??導 讀 

??■上海首輪集中供地中31宗含宅地總成交金額773億； 
??■平均地價房價比0.6，房企盈利空間仍存；
??■土拍新規(guī)讓房企分流，但部分地塊熱度不減，六成地塊進入一次性報價環(huán)節(jié)；
??■進駐壁壘仍高，土拍新面孔不多。 

??◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

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??首輪31宗涉宅地塊成交773億
本土國企、在滬深耕品牌房企較為積極

??6月18-25日，上海完成首輪土地集中出讓，31宗含宅地塊（安置房、租賃住房尚不計入）總成交金額達773億元，在第一批集中供地城市中僅次于杭州、北京、南京、廣州，位列第五。31宗地成交建面共計394萬方，占到2020年涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）的85%，由此可見上海首輪供應相對充足。

??由于土拍競價環(huán)節(jié)設置中止價、最高報價和一次性書面報價，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，地價得到有效控制，平均溢價率僅為5.8%。

??在上海土拍新規(guī)下，集中供地中并未出現(xiàn)一家獨大的情況，規(guī)模房企、中小房企均有拿地。值得注意的是，由于采用打分制，且起拍價高、保證金比例大，上海進駐門檻依舊較高，土拍中少見“新面孔”，拿地房企多數(shù)為本土國企以及深耕上海的品牌房企。

??此外，從本次集中供地31宗含宅地塊分布來看，五大新城共計出讓273萬平方米，占總量70%。這也與上海十四五提出的加快五大新城建設一脈相承。當前新區(qū)建設仍然缺乏一定規(guī)模（人口、產業(yè)）以及相關發(fā)展配套。增加經(jīng)營性土地供應量一方面可以帶來一定的人口流動，另一方面可以推動和完善交通配套建設、加快產業(yè)導入。

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??六成地塊進入一次性報價
上海首輪集中出讓“冰火兩重天”

??27宗含宅地地（4宗舊改用地除外）呈現(xiàn)了“冰火兩重天”的局面——對地塊有明確商業(yè)、產業(yè)運營要求的地塊，基本都低溢價或底價成交；而對產業(yè)要求不高的宅地，即使入圍房企不多，也在達到中止價后進入一次性報價階段，房企競爭依舊較為激烈。

??從出讓條件來看，27宗地塊中有7宗地塊設置了相對較為嚴格的出讓要求，大幅提升了房企參拍的門檻，只有1宗達到競價招標人數(shù)要求，另外6宗地均以掛牌方式出讓，此外還有2宗為臨港新區(qū)蘆潮港農場環(huán)境整治配套項目。7宗地塊中，僅有靜安區(qū)靈石路地塊和浦東曹路中心鎮(zhèn)地塊在舉牌競價環(huán)節(jié)達到中止價，進入了一次性報價階段，最終以8.39%和5.05%的溢價率成交，能夠溢價成交主要原因是出讓要求相對容易達成；而其他幾宗地則對引入產業(yè)類型有明確的要求，因此最終由卓越京東聯(lián)合體、復地等有對口產業(yè)運營能力的房企競得，均為底價成交或低溢價成交。

??另外18宗地塊，則更真實的反應了本次集中供地的熱度：18宗地全部達到中止價、進入一次性報價階段，房企競爭較為激烈。以楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊為例，共有3家房企入圍競拍，但仍然進入一次性報價階段，最終由楊浦城投競得，溢價率9.21%。

??總體來看，對于出讓條件相對寬松的地塊，入圍房企出價競拍的表現(xiàn)都較為積極，土地市場仍然維持一定的熱度。一方面上海作為一線城市，土地是核心資源，僧多粥少的現(xiàn)象長期存在；另一方面，上海嚴禁房企在拿地后引入其他房企聯(lián)合操盤，也加劇了競爭的激烈程度。

??在上海土拍政策多維度、高精度的調控下，溢價率、參拍房企數(shù)量等常規(guī)指標已經(jīng)難以體現(xiàn)市場真實熱度，目前上海土地市場的調控主要包含3個維度：第一是資金維度，每宗地20%的保證金和嚴查自有資金將大部分中小型房企攔在門外；第二是地塊出讓條件中，嚴格規(guī)定引入產業(yè)、商業(yè)運營的要求；第三為防止出現(xiàn)少部分房企大幅攬地的情況，通過拿地則扣分的機制精準調控（崇明拿地不扣分）。

??在這樣高精度、多維度的調控政策下，入圍崇明、松江、青浦等相對遠郊區(qū)域宅地競拍的房企仍然超過了7家，可見房企參拍積極性不低。因此，上海的土地市場看似參拍房企不多、溢價率低，實際上則是熱度被掩蓋在多維度的調控之下，長期來看對市場的穩(wěn)健運行大有益處。

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??地價房價比近0.6
遏制高價拿地同時仍為房企保留一定利潤空間

??由于上海本次集中供地設置了合理的中止價、最高報價，最高報價僅比出讓底價高出10%左右，且并未采用競配建等方式，在“穩(wěn)地價、控房價”預期下，既一定程度保證產品品質，也為開發(fā)商保留了盈利空間。

??剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據(jù)剩余19宗含宅地塊名義樓板價與規(guī)定的聯(lián)動房價計算來看，平均地價房價比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤空間較大。

??分區(qū)域來看，主城區(qū)如靜安、楊浦地價房價比超接近0.7。其中楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊作為中環(huán)內難得的純住宅，未來銷售壓力并不大。而保利競得的靜安區(qū)一宗地雖然設置了限制條件，但門檻不高。考慮到近兩年大寧地區(qū)在金茂府的帶動下，整體熱度頗高，且該地塊在區(qū)域內位置尚佳，尤其是以中小套住宅為主的情況下產品競爭力仍較強。

五大新城中，松江、青浦地房比維持在0.5左右，利潤空間相對較大。但如中駿、首創(chuàng)等在松江競得地塊中要求商業(yè)自持比例和引入產業(yè)總部，因此未來更加考驗房企運營能力。相比之下，奉賢三宗純住宅中有金匯鎮(zhèn)與奉賢新城地塊地房比達0.68、0.72，雖然盈利空間尚存，但仍需注意新城需求透支的問題。

??整體來看，上海首次集中供地整體較為平穩(wěn)，從區(qū)域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”，過熱、過冷的現(xiàn)象均未出現(xiàn)。且在政府限地價、限房價的調控方式下，本輪成交地塊給房企預留了充足的盈利空間，引入產業(yè)等出讓條件也最大限度地提高了競拍的準入門檻，強化了區(qū)域未來產業(yè)規(guī)劃，承接五大新區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展需要。