以下內容節選自

2020上海市社聯學術團體課題研究項目  之

【全球疫情蔓延背景下資產價格變動趨勢與中國房價走向】

??核心 · 觀點

??本次危機，在疫情爆發、油價暴跌和流動性沖擊下，2、3月份出現的全球風險資產價格暴跌，速度超越歷史。一二季度全球經濟明顯下滑，但全球股市已經“收復失地”；全球房價以逆勢上漲為主，但出現結構性分化。本次危機，以美股為代表的風險資產從2月20日開始下跌，3月23日見底，標普指數跌幅達 34%，猛烈程度超過1929年及30年代大蕭條時期，更超過2008年國際金融危機時期。全球經濟受到重創，美國GDP增速一季度同比下降4.8%，二季度同比下降9.1%；主流經濟體中中國經濟最先復蘇，二季度GDP已經同比轉增。截至10月份，股價方面，MSCI全球指數已經回到疫情前水平，美股已經創新高，股市反彈的力度很大。房價方面，洛杉磯、倫敦、東京、多倫多等基本面良好的發達國家或城市逆勢上漲，菲律賓、波蘭、曼谷、西班牙等部分發展中國家以及基本面較弱的發達國家則有所下跌。

??本次疫情通過經濟、資產價格、刺激政策三條傳導路徑影響房價，預計全球股市二次下跌，全球房價先漲后跌，中國房價漲幅收窄。股市方面，在全球疫情二次反彈、經濟衰退繼續、政策刺激效應邊際遞減的情形下，全球股市大概率出現二次下跌，不過跌破于今年3月低點的概率不大。由于中國疫情控制效果好、經濟復蘇力度大，預計中國股市走勢將強于歐美股市。房價方面，全球房價將經歷先漲后跌，同時國家與城市明顯分化。疫情爆發之后的半年左右時間內，政策刺激對全球房價起到主導作用，所以全球總體來房價運行并未受到沖擊。但隨著經濟低迷與政策刺激效應邊際遞減，預計全球房價未來一兩年上漲動能減弱。疫情爆發后，中國房價走勢同樣具有上述全球特征。展望未來一年，全國新房均價同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區間。70城二手房價格數同比漲幅將小幅收窄，一年后回落至0－1% 區間。

??為應對可能出現的市場降溫，在政策、房企運營和個人購房上都應做好調整和準備。建議如下：（1）優化調控政策。按本報告預測，未來一年我國房價漲幅還將繼續回落，弱勢地區將更加低迷；因此建優化調控政策，既要堅持“房住不炒”，抑制少數地區房價偏熱，又要防范部分地區房地產市場下跌幅度過大，以便更好的實現穩房價、穩地價、穩預期，以及經濟穩增長。（2）調整企業運營。鑒于未來一年甚至兩年，全國樓市總體呈降速降溫態勢，同時“三道紅線”的融資新政2021年即將全面實施，開發企業必須考慮由此帶來的經營風險，建議當前宜謹慎投資，降低負債率，穩健經營。降低升值預期。（3）未來一年，全國大部分地區，房價上漲動能減弱，甚至可能下跌，當前購房宜以自住需求為主，慎重投資。著眼長期，未來10－20年，中國房產的升值性將明顯弱于過去10－20年，房地產黃金時代已經過去，對于房產回報率不宜寄于厚望。

??危機背景與概況

??2020年1月下旬開始，我國新冠肺炎疫情傳染人數出現了爆發式增長，至3月份疫情已經取得了較好的控制。但在海外，從3月開始，疫情在全球多國快速擴散。從疫情在海外開始擴散后，全球金融市場劇烈動蕩，資產價格大幅下跌，全球經濟形勢堪憂。

??在此背景之下，研究中國樓市走勢意義變得重大。為了全面研究本次危機對中國樓市的影響，我們選擇了2008年全球金融危機作為借鑒對象。本報告主要從資產價格的角度，來窺探危機背景下，各類資產的表現及相關關系，并以此推演本次危機下，全球及中國樓市的可能走向。

點擊查看完整報道：【易居研究院】全球疫情危機下，未來一年中國房價趨穩，地區強弱分化加劇