庫存小幅微增達(dá)38億平，同比上漲6%。

商品房待售面積

??商品房待售面積

??由降轉(zhuǎn)增至5.1億平方米

??商辦領(lǐng)漲而住宅回落

??國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積51079萬平方米，比5月末增加53萬平方米。其中，住宅待售面積減少180萬平方米，辦公樓待售面積增加66萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加47萬平方米。

??目前來看，整體庫存連續(xù)3個(gè)月下降后止跌轉(zhuǎn)增，持穩(wěn)在5.1億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積降幅顯著，但成交增長勢能有減弱趨勢；相較而言，辦公、商業(yè)待售面積均有不同程度的上升，考量到其基數(shù)，整體去化壓力依舊較大。

狹義庫存

??高位維持5.7億平方米

??二線同比漲幅領(lǐng)先僅一線同比跌8%

??2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年6月百城商品住宅庫存量達(dá)到了57186萬平方米，與上月基本持平，同比增長1%。6月恰逢房企年中業(yè)績沖刺，推盤積極性顯著增加，環(huán)比5月上漲近2成；不過成交增長勢能不足，同環(huán)比齊跌，并未出現(xiàn)往年的年中放量，總體來看，成交量與供應(yīng)量基本持平，也使得狹義庫存變化不大。

??不同能級城市狹義庫存變動(dòng)不盡相同：一線韌性較強(qiáng)，得益于良好的成交表現(xiàn)，庫存環(huán)比微增，但同比仍顯著低于去年同期，三四線城市庫存持穩(wěn)，同環(huán)比變動(dòng)均不大；二線城市成交量略有回調(diào)，但總體還是延續(xù)供不應(yīng)求格局，也使得庫存環(huán)比小幅回落1%，同比增長5%，增幅持續(xù)有收窄趨勢。

??具體來看，一線城市中，廣州狹義庫存同環(huán)比齊降，年中房企推盤積極性較高，供應(yīng)增長，需求小幅回落，總體仍保持供不應(yīng)求格局；北京庫存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，本月迎來了第二批次新房集中入市銷售，主要集中在寶山、南匯、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域，以此帶動(dòng)成交增長，供需兩熱，總體來看供應(yīng)量略高于成交量，狹義庫存較上月小幅微增7%，同比仍顯著低于去年同期。

??二線城市中，北部城市諸如沈陽、青島、太原6月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)。濟(jì)南得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫存環(huán)比降幅達(dá)13%；重慶本月成交雖略有回調(diào)，但總體仍高于供應(yīng)，使得狹義庫存環(huán)比跌幅也達(dá)到了10%。6成共18城6月庫存同比上漲，漲幅顯著的集中在北部和中部等弱二線城市，譬如南昌、哈爾濱、銀川、昆明、呼和浩特等。以昆明為例，市場供過于求現(xiàn)象顯著，本月供求比達(dá)到了1.85，事實(shí)上，步入2021年以來，昆明成交便呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)回落態(tài)勢，低迷的行情疊加供應(yīng)放量，庫存急速攀升。在13個(gè)庫存下降的城市中，貴陽、合肥、重慶跌幅顯著，均超35%。

??三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)出漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加劇：揚(yáng)州、建德、衡陽、臨沂、柳州、紹興、日照、淄博、江門、梧州、金華、瀘州、煙臺、惠州、臺州、佛山、東莞、汕頭、永泰等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)中有增；蕪湖、寧德、泰州、衢州、德清、東營等城市疫后市場穩(wěn)步恢復(fù)，供不應(yīng)求下，“去庫存”效果顯著，6月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

??圖2-3 2021年6月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年6月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

庫存消化周期

??整體微增至11個(gè)月

??但仍低于去年同期

??三四線高于百城均值

??6月受供應(yīng)放量，成交增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱影響，狹義庫存與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有增，由2021年5月末的10.85個(gè)月微降至11.13個(gè)月，低于2020年同期水平。

??不同能級城市去化周期均保持增勢：三四線降至12.47個(gè)月，略高于百城平均；一二線去化周期持穩(wěn)在10-11個(gè)月左右，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小，北京得益于成交熱度穩(wěn)步回升，本月去化周期同環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，是四個(gè)一線城市中唯一一個(gè)去化周期同環(huán)比齊降的城市，上海、廣州去化周期環(huán)比微增，同比均顯著低于去年同期，值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，去化周期同環(huán)比齊增，主要是受供應(yīng)放量但區(qū)域開盤冷熱不均影響，外圍區(qū)域部分新開盤項(xiàng)目去化率不足10%，狹義庫存穩(wěn)中有增，加之居民購房熱情回落，去化周期增至8.77個(gè)月，高于去年同期水平。

??30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、呼和浩特、太原3個(gè)城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期環(huán)比漲多跌少,同比跌多漲少，重慶、長沙、武漢等中部城市“崛起”，去化周期同環(huán)比齊跌，回調(diào)顯著；南寧、鄭州、昆明、哈爾濱等依舊面臨去化周期大于1年且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??三四線城市去化周期環(huán)比持增，但同比還是略低于去年同期，庫存壓力上升但在可控范圍。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、泰州、漳州等城市6月末消化周期維持在6個(gè)月以下，庫存見底且同環(huán)比均保持降勢。而連江、梅州、防城港等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，雖然本月去化周期有回落態(tài)勢，但仍顯著高于去年同期，庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??表3-1 百城2021年6月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

廣義庫存

??集中土拍助推同環(huán)比齊增

??二三線漲幅領(lǐng)先僅一線下降

??狹義庫存穩(wěn)中微降，但受到上海、武漢、合肥、長沙、鄭州、成都、蘇州等7個(gè)城市首輪集中供地，長春、廈門等城完成二輪土拍影響，土地成交規(guī)模較上月大幅增長，未開工地塊總量上升，使得本月百城廣義庫存小幅微增，2021年6月末達(dá)379564萬平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲6%。各能級城市環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平，同比來看，二三線顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-7%左右，一線廣義庫存穩(wěn)中微降2%。

??一線城市中，廣州、深圳廣義庫存同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，主要得益房企開工進(jìn)度加快，加之政府推地節(jié)奏放緩，帶動(dòng)整體廣義庫存穩(wěn)步下行。相較而言，上海廣義庫存迎來階段性上行，主要源于上海在本月迎來了首輪集中土拍，共推出了56宗涉宅地，包括32幅含商品住宅地塊、16幅動(dòng)遷安置房地塊和8幅租賃住房地塊，除青浦區(qū)夏陽街道宅地因規(guī)劃調(diào)整而提前中止出讓外，其余地塊均成功拍出，以此也帶動(dòng)了未開工地塊量的穩(wěn)步上升。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊6月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，株洲、煙臺、南昌、滄州、蚌埠、岳陽、太原、寶雞、佛山、哈爾濱次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少，增幅顯著的大體可分為以下幾類：一是以張家口、哈爾濱、南昌、梧州、長春、蘭州、天津、保定為代表的中西部和東北內(nèi)陸城市，同比漲幅超15%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。二是部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)上升的問題，諸如江陰、常州、福清、金華、蕪湖、河源、鎮(zhèn)江等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長。

??表4-1 百城2021年6月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，2021年6月恰逢房企年中業(yè)績沖刺，推盤量穩(wěn)步上行同時(shí)，成交動(dòng)能卻略顯不足，供求持穩(wěn)下，狹義庫存小幅微降至5.7億平，去化周期增至11.13個(gè)月，廣義庫存則在38億平高位波動(dòng)。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強(qiáng)，廣、狹義庫存、去化周期均呈現(xiàn)環(huán)比微增，同比下降趨勢，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線狹義庫存環(huán)比小幅回落，同比漲幅收窄，不過仍屬各能級之首；廣義庫存同環(huán)比齊增，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。三四線狹義庫存變動(dòng)不大，主要問題聚焦在廣義庫存，同比增幅達(dá)6%，尤其是河北和部分東南沿海三四線城市，同比增幅更是在15%以上。

??預(yù)判7月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預(yù)期高于供應(yīng)。不過城市間分化將持續(xù)加劇：一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，主要是基于當(dāng)前供求兩旺的市場行情，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預(yù)期將高位回落，主要是基于狹義庫存微降，房企開工意愿回升。一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，加之22城已完成集中供地，7月房企拿地?zé)崆閷⒂兴芈洌涣硪环矫妫瑥拈_工意愿來看，6月新開工面積穩(wěn)步上升，環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢，部分東南沿海城市，諸如金華等城市取證要求也附加了工期進(jìn)度，此舉也將刺激開發(fā)商的開工積極性。