??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達(dá)給市場。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年5月市場熱度延續(xù)：雖然房企推盤量有了大幅回落，同環(huán)比齊降；不過整體成交量與4月基本持平：一線、三四線城市經(jīng)歷了前期需求集中釋放，小幅回調(diào)；二線城市則迎來此消彼長的輪動行情，同、環(huán)比增幅分別達(dá)到了20%和7%，杭州、武漢、廈門等同比漲幅超50%。在此背景下，狹義庫存繼續(xù)下降至5.7億平方米，廣義庫存持穩(wěn)在37億平方米，去化周期則降至至10.8個月。

??01

??商品房待售面積連續(xù)3個月回落至5.1億平，住宅降幅最顯著

??國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。其中，住宅待售面積減少399萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少7萬平方米。目前來看，整體庫存延續(xù)上月回落態(tài)勢，低于去年同期。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積降幅顯著，主要得益于5月成交熱度延續(xù)，東南沿海城市諸如杭州、廈門等市場持續(xù)火熱，供不應(yīng)求帶動整體庫存回落。相較而言，辦公、商業(yè)待售面積降幅有限，本月較上月下降均不超20萬平方米，整體去化壓力依舊較大。

??02

??狹義庫存：連續(xù)下降至5.7億平方米，一線齊降、三四線漲跌參半

??2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年5月百城商品住宅庫存量達(dá)到了56926萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長2%。“金三銀四”銷售旺季已過，5月房企推盤積極性略有回落，環(huán)比4月下降三成；成交熱度延續(xù)，整體成交量與“銀四”基本持平：一線、三四線城市同環(huán)比齊降，需求釋放后略有回落；二線城市市場熱度穩(wěn)步回升，同環(huán)比齊增，顯著好于去年同期。總體來看，成交量略高于供應(yīng)量，狹義庫存小幅微降。
不同能級城市狹義庫存變動情況不盡相同：一線城市同環(huán)比齊降；三四線城市庫存持穩(wěn)，變動不大；二線城市市場熱度穩(wěn)步回升，庫存環(huán)比小幅回落2%，同比增長6%，增幅有收窄趨勢。

??具體來看，一線城市中，上海、廣州狹義庫存同環(huán)比齊降，主要源于房企推盤節(jié)奏放緩，供應(yīng)降幅高于成交，供求比顯著回落；北京庫存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，庫存量環(huán)比持續(xù)回落，主要得益于居民購房需求高漲，成交熱度有增無減，供求比僅為0.78；同比持增，增幅為8%，居四個一線城市之首。

??二線城市中，北部城市諸如沈陽、青島、太原5月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)。杭州、重慶、得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫存環(huán)比降幅達(dá)2成以上；寧波本月推盤大幅回落，使得狹義庫存環(huán)比跌幅也達(dá)到了22%。近6成共17城5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、海口等城庫存漲幅均在50%以上。以海口為例，市場供過于求現(xiàn)象顯著，本月供求比達(dá)到了2.72，事實(shí)上，步入2021年以來海口成交便呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)回落態(tài)勢，低迷的行情疊加供應(yīng)放量，庫存急速攀升。在13個庫存下降的城市中，南昌、貴陽、合肥跌幅顯著，均超35%。

??三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)出漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加劇：來賓、嘉興臺州煙臺、瀘州、連江、淄博、常熟、福清、常州、太倉、洛陽、臨沂、建德、欽州、揚(yáng)州等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險穩(wěn)中有增；宜昌、蕪湖、泰州、淮北、寧德等城市疫后市場穩(wěn)步恢復(fù)，供不應(yīng)求下，“去庫存”效果顯著，5月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

??圖2-3 2021年5月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年5月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??03

??庫存消化周期：下跌至10.8個月，東北二線和部分三線城市去化承壓

??5月得益于狹義庫存微降，成交熱度延續(xù)，與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有降，由2021年4月末的12.34個月微降至10.79個月，顯著低于2020年同期水平。

??不同能級城市去化周期均保持降勢：三四線降至11.99個月，略高于百城平均；一二線去化周期與百城基本重合，持穩(wěn)在10個月左右，整體庫存風(fēng)險基本可控。

??具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個月以下，庫存風(fēng)險相對較小，北京、廣州、深圳去化周期與上月相比變動不大，顯著低于去年同期，值得關(guān)注的當(dāng)屬廣州，去化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出大幅回落，主要是受房企推盤節(jié)奏放緩，狹義庫存穩(wěn)步回落影響，加之居民購房熱情雖有回落，但總體仍延續(xù)供不應(yīng)求行情，去化周期穩(wěn)步降至8.67個月。

??30個二線城市中僅有哈爾濱、沈陽、呼和浩特、太原4個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言回調(diào)顯著。值得關(guān)注的當(dāng)屬沈陽、哈爾濱等弱二線城市，消化周期均在30個月以上且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。

??三四線城市同、環(huán)比均呈現(xiàn)跌多漲少，“去庫存”效果好于預(yù)期。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個月以下，庫存見底，以我們近期實(shí)地調(diào)研的湖州市場為例，市面上基本呈現(xiàn)出“無房可售”狀態(tài)。而梅州、連江、洛陽、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個月以上，庫存風(fēng)險逐步浮出水面。

??表3-1 百城2021年5月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存：同比增7%至37億平方米，三四線同比增幅高于百城平均

??雖然狹義庫存小幅微降，但受到5月北京、杭州等十個城市迎來首輪集中供地成交，土地成交規(guī)模較上月大幅增長，未開工地塊總量上升，使得本月百城廣義庫存小幅微增，2021年5月末達(dá)376152萬平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲7%。各能級城市環(huán)比變動不大，基本與上月持平，同比來看，二三線顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-9%左右，一線廣義庫存持穩(wěn)，同比去年持平。

??一線城市中，上海、深圳廣義庫存同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動型購房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動整體廣義庫存穩(wěn)步下行。相較而言，北京廣義庫存迎來階段性上行，主要源于北京在本月迎來了首場集中土拍，成交了30宗地，成交總價達(dá)1109億元，是繼杭州后第二個首場集中土拍攬金破千億的城市，成交面積居于一線首位，高達(dá)341萬平方米，以此也帶動了未開工地塊量的穩(wěn)步上升。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊5月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，株洲、煙臺、滄州、南昌、蚌埠、岳陽、太原、寶雞、佛山、哈爾濱、長沙次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少，不同城市分化持續(xù)加劇，以保定、廊坊、張家口等為代表的河北諸城廣義庫存量顯著增加，漲幅超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨潛在庫存風(fēng)險，鎮(zhèn)江、河源、蕪湖、珠海、溫州同比漲幅皆超3成。相較而言，合肥、晉江等城市廣義庫存量穩(wěn)步回落，跌幅均超45%，目前的庫存風(fēng)險不大。

??表4-2 百城2021年5月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，2021年5月樓市“淡季不淡”：一方面房企推盤節(jié)奏放緩，供應(yīng)略顯不濟(jì)，同環(huán)比皆出現(xiàn)大幅跳減，另一方面，整體成交量與“銀四”基本持平，同比持增；供不應(yīng)求背景之下，狹義庫存延續(xù)小幅微降態(tài)勢，去化周期因良好的成交表現(xiàn)，降至10.79個月，廣義庫存則在37億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強(qiáng)，得益于供應(yīng)節(jié)奏放緩，成交雖有回調(diào)，但降幅不及供應(yīng)，使得狹義庫存同環(huán)比齊降，廣義庫存同環(huán)比變動不大；二線狹義庫存環(huán)比小幅回落，同比漲幅收窄，不過仍屬各能級之首；近6成共17城5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、海口等城庫存漲幅均在50%以上。三四線狹義庫存變動不大，主要問題聚焦在廣義庫存，同比增幅達(dá)9%，顯著高于百城平均，尤其是河北和部分東南沿海三四線城市，同比增幅更是在2成以上。

??預(yù)判6月，我們認(rèn)為，狹義庫存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢，跌幅預(yù)期在5%以內(nèi)。主要是基于隨著房企年中沖刺季來臨，供貨力度預(yù)期顯著回升，屆時成交有望實(shí)現(xiàn)較大比例增長。而對于部分處于下行周期的中西部三四線城市而言，不乏部分房企為回籠資金，以降價折扣方式加速走量，成交增幅預(yù)期會略高于供應(yīng)，以此拉動狹義庫存下行,去化周期大概率在10-12個月左右波動。就廣義庫存而言，預(yù)期高位持穩(wěn)。究其原因，一方面，隨著核心城市集中土拍陸續(xù)收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預(yù)計(jì)將迎來一輪較大回升；另一方面，“三條紅線”下房企資金成本將繼續(xù)增加，或?qū)﹂_工熱情造成不利影響。