??人口規模是評判城市房地產需求的最基礎依據，流動人口規模亦是評判房地產“剛需”蓄水池大小的重要指標。但在各城市不同的房價壓力、工作機會、學籍管制等因素影響下，城市流動人口定居的門檻差異甚大，譬如在北京、上海、東莞等城市，選擇回鄉置業的年輕家庭并不鮮見，隨遷子女也會選擇回鄉求學，與流動人口相關的購房需求也應當作進一步評判。

??為此，我們選取常住或戶籍人口位于全國前50的人口大市為樣本，從中小學生人口統計指標切入，結合各城市常住、戶籍人口指標，進一步對樣本城市的人口吸引力進行分類評判，并藉此進一步分析各類城市在房地產市場方面的表現差異，以此提供相關結論以供參考。

??01

??研究背景:各市學齡兒童潮汐式遷徙背后

??是漂泊的定居置業需求

??近年來，隨著年輕人口向大中城市聚集，隨遷子女“上學難”的問題也越發突出。大中城市的流動兒童往往難以在父母工作城市完成義務教育，相當一部分兒童需要返回家鄉才能繼續接受教育。而跟隨子女的教育需求轉移，這些家庭的居住置業需求也隨之遷徙，返鄉置業需求已成為中小城市主力購房需求之一。

??1.1 東三省年輕家庭持續外流，小學-初中人口比明顯偏低（略）1.2 近年來北京、廣東初中生數量快速縮減，外來人口回遷顯著加快對比主要省市2013年和2018年小學-初中人口比水平，可以發現大部分省市近年來小學-初中人口比均是提升的，其中北京、廣東等省市小學-初中人口比近五年漲幅明顯高于其他省份。

??進一步結合近幾年小學生、初中生人口規模變化，可以發現小學-初中人口比明顯提升的北京、廣州等省市雖然近年來小學生規模有所增加，但初中生規模卻呈現出明顯的下降趨勢。特別是北京，近五年間初中生數量減少了14%，這一降幅比近五年間北京小學生數量的漲幅高出4個百分點，這說明了北京小學-初中人口比的提升主要是由于初中生數量的快速下降。之所以出現這種現象，主要是由于發達城市學位尤為緊張，如深圳2020年學位缺口依然保持在6萬個左右，在“入學難”的影響下，這些城市的外來人口被迫向外遷徙。

??也有一些省份如吉林、江西、河北，2018年小學-中學人口比相較2013年出現了明顯的下滑了趨勢。這些省份多為人口外流型省份，幼兒多隨父母外遷，在外地可接受幼兒園、小學階段的教育，但隨著大城市學位越來越緊張、戶籍限制中考等因素影響，這些流動兒童在中學階段大多需要返回家鄉才能上學。從2013年~2018年這些省份的中小學生數量變化就能看出這一點，以江西為例，2013年~2018年五年間小學生規模僅上漲了3%，但中學生數量卻增加了18%。

??1.3 近年來落戶門檻雖不斷降低，但資源競爭仍在推動流動家庭回遷（略）

??02

??城市對比：經濟強市多數面臨人口“虛增”

       京滬等7市超二成小學生讀不到初中畢業

??在流動學齡兒童跨市畢業的背后，往往是流動家庭置業需求的遷徙。為了探知流動家庭置業需求的規模，首先需要準確知道各城市中小學生流入流出情況。因此，在本章中我們選取常住或戶籍人口數量高于700萬的城市作為研究樣本，包括外來人口持續流入的經濟發達城市和人口凈流出的三四線城市，來看這些城市中小學生跨市畢業情況。

??2.1 年輕家庭不斷涌入，蘇州小學畢業生數量比入學時高出一成（略）

??2.2 初中生遷徙相對趨緩，但學籍門檻下北京、上海外來學生仍在大量回遷

??相比小學生遷入遷出規模的變動，典型城市初中生流入流出規模相對較少，不同城市之間初中階段的本地畢業率的差異相對較小，大多都集中在95%~100%區間段內。這是由于進入初中階段，不少學生已經提前在小學時回鄉，并且由于大城市學習競爭氛圍較為濃厚，學生遷入現象更是大幅減少。用2019年畢業生人數比上2016年各城市初中招生人數來看，典型城市中，初中本地畢業率高于102%的城市只有鄭州、合肥、鹽城等少數城市。這些城市或是經濟發展好、教育資源相對優質的二線城市，如鄭州、合肥，在更優質的教育資源和較低的安家落戶門檻下，吸引外來人口遷入；或是傳統人口凈流出的三四線城市，如阜陽、臨沂，遷入的初中生也基本為本地戶籍的學生，為了參加中考而返鄉求學。

??但是，對于北京、上海、廈門、東莞等城市，仍然存在大量的初中生向外遷徙的現象，并未向其他城市一樣趨緩。造成這種現象的原因，主要是由于這些城市房價高企，外來人口安家置業門檻較高，同時這些城市又是典型的人口流入型城市，如東莞2019年常住戶籍人口比高達3.4，有大量的外來務工人員聚集，導致城市教育資源十分緊張，再加之“異地中考”條件較多，外地戶籍的學生擇校范圍又比較窄。在上述因素影響下，也有相當一部分的外來家庭在孩子初中階段選擇離開。

??[1]小學生本地留存率=小學生本地畢業率*初中本地畢業率*本地小升初比重（即初中入學人數/小學畢業人數）

??2.3 從小學生凈流入到初中生凈流出，武漢、蘇州“留人”能力仍有上升空間（略）

??2.4 城市分類：阜陽、臨沂在外中小學生回籍求學，置業需求亦在同步回流

??綜合常住人口比和和小學生本地留存率[1]數據，可將這些樣本城市分為四類：

??第一類：常住戶籍人口比大于1、學生凈流出的“人口虛增”型城市。這類城市共有20個，主要以經濟發達、外來務工人口較多的城市為主，北上廣深、南京、杭州等熱門一二線城市均包括在內。由于經濟水平明顯領先于其他城市，大量的外來務工人群流入，但也正是由于流動人口基數眾多，城市房價水平也逐漸升至高位，在這20個城市中，大多數城市的房價收入比都在10以上，如深圳、北京、上海等城市的房價收入比都遠高于其他城市，常住居民的購房壓力明顯高于其他城市。另一方面，外來人口的大量涌入下，教育資源難以及時能跟上，導致這些城市基礎教育資源極為緊張，外地戶籍的學齡兒童入學更難。在入學難、買房難等因素的影響下，這些流動家庭子女被迫外遷，部分置業需求也隨之向外遷徙。

??第二類：常住戶籍人口比大于1、學生也凈流入的“攜子流入”型城市。這類城市共有10個，包括蘇州、長沙、武漢、青島、煙臺、濟南、鄭州、合肥、西安和成都。這些城市主要為房價水平較低但近來經濟快速發展的二線城市，教育資源也多是所在省份內最優質的城市。近年來，在戶籍政策的放寬下，這些城市吸引了大量的年輕家庭遷入，如西安、成都、武漢等城市2019年常住人口增量都在10萬人以上；而較低的安家置業門檻和優質的教育資源，也促使學齡兒童也隨父母遷入，因此中小學生本地畢業率基本都在100%以上。而為了滿足子女入學需求，新遷入的家庭也帶來了大量的置業需求，成為這些城市購房需求的重要支撐。

??第三類：常住戶籍人口比小于1、學生凈流入的“子女回流”型城市。這類城市共有7個，包括重慶、鹽城、遵義、臨沂、贛州、邢臺和阜陽。這些城市多為典型的傳統勞動力輸出型城市，由于地方經濟欠發達，本地居民收入水平較低，因此大量向外流出。值得注意的是，這些城市流出的勞動力從事的行業大多薪資水平也不高，大部分難以在工作地落戶買房，隨遷子女多面臨“無法入學”的難題。在此影響下，阜陽、臨沂這些城市在外中小學生回籍求學現象較為常見，大部分城市的小學生本地留存率超出100%；子女回遷之下，這些家庭的購房需求也隨之遷移，因此，在這些三四線城市的住宅市場中，“返鄉置業”需求已經成為樓市購房需求的主力之一。

??第四類：常住戶籍人口比小于1、學生凈流出的“攜子流出”型城市。這類城市包括17個，主要以南陽、駐馬店、菏澤等欠發達三四線城市為主。這些城市人口數量較多，如南陽、邯鄲、周口等城市2019年常住人口規模都在800萬以上，和大部分二線城市相當；但龐大的人口基數下，這些城市的經濟發展卻十分薄弱，2019年人均GDP總量大多低于5萬元/人，如邵陽2019年人均GDP總量甚至還不到3萬元/人。經濟發展長期落后下，居民收入水平也一直處于低位，因此這些城市戶籍人口長年流出，大量的年輕家庭為了尋找更好的就業機會、更優質的教育資源向外遷出，中小學生也隨父母向外遷出。人口不斷外流、居民購買力有限的影響下，這些城市的購房需求增長動力也明顯疲軟，如周口等城市的住宅成交規模增長趨勢已經在2019年停止。

??03

??樓市表現：小學生本地留存與市場增幅正相關

??搶得“人才大戰”先機的西安房價領漲全國

??綜合以上分析發現，基于產業經濟水平、教育資源與求學門檻等差異，不同城市的留人能力各不相同，既有經濟相對發達、但求學門檻較高、學生卻凈流出的“人口虛增”型城市，也有經濟比較發達、教育資源相對豐富的強二線“攜子流入”型城市，第三類則是長久以來人口流出嚴重、但近些年卻出現人口回流的阜陽、重慶等“人口回流”型城市，最后一類則是人口外流依然嚴重并逐步升級為“攜子流出”的欠發達城市。四類城市在成交規模、價格走勢、成交結構等諸多方面存在諸多差異。接下來我們將從這三個方面對四類典型城市進行評價分析，進而找出這些城市中有哪一類值得關注。

??3.1 成交規模：中小學生回籍求學影響需求增長，鄭州規模翻番，廈門、東莞回落

??考慮到三四線城市房地產市場發展相對較晚，2015年商品住宅成交規模相對較低，因此近些年商品住宅成交規模增幅較一二線城市普遍突出，因此，我們在研究中小學階段學生本地畢業率和商品住宅成交規模變動情況的相關性時，將研究對象分為了一二線和三四線城市兩類。

        單就一二線城市來看，小學生本地留存率和商品住宅成交面積增幅顯著正相關，相關系數高達0.56。如中小學生留存率較高（113%）、學生明顯回流的鄭州，2018商品住宅成交規模較2015年增幅高達96%，居于典型城市首位，而廈門、東莞等中小學生流出比較多的城市，其商品住宅成交規模均出現回落，降幅均在40%以上。除此之外，還有北京、上海這類學位比較緊張的城市，中小學生累計留存率也比較低、商品住宅成交規模也有明顯回落。

??總體來看，鄭州、西安、武漢、長沙這類享受人才新政紅利的城市商品住宅成交規模增幅普遍較高，中學生規模高于小學生規模，學生呈現凈流入趨勢，加之其常住戶籍人口比多大于1，這類城市即使典型的“攜子流入”型城市，商品住宅成交規模增幅比較突出。

??而北京、上海、廣州、深圳等高房價的一線城市和哈爾濱、大連、天津等產業經濟發展相對欠佳的“人口虛增”型城市學生呈現凈流出趨勢，中學生規模小于小學生規模，盡管其總的人口呈現凈流入趨勢，但是由于代表中長期購買需求的家庭規模面臨萎縮，這類城市的人口增長是存在一定“水分”，商品住宅成交規模持續性不強，甚至還有繼續減少的風險。

??進一步來看三四線城市，總體來看，大部分三四線城市由于就業崗位少、薪資水平低，人口外流都是比較嚴重的，同時小學生本地留存率也多不足1，是典型的攜子流出型城市。但是考慮到2015年絕大部分三四線城市商品住宅成交規模較小，而2015-2018年步入快速擴張期，因此三四線城市商品住宅規模增幅十分突出，平均增幅約為65%，遠高于同時一二線城市商品住宅規模的平均增幅9%。僅有東莞、佛山等房地產市場發展比較早、近些年面臨產業轉型、中小學生回籍的少數城市商品住宅成交規模增幅較小，甚至負增長，譬如東莞2018年商品住宅成交規模較2018年下降了44%，即使佛山商品住宅成交規模保持上漲，其增幅也僅有36%，低于三四線城市商品住宅平均增幅約30個百分點。

??3.2 價格變動：子女隨遷求學助推房價攀升，西安房價領漲一二線城市（略）

??3.3 成交結構：年輕家庭數量穩定增長，為長沙、青島帶來更多中大戶型需求（略）

??3.4 小結：“攜子流入”型城市需求支撐性更強，“人口虛增”型城市往往面臨購買力桎梏（略）

??04

??總結：子女隨遷求學夯實居住需求

??“攜子流入”城市發展預期更佳

??自2017年搶人大戰拉開大幕以來，各級城市“花樣百出”，政策的核心無外乎兩類，一類是就業類的獎勵和補貼以及更好的就業創業類政策環境，另一類則是更為寬松的戶籍政策。前者毫無疑問是更好的為了落戶者自身職業生涯能有更好的發展，而后者則更多地是為了解決子女以后的教育問題，尤其是在教育資源相對緊張的一二線城市，解決戶籍問題尤為重要。

??在解決了子女就學問題之后，為了更子女提供更好的居住環境，購房需求也就會很快地提升日程，從這一點上來看子女隨遷求學能夠很大程度上夯實居住需求。從城市類型上來看，這類城市多是經濟發展較快、教育資源較優的“攜子流入”型城市，在戶籍政策的放寬下，這些城市吸引了大量的年輕家庭遷入，如西安、成都、武漢等城市2019年常住人口增量都在10萬人以上，為了滿足子女入學需求，新遷入的家庭也帶來了大量的置業需求，成為這些城市購房需求的重要支撐，尤其是長沙、濟南等房價收入比較低、購房壓力相對較小的城市，外來家庭住房需求規模不容小覷。

??4.1 人口虛增：高戶籍門檻下，北京、上海大批流動人口子女面臨回鄉求學

??由于北京、上海人口規模巨大，參加中考、高考往往要求家庭要有戶口、或是積分達到一定的標準。因此大批外來人口在子女讀初中時將子女送回老家，為了不讓孩子成為留守兒童，相當一部分父母選擇或許選擇返鄉就業，這一定程度造成了購房需求的流失。

??以上海為例，2019年初中畢業生數量為8.66萬，而這一屆學生在小學畢業生時有高達13.79萬人（2015年小學生畢業規模），這樣算來，2019屆初中畢業生較小學畢業生比例僅有63%，即10個小學畢業生中有接近4個不能在上海完成初中學業。中長期數據來看，這一比值也是逐漸下滑的，2015屆上海初中畢業生較小學畢業生比例還高達72%，4年間這一數值下降了9個百分點。

??這一現象與上海近些年控制常住人口規模的政策背景也基本一致，常住人口增速明顯放緩，2015、2018年上海常住人口規模甚至一度負增長，截止2019年，上海常住人口規模達2428萬，較2014年增量不足3萬人。

??總體來看，雖然在高戶籍門檻影響之下，子女返鄉讀書會帶走一部分置業需求，但是由于上海、北京人口規模巨大，需求并不欠缺，并且返鄉離開的流動人口大都是購買力欠佳的客群，購買力相對較強的優質客群依然龐大，因此對于城市房地產成交規模影響不大。

??4.2 攜子流入：更低購房壓力，為濟南、長沙留下更多外來家庭住房需求（略）

??4.3 子女回流：子女回鄉求學促多代家庭增加，鹽城、重慶超大戶型成交占比仍在擴大（略）

??4.4 攜子流出：子女遷出求學加快城市老齡化，南陽、周口等市長期需求發展堪憂（略）