??導 讀 

??上海居住需求并不會顯著退坡。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2020年，上海二手房迎來了又一個成交大年，成交面積達到2486萬平方米，創2017年以來新高，成交金額更是歷史首次突破萬億元。上海二手房市場火爆的核心動因究竟是什么？市場熱度又將延續多久？

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??因學區房炒作抬升市場熱度
??2020年上海二手房成交金額首次突破萬億

??縱觀近年來上海二手房市場走勢，不難發現明顯的政策導向性特征：

??2014年央行出臺930新政：二套房認貸不認房，二套貸款已結清算首套，上海二手房市場開始轉暖。2015年央行落地330新政：二套房最低首付比例降至4成，進一步抬升上海二手房市場熱度，并達到無以復加的地步。2015年、2016年乃是上海二手房成交大年，成交面積連續兩年突破3000萬平方米，迭創歷史新高。

??2016年3月，上海率先調整限購、限貸政策，但由于政策力度相對溫和，二手房市場熱度不減。同年11月，上海進一步升級調控：認房又認貸，二套非普通住宅首付比例調升至70%，二手房市場隨之步入調整期。2017年、2018年上海二手房市場相對沉寂，成交面積基本保持在1300萬平方米低位，較歷史高峰期跌幅接近60%。

??而在市場沉寂兩年之后，2019年上海二手房市場開始升溫，成交步入上行通道，全年成交面積1864萬平方米，同比增長41%。2020年，上海二手房市場迎來了又一個成交大年，全年成交面積2486萬平方米，創2017年以來新高，成交金額10091億元，更是創歷史新高。 

??而從月度成交走勢來看，2020年4月以來上海二手房成交明顯放量，并持續高位運行，年底更是迎翹尾行情，成交面積升至322萬平方米，創近年來單月新高。核心動因在于2020年3月上海民辦初中實行搖號政策，對報名人數超出招生計劃的，采取隨機搖號方式錄取。優質民辦初中因錄取隨機性增加，學區概念明顯褪色，優質公辦初中則憑借著錄取幾率的穩定性，學區資源價值變相抬升。受此影響，上海優質的公辦初中學區、九年一貫制學區概念炒作成風，年內部分優質學區房售價出現30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場熱度。

??02

??新房主打改善核心區位限價盤銷售火爆
??二手房全面承接剛需但購房門檻抬升

??2020年，上海新房需求結構呈現以下三大特征：

??其一，改善性需求持續釋放，核心區位限價盤銷售火爆，典型如虹口區的瑞虹新城、普陀區的中海臻如府銷售金額都在100億元左右，致使總價800-1000萬元、1000-2000萬元戶型成交占比分別升至7%和10.2%，較2019年分別增長1.2個百分點和1.1個百分點。

??其二，南匯臨港新城人才住房熱銷助力下，總價200-300萬元戶型成交占比止跌回升至14.1%，較2019年凈增長1.3個百分點，典型如臨港新城熱銷盤宜浩綠園、港城·馨云里成交套數皆超千套。

??其三，外環沿線中檔產品去化表現平平，總價500-600萬元戶型成交占比降至12.5%，較2019年凈減少2.5個百分點，僅限于閔行區的保利錦上、寶山區的央璽等部分項目銷售業績搶眼。

??反觀二手房需求結構則呈現以下三大特征：

??其一，全面承接剛需，低總價、小戶型產品最受市場歡迎，總價300萬元以下、90平方米以下戶型市場占有率長期保持在60%以上。

??其二，剛需購房門檻明顯抬升，總價200萬元以下戶型成交占比持續下滑至27.7%，較2019年凈減少5.5個百分點，總價200-300萬元戶型成交占比穩步提升至34.1%，較2019年凈增長3.1個百分點。

??其三，改善性需求漸有抬頭的跡象，更為關注居住功能性空間，90-120平方米戶型成交占比升至21.2%，較2019年凈增長4.9個百分點。

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??房地產行業轉向去杠桿
??上海居住需求并不會顯著退坡
??成交或將高位企穩

??2020年，一線城市房地產市場全面趨好，核心邏輯在于貨幣寬松的政策大環境下，市場預期核心城市優質資產價格還會上升，財富高凈值群體購房既消費又儲蓄，倒逼剛需恐慌性購房消費，甚至部分投資性需求再度進場。

??區別于深圳房地產市場，無論是年初的經營貸蜂擁進場，還是下半年火爆打新，真實反映市場投資氛圍甚濃，意在短期資產價格升值后套現離場。上海房地產市場投資需求比重并不高，更多的還是居民自住以及改善性購房消費，沉淀兩、三年之久的潛在購房需求集中釋放，新房主打改善性需求，二手房則全面承接剛需。

??隨著2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，疊加房地產行業全面轉向去杠桿，預計深圳投資性需求或將逐步退場，市場熱度較難延續更長的時間周期。反觀上海自住以及改善性需求并不會顯著退坡，成交即使有所下滑，整體跌幅也相對溫和，大概率將高位企穩。