??10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報告》（以下簡稱報告），報告首次盤點了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。其中，一線城市北京（350萬）、深圳（345萬）和上海（295萬）剛需上車門檻最高，廈門總價266萬元緊隨其后；長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百萬以內(nèi)。

??報告基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，比較各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征；同時，結(jié)合調(diào)研和平臺交易數(shù)據(jù)，真實描摹城市剛需群體置業(yè)需求和消費趨勢。

??30城剛需“上車線”，了解一下

??剛需，相對彈性需求而言，是指受房價因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業(yè)的群體。剛需人群購房資金有限，買房時優(yōu)先會考慮自我承受能力。

??綜合來看，這類人群可以歸納為以下幾個特征：從置業(yè)次數(shù)來說，一般是首套房/生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn)；從置業(yè)需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等，有不得不買房的強烈因素；從產(chǎn)品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。

??為準(zhǔn)確地描摹城市剛需購房狀況，綜合貝殼交易數(shù)據(jù)維度分析，研究給出了各城市剛需購房“上車線”。

??在總價排名前十的城市中，北京（350萬）、深圳（345萬）、上海（295萬）三城領(lǐng)跑，組成了“300萬區(qū)間”的第一陣營；廈門（266萬）、杭州（226萬）以超過200萬水平，構(gòu)成了第二梯隊；值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/ 平，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營。

??而“160萬”成為第三道分水嶺，由廣州（198萬）、南京（190萬）、寧波（175萬）、東莞（160萬）、蘇州（159萬）五城組成，五城幾乎以超過160萬 “上車價”，擠入城市排行榜前十。

??除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢（140萬）、西南中心城市成都（106萬），此次統(tǒng)計中共有12個新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元。

??而長沙（84萬）、沈陽（73萬）等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價在百萬以內(nèi)。以沈陽為例，剛需房總價水平僅為北京的五分之一。

??那么，剛需人群是否是城市購房的主流人群呢？報告從另外一個維度——將“剛需上車價”與城市” 整體交易房價”，進行了對比分析發(fā)現(xiàn)，“高房價城市”才有典型的“剛需人群”。

??在30個樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價比全市成交套均價低77萬元，深圳低63萬元。從房屋總價來看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。

??而房價相對較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負(fù)擔(dān)整體不高，剛需客戶購房總價與市場整體水平幾近持平。

??大面積-低價格，才是真的“居住友好”

??值得關(guān)注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積-低價格”無疑是最優(yōu)的。貝殼研究院此次分析中，“大面積-低價格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。

??與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型（兩居及以下），高房價下居住面積相對其他城市較小。

??當(dāng)然購房置業(yè)，除了價格與面積，城市經(jīng)濟發(fā)展水平，就業(yè)機會、未來成長空間等也是重要的參考指標(biāo)。

??貝殼研究院此次報告，綜合了城市人口潛在需求、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)，構(gòu)建出城市置業(yè)動力指數(shù)。研究結(jié)果顯示，四個一線城市購房動力綜合水平仍然領(lǐng)跑全國，其中深圳置業(yè)動力指數(shù)最高，排名居于百城購房動力榜榜首。分項指標(biāo)上，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三；而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上，新一線城市南京、杭州表現(xiàn)亮眼。

??綜合對比來看，以長沙、成都、西安等為代表的城市，在居住友好性、就業(yè)機會、經(jīng)濟發(fā)展等方面有相對優(yōu)勢，對剛需群體會形成持續(xù)吸引力。

??“剛需上車”的時間與空間

??然而，如何衡量剛需購房者上車難度？理想與現(xiàn)實差距到底有多遠(yuǎn)？

??在貝殼研究院對2987人的在線問卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計劃首付款）在30萬元以內(nèi)，而30萬的首付區(qū)間，與剛需購房門檻還有著較大差距。從購房資金來源方面看，購買首套房不止考驗買房者的購買力，更考驗家庭的經(jīng)濟實力。調(diào)查顯示，購房資金來源同時包括自己、配偶、家人三方的比例，無房計劃買房人群為29.0%，而有房群體在買首套房時“掏空六個錢包”的比例為21.5%，房價上漲之下，剛需上車的難度增加，需要更多的家庭支持。不過，在有買房需求的人群中，認(rèn)為僅靠自己努力10年內(nèi)能攢夠首套房首付款的比例為60.8%。

??同時，剛需上車難在購房年齡上得到充分體現(xiàn)。近年來，多城市平均購房年齡逐步增加，全面進入“30+”時代。并且此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，剛需購房平均年齡在多數(shù)城市高于城市購房平均年齡。

??以購房年齡最大的天津為例，剛需購房平均約37.5歲，而天津整體平均購房年齡在35.4歲水平。與之相對的，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲。

??除了用時間換取“上車票”，從更加微觀的城市剛需購房熱門商圈區(qū)位看，剛需們也在空間上做著取舍。

??由于對資金價格敏感但城市房價又高企，剛需置業(yè)選擇更偏向遠(yuǎn)離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現(xiàn)出類似情況，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外，內(nèi)環(huán)核心商圈成交占比較小。

??具體看北京交易情況，剛需熱門TOP5商圈包括回龍觀、長陽、北苑、常營和順義城，集聚了近15%的剛需客戶，其中有“睡城“之稱的回龍觀商圈位居首位，成為剛需客群購房的重要選擇區(qū)域。而成都的大豐、廣州的市橋、杭州的臨平等非市中心熱門置業(yè)商圈，都成了剛需購房用戶城市生活的“第一站”。