??導 讀 

??外資看好內地頻頻加倉商業地產，萬達中駿等商管企業赴港上市對接資本。

??☉文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

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??入榜門檻

??上半年Top20內房企租金收入上升40%

??2021年上半年內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為26.5億元和5.6億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了約21億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為12.1億元，遠遠超出外資房企Top10的運營收入門檻。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外，2021年上半年TOP20內房企的總租金收入同比2020年上半年大幅上漲了40%，相比2019年上半年上升8.6%，可見2021年多數房企運營商已走出疫情影響，商業運營已逐步進入正軌。

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??收入結構

??外資房企租金收入占比超內房企達93.3%

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達85.5%，而外資房企則為93.3%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2020年富力的酒店運營占比達到了89%，而中國金茂這一占比也達到了46%。此外部分企業繼續加大長租公寓布局力度，如龍湖冠寓2020年已開業9.0萬間，租金收入為18.1億元；2021年預計有約25億的收入，規模有望達到11萬間。預計隨著不斷拓展，這類企業未來租金中長租公寓的貢獻占比也將持續增大。

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??外資規避風險頻頻收購境內商業地產

??看好內地未來發展

??2021上半年，外資身影頻現商業地產大宗交易市場。2021年初，黑石就以71億收購了富力旗下大灣區核心物流園。4月，領展又以27.2億元收購上海七寶萬科廣場50%的權益。而最近6月3日，Brookfield又以89億收購上海悅薈等五個購物中心項目，這也是自疫情以來在中國最大的商業地產收購。

??以Brookfield的此次收購為例，交易對價為14 億美元（折合人民幣89億），收購的購物中心資產包包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈、重慶東原·悅薈·新新Park等，剩下的北京物業則是由與萬科的獨立合資企業經營，其中上海悅薈廣場位于南京東路353號，面積約4.03萬平方米, 為購物娛樂一體化的大型綜合商業體。

??外資之所以近期于境內頻頻出手，一方面是因為在疫情的大背景下，國外新冠疫情仍在蔓延，而在中國境內則得到了有效控制。境外資金投資境內，能起到一定的避險作用。另一方面，也體現了外資對中國商業地產的長期看好。此外隨著北京、上海等一線城市進入存量市場，核心地段土地稀缺，成熟的投資性物業能夠為資本帶來持續穩健的收益。

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??萬達引入戰投重啟上市計劃

??中駿商管通過聆訊預計7月掛牌

??在外資頻頻收購境內商業地產的同時，國內商業龍頭萬達商管也正忙于重新上市。萬達的上市準備可以追溯至今年3月底，彼時萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司，此舉被認為是萬達在為將來的輕資產上市平臺做準備。而近期6月16日又有消息傳出，中信、高盛和摩根大通正在幫助萬達輕資產商管準備香港IPO。

??事實上，除了萬達外，2021年上半年以來，國內一批商管企業都已陸續實現了上市或提交招股書。如星盛商業管理于2021年1月26日成功登陸港股，成為港交所純商業物業運營的第一股。

??此外中駿商管已于6月30日發布全球發售結果，預估收取的全球發售所得款項凈額約17.679億港元，并預期將于7月2日正式于港交所掛牌上巿。據了解，2020年底中駿商管在全國54個城市擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬平方米及總簽約建筑面積約為3660萬平方米。其中，商業物業組合在管面積98.98萬平方米，涉及北京、上海、泉州、廈門等地10個項目，如北京CBD中駿世界城、上海中駿廣場等。未來預計在中駿集團 “一體兩翼”戰略下，中駿商管有望承接更多母公司商業資源。

??商管企業積極赴港上市，主要能夠對接資本平臺，有利于未來業務的獨立發展。但值得注意的是，輕資產上市未能有效解決存量物業重資產的退出問題，未來房企仍可嘗試赴港REITs或私募基金等方式，實現存量物業的盤活。