2020年商品房銷售面積及銷售金額再創(chuàng)歷史新高

新開(kāi)工竣工明顯縮量，預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量下降

——2020年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

??一、全年商品房銷售面積及銷售金額均再創(chuàng)歷史新高

??2020年，商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，增幅比1-11月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為下降0.1%。商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%，增幅比1-11月份提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??2020年商品房銷售面積和銷售金額均再創(chuàng)歷史新高。其中，商品房累計(jì)銷售面積同比增速達(dá)到2.6%，較2019年提升2.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比增速達(dá)到8.7%，較2019年提升2.2個(gè)百分點(diǎn)。在年初受疫情影響嚴(yán)重，兩項(xiàng)指標(biāo)一度同比下跌35%以上的大背景下，全年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)超出預(yù)期。

??縱觀2020年全年，全國(guó)商品房銷售面積及銷售金額同比實(shí)現(xiàn)了低開(kāi)高走、不斷修復(fù)并完成突破的過(guò)程，這一方面得益于中央堅(jiān)持推行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，為企業(yè)和個(gè)人減負(fù)等，促使經(jīng)濟(jì)加速擺脫疫情影響，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)并長(zhǎng)期向好，為房地產(chǎn)開(kāi)工及運(yùn)營(yíng)提供了良好的外部支撐條件；另一方面得益于地方政策的扶持和房企的營(yíng)銷刺激。2020年，戶籍制度改革穩(wěn)步推進(jìn)，城市落戶限制全面放寬放松，同時(shí)，地方人才政策層出不窮，進(jìn)一步提高了人口流動(dòng)性。此外，新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，城市更新、老舊小區(qū)改造如火如荼開(kāi)展等，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入了新的活力。在企業(yè)層面，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)要求和下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管再度趨緊等多重壓力下，房企紛紛加快推售節(jié)奏，并開(kāi)展打折放量等營(yíng)銷政策，有力地刺激了住房需求的釋放。

??從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體平穩(wěn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅總體穩(wěn)定，同比漲幅有擴(kuò)有落。其中，一線城市新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，同比漲幅與上月相同，二三線城市新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅與上月相同，同比漲幅均有所回落。在中央保持“房住不炒”調(diào)控定力，地方因地制宜、多策并舉貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體趨于平穩(wěn)。但一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市由于人口持續(xù)流入、住房供需矛盾突出，且二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，促使新房上市仍存在“搶房”“炒房”等問(wèn)題。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議相繼召開(kāi)。兩次會(huì)議均明確提出，2021年要重點(diǎn)解決好大城市住房突出問(wèn)題，而建設(shè)發(fā)展租賃住房將是2021年房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)。由此來(lái)看，一線城市及熱點(diǎn)二線城市住房矛盾突出問(wèn)題預(yù)計(jì)將有所緩解，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也將更趨平穩(wěn)。

??整體來(lái)看，2020年房地產(chǎn)業(yè)在前期受疫情沖擊較大的背景下，仍實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期增長(zhǎng)，再次展現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的韌性和活力。但“房住不炒”已是一項(xiàng)長(zhǎng)期國(guó)策且被正式寫入十四五規(guī)劃文件，三道紅線等房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理新規(guī)和房貸集中度管理兩道紅線相繼出臺(tái)，昭示了房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展再享政策紅利可能性較小，結(jié)合2020年房企土地購(gòu)置面積和房屋新開(kāi)工面積同比均有所回落來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已基本見(jiàn)頂，房企發(fā)展必須加速由量轉(zhuǎn)質(zhì)，同時(shí)重點(diǎn)關(guān)注租賃、物管、養(yǎng)老等行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域。

??單月數(shù)據(jù)方面，12月商品房銷售面積刷新歷史單月商品房銷售面積新高，環(huán)比增長(zhǎng)44.0%，同比增長(zhǎng)11.5%。商品房銷售面積環(huán)比大增主要是因?yàn)榉科鬄橥瓿扇陿I(yè)績(jī)目標(biāo)任務(wù)和回籠資金以應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的還債高峰期，全力釋放各類放量降價(jià)促銷等利好政策，極大地刺激了市場(chǎng)需求的釋放。

??從分類物業(yè)銷售看,2020年住宅銷售面積較2019年增長(zhǎng)3.2%，較1-11月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。辦公、商業(yè)用房銷售面積同比出現(xiàn)不同幅度下降，但降幅較1-11月均收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，2020年辦公銷售面積較2019年下降10.4%，降幅最大，商業(yè)用房銷售面積較2019年下降8.7%。銷售金額方面，2020年住宅銷售金額較2019年增長(zhǎng)10.8%，較1-11月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。辦公、商業(yè)用房銷售金額同比不同幅度下降。其中，2020年商業(yè)用房銷售金額較2019年下降11.2%，降幅最大，辦公銷售金額較2019年下降5.3%。

??從各地區(qū)銷售情況來(lái)看，東部仍處于行業(yè)領(lǐng)先位置，全年銷售面積、銷售金額及同比增幅均為地區(qū)最高。西部地區(qū)銷售面積及銷售金額同比均實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。中部地區(qū)銷售面積較2019年小幅下滑，但銷售金額略有增長(zhǎng)。東北地區(qū)銷售面積及銷售金額同比雙降。

??二、全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)7.0%，四季度單月投資逐步降速

??2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%， 增速比1—11月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資104446億元，增長(zhǎng)7.6%，增速比1-11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.3個(gè)百分點(diǎn)。

??2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比和住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但增速較2019年分別回落2.9個(gè)、6.3個(gè)百分點(diǎn)。

??“房住不炒”已是我國(guó)一項(xiàng)長(zhǎng)期國(guó)策，下半年中央又陸續(xù)推出房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度“兩道紅線”等，從資金使用方和資金供應(yīng)方兩端規(guī)范限制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，彰顯了中央促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的決心。對(duì)房企而言，在行業(yè)規(guī)模基本見(jiàn)頂?shù)那闆r下，開(kāi)發(fā)投資更需謹(jǐn)慎，注重資金投入有力有效。

??單月數(shù)據(jù)方面，12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比繼續(xù)下降7.6%，同比增長(zhǎng)9.4%，但增速較11月繼續(xù)縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)縮減主要與房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨緊、房企資金緊張且對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)保守等因素有關(guān)。但總體來(lái)看，自4月以來(lái)，單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比均保持較高增幅，彰顯了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有較強(qiáng)韌性，持續(xù)釋放投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展效應(yīng)。

??從物業(yè)類別投資上看，2020年住宅、辦公投資較2019年均有所擴(kuò)大。其中，住宅投資規(guī)模、同比增幅均是最高；辦公投資規(guī)模同比增長(zhǎng)5.4%，較1-11月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。2020年商業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模較2019年小幅下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??各區(qū)域開(kāi)發(fā)投資中，東部地區(qū)以74564億元的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模居首，隨后依次是西部、中部和東北地區(qū)。從增長(zhǎng)情況來(lái)看，西部地區(qū)以8.2%的同比增幅居首，隨后依次是東部、東北和中部地區(qū)。

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