??導 讀

??1、淡季不淡，重點城市市場熱情延續

??2、百強房企單月業績同比大幅提升

??3、就地過年加劇城市分化行情

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2021年2月，房地產銷售淡季不淡，“就地過年”使得低能級城市返鄉置業需求受到影響，但熱點城市購房高熱度仍提振整體樓市。29個典型城市商品住宅成交面積環比下降40%，但同比增長223%，較2019年同期增長40%。TOP100房企單月操盤銷售金額環比下降13.9%，同比增長155.5%，較2019年同期增長63.8%。中央與地方出臺的供需兩端調控政策趨于多樣化，調控收緊仍是主旋律，新常態下，房企需要根據新的政策與市場環境調整投資、銷售、融資等方面的經營計劃。

??1

??業績：百強房企業績實現翻倍增長

??2021年2月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額7493.5億元，百強房企整體業績規模較去年同期同比增長155.5%，較2019年同期增長63.8%。與1月相比，百強房企單月業績環比下降13.9%。從1-2月的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業績規模同比增長101.7%，較2019年同期增長56.3%。

??2月份房企銷售數據延續此前強勁增長的勢頭，主要是得益于一二線城市春節購房熱情升溫。雖然三四線城市返鄉置業客群有所減少，但多個熱點城市“春節不打烊”營銷活動開啟，使得熱門城市從去年年底開始的市場熱度得以延續。

??2

??門檻：房企銷售門檻值持續增長

??2021年2月，多梯隊房企銷售業績門檻值延續上月的增長趨勢，相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻33.2億元，同比大幅增長169.9%，較2019年2月同比增長69.9%。

??小房企業績表現出較大彈性，而龍頭房企保持高增速。TOP10房企銷售操盤金額的門檻為343.0億元，同比大幅增長147.8%。從各梯隊門檻值相較2019年同期的增速看，TOP50房企的門檻值稍遜于其他梯隊，增速41.1%；而TOP10房企的增速仍保持87.5%，高于其他梯隊房企

??3

??企業表現：大中型房企增長動力更足

??根據百強房企1-2月累計業績相較2019年同期的增速，大中型房企的增長趨勢更為突出。TOP30房企相較2019年同期業績更好，其中過半企業累計同比增速超過50%。TOP31-50梯隊房企中，17家企業相較2019年同期增速高于50%，占比高于其他梯隊。

??從百強房企單月業績環比增速來看，百強房企中，有42家業績環比降幅超過2成，根據往年經驗，春節前后房企業績走弱是普遍現象。與此同時，有18家百強房企業績環比增速高于20%，表現出較為強勁的增長勢頭。

??中小房企業績更具彈性，主要是因為項目數量較少、分布更加集中。1月份以來多個城市地產調控政策因市場過熱而收緊，市場熱度逐漸消退但仍有余溫，而三四線返鄉置業需求受限，因此，一二線城市推盤量較高的房企繼續受益，中小企業因為基數較低，增長更為明顯。熱點城市推盤集中的規模房企也表現出強勁的增長勢頭，深耕杭州及浙江省內的濱江單月業績環比大幅增長182.5%。

??春節期間，恒大、富力、雅居樂等房企組織了廣泛的聯動營銷，招商、金科、陽光城等房企推出線上互動活動，房企營銷仍保持較高的熱度，充分利用節日人氣搶占市場，為業績增長添磚加瓦。

??4

??市場展望：淡季不淡返鄉置業不及預期

??集中供地將加劇城市分化

??2月，房地產市場淡季不淡，29個重點監測城市商品住宅成交面積如期回落，環比下降40%，但受去年同期極低基數影響，同比增長223%，較2019年同期也增長40%。

??具體而言，一線城市市場進入傳統的銷售淡季，供應顯著縮量，成交環比下降53%，但較2019年2月增長103%。各城市成交仍保持在相對高位，較2019年2月均實現較大比例增長，北京和上海更是翻倍增長，真實反映市場淡季不淡。

??25個二三線城市市場整體走穩，房企供貨力度顯著放緩，成交如期回落但并未失速，環比下降37%，但較2019年2月增長34%。城市分化加劇，7成以上二三線城市成交好于2019年同期，杭州、寧波、南京等熱點城市更是實現倍增。尤其是杭州，因春節假期就地過年人數大幅增多，房地產市場反常性迎來銷售窗口期，成交繼續高位保持，較2019年2月增長兩倍有余。南寧、昆明、鄭州、長春等市場持續轉冷，成交均不及2019年同期。典型如長春，受限于東北三省疫情防控出現反復，房地產市場急速冷凍，成交較2019年2月腰斬。

??各區域市場持續分化，長三角地區市場熱度慣性延續，得益于就地過年人數增加，上海、杭州、合肥這類一二線城市市場成交明顯好于2019年同期。徐州、鹽城等迎返鄉置業潮，成交持續高位運行。粵港澳大灣區市場進入銷售淡季，房企大都在積極備貨，蓄力三月“小陽春”行情。受此影響，廣州、深圳、佛山、東莞等供應顯著不濟，但成交仍好于2019年同期，市場熱度依舊不減。中西部地區市場持續分化，成都、武漢、長沙等成交仍處相對高位，較2019年2月均實現正增長。受極低供應影響，重慶、西安等成交較2019年2月明顯遜色，鄭州市場下行壓力加劇，成交降至歷史低位。

??2021年春節返鄉置業不及預期，三四線城市返鄉客群占比跌至12%，同比減少12個百分點。即使如傳統人口輸出的中西部地區三四線城市，春節期間返鄉置業占比僅達到16%，較歷史高峰期占比30%-50%相差甚遠。

??展望未來，3月房地產市場有望迎來難得的銷售窗口期，屆時房企將顯著加大供貨力度，成交也將明顯回升。

??22城集中供地或將導致新房集中供應潮和空窗期的交替出現，擾動住宅市場供求關系，加劇城市分化。對于上海、深圳這類成交取決于供應的熱點城市而言，樓市成交或將周期性劇烈波動，極端情況下樓市供求主要集中在個別月份，其他月份供應持續低位運行，擠壓購房需求外溢至二手房市場。

??對于沈陽、長春等供遠大于求的壓力城市而言，集中供貨或將進一步加劇市場去化壓力，新開盤項目去化情況或將取決于企業能給到的優惠力度，打折降價、送車位、去精裝等趨于常態化。為了達到錯峰供應，爭取一個較好的銷售窗口期，房企或將搶工期，竭力壓縮從拿地到首次開盤周期，并向3個月的極限靠攏，高周轉也將成為房企開發能力的“基本功”。

??5

??企業建議：新常態下

??房企經營需快速響應市場

??2021年，“就地過年”不僅短期改變節日房地產市場活躍度，更將影響房企全年經營計劃。往年春節，三四線城市必然迎來返鄉置業熱潮，這也是支撐人口流出型城市樓市的重要剛需力量。連續2年受到客觀環境的限制，返鄉置業需求走弱，使得房企在部分區域銷售壓力增加，去庫存能力減弱。不同城市市場分化加劇，將會對房企投資、銷售、融資等多方面產生影響。

??在銷售方面，房企需要更有針對性的營銷策略。在一線和核心二線城市，隨著各地政府調控政策的陸續升級與完善，通宵排隊、萬人搖號等現象將會降溫，但購房人群活躍度仍有望維持，房企需要發揮品牌優勢，積極供貨推盤，提升周轉效率。在競爭激烈、需求不足的低能級城市，房企需要制定合理的定價策略，加強渠道建設，及時調整價格優惠搶占市場份額，實現快速去化與回款。

??在投資方面，城市與項目研判的重要性上升。熱點城市樓市熱度傳導至土地市場，房企拿地需求強烈，競爭也更加激烈，今年以來多個城市熱點地塊在土地拍賣中達到最高限價后進入搖號階段，搖號參與方超百家已是普遍現象。22個核心城市或將集中供地，房企的規模效應得到凸顯，資金量大、融資渠道通暢的房企將獲得更多機會，行業集中度將進一步提升。與此同時，高地價高溢價同時也代表著風險的上升，房企需要精選城市與板塊，更好的平衡銷售規模與經營利潤的關系。此外，搖號政策使得土拍結果的偶然性增加，土地儲備不足的房企需要積極與資源充足的房企合作，實現優勢互補和風險分散。對于人口凈流出的城市，房企需要更加謹慎，但是仍可以在人口基數大、城市化空間大、地理位置佳的板塊拿地，同樣可以實現快速周轉。

??在融資方面，房企也需要提升資金的使用效率。隨著貨幣政策回歸常態化，市場流動性相較去年趨緊的趨勢仍將持續，2月份金融機構“兩道紅線”既因行施策后，因城施策也開始落地，再疊加22城集中供地導致的房企開支節奏的調整，一定程度上對其資金統籌管理能力提出了更高的要求。房企既需要完成去杠桿任務，也需要保證經營投資的正常進行，現金流管理價值凸顯。新常態下，房企需要加強對融資節奏、融資渠道和融資成本的把控，從而保持經營發展的韌性。