CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》

??2020年7月9日，北京–CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。隨著疫情的有效防控，復(fù)工復(fù)產(chǎn)活躍度逐漸恢復(fù)。

??l 寫字樓市場：整體需求以續(xù)租為主，科技及醫(yī)藥企業(yè)積極擴租；下半年新增供應(yīng)集中放量，空置率或?qū)⑻岣撸?/p>

??l 零售物業(yè)市場：商家復(fù)商復(fù)市遇挑戰(zhàn)，業(yè)主或與品牌方創(chuàng)新合作；下半年，將有3個項目計劃入市，總體量約220,000平方米；

??l 倉儲物流市場：冷鏈類租戶成新興驅(qū)動力，租金近三年首現(xiàn)無增幅；下半年可租賃面積租戶選擇更多，刺激租賃交易更為活躍；

??l 商務(wù)園市場：今年或為新增供應(yīng)高峰年，為租戶提供多元化新選擇；下半年預(yù)計會有合計788,900平方米的新增供應(yīng)交付；

??l 投資市場：九筆大宗交易成交，境內(nèi)地產(chǎn)基金最為活躍；而中小型投資者和自用買家則迎來難得的拓展機會窗口。

??一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——整體需求以續(xù)租為主，科技及醫(yī)藥企業(yè)積極擴租

??2020年第二季度，中央商務(wù)區(qū)的三星大廈竣工交付，新增90,000平方米寫字樓租賃面積。目前受疫情防控影響，部分新項目延期入市，上半年總新增供應(yīng)量僅為121,000平方米。隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求本季度逐步放量，但市場持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務(wù)及消費服務(wù)等企業(yè)退租或縮面積，以及企業(yè)整合到自用樓宇或總部的現(xiàn)象。持續(xù)嚴(yán)控疫情影響下騰退面積消化遇阻，導(dǎo)致本季度全市凈吸納量連續(xù)第二個季度錄得負(fù)值為-38,700平方米，整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。整體需求除以續(xù)租為主外，搬遷需求特別是同區(qū)或鄰近區(qū)域間的升級需求尤為凸顯；分行業(yè)看，科技行業(yè)較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業(yè)呈現(xiàn)積極擴租態(tài)勢；此外，醫(yī)藥企業(yè)升級搬遷和擴租需求亦較為顯著。在可租面積增加，業(yè)主短期難以去化空置面積的壓力下，租金報價加速下跌至每月每平方米420.5元，同樣本比環(huán)比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供應(yīng)將集中放量，空置率或?qū)⑦M一步攀升，租金仍將在下行通道。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部主管張冀蘇指出：“疫情反復(fù)的不確定性以及今年的經(jīng)營成本壓力仍在抑制市場新租需求，使得當(dāng)前租戶和業(yè)主雙方均以續(xù)租談判為重心。但隨著疫情逐步得到控制，優(yōu)質(zhì)樓宇租金高位回落將釋放潛在需求和強化租戶升級搬遷的信心。與此同時，市場各參與方如可群策群力，解決集中大面積的、可拎包入駐的辦公供應(yīng)缺口，滿足部分大型企業(yè)快速擴張和整合的需求，市場由危轉(zhuǎn)機將指日可待。”

??二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——商家復(fù)商復(fù)市遇挑戰(zhàn)業(yè)主或與品牌方創(chuàng)新合作

??2020年第二季度，北京沒有新增零售物業(yè)項目。五棵松卓展購物中心停業(yè)改造，連續(xù)第二個季度錄得項目關(guān)停。商家復(fù)商復(fù)市，政府推行了發(fā)放消費券等促消費舉措，客流逐漸恢復(fù)。但疫情的反復(fù)，對京南地區(qū)商業(yè)客流再次造成沖擊。本季度租賃市場不活躍，新開業(yè)門店較少。其中，零售業(yè)態(tài)占多，以國內(nèi)美妝集合店、知名運動品牌、新能源汽車、3C產(chǎn)品為主，餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)開店態(tài)度謹(jǐn)慎。數(shù)個國際品牌首次進入北京市場，如：太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世貿(mào)天階的Tim Hortons，國貿(mào)商場的Peet’s Coffee。受疫情影響，空置率普遍升高，整體環(huán)比上升1.3個百分點至8.6%。餐飲和快時尚品牌關(guān)店較多，預(yù)計未來娛樂、兒童業(yè)態(tài)關(guān)店現(xiàn)象將進一步顯現(xiàn)。在空置上升的壓力下，購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比下降1.6%，報每天每平方米36.9元，未來仍有進一步下降可能。下半年，將有3個項目計劃入市，總體量約220,000平方米。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) |商業(yè)部董事趙志瑋表示：“北京持續(xù)的嚴(yán)控防疫措施，在短期內(nèi)不可避免會對實體商業(yè)客流和經(jīng)營恢復(fù)進程造成一定影響。業(yè)主方去化空置面積壓力加大，品牌方拓展意愿普遍減弱，但也為新品牌進駐北京市場提供了機會。針對特殊時期，業(yè)主除了為租戶提供短期租賃成本的過渡性方案，還可在租金模式、聯(lián)合推廣和數(shù)據(jù)分享等方面大膽嘗新，發(fā)展和品牌之間‘利益共享，風(fēng)險共擔(dān)’的新型合作關(guān)系。”

??三、倉儲物流市場

??——冷鏈類租戶成新興驅(qū)動力，租金近三年首現(xiàn)無增幅

??2020年第二季度無新增項目交付，上半年總新增供應(yīng)量為80,000平方米。整體空置率環(huán)比回落0.4個百分點至5.6%。凈吸納量錄得15,400平方米，較第一季度縮減。其中順義空港、平谷錄得來自第三方物流和醫(yī)藥類企業(yè)共計約74,000平方米的新租、擴租交易，租戶新增需求較為積極；而另一方面，亦莊、大興京南、房山分別錄得負(fù)吸納，其中亦莊可見來自快遞快運公司退租，而大興京南分別錄得來自京東、小米的退租，需求轉(zhuǎn)移至其自建庫。整體租金報每月每平方米49.9元，同樣本比環(huán)比持平。市場上錄得租金上漲的交易，如醫(yī)藥類租戶；但另一方面，部分業(yè)主對季末退租面積增加表現(xiàn)出緊張情緒，略微下調(diào)租金以爭取潛在客戶的關(guān)注，導(dǎo)致2017年以來租金首次錄得無增幅。下半年，預(yù)計有66,000平方米的新增面積交付，加之本季度新釋放出來的面積，租戶選擇更多，刺激租賃交易更為活躍。預(yù)計空置率小幅拉升，租金仍有進一步上漲的空間。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出：“疫情爆發(fā)以來，北京倉儲物流市場表現(xiàn)出較強的韌性，本季度醫(yī)藥類和食品生鮮類的需求十分踴躍，冷鏈類租戶成為北京物流市場的新興驅(qū)動力。可租面積的釋放有助緩解長久以來的供需矛盾，同時提升市場的活躍度。由于冷鏈類等新興租戶類型對倉儲物業(yè)的硬件要求較高，業(yè)主應(yīng)積極改造或提升自身物業(yè)條件，以適應(yīng)未來需求的持續(xù)升級。”

??四、優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場

??——今年或為新增供應(yīng)高峰年提供多元化新選擇

??本季度新交付兩個項目，分別位于北清路和大興生物醫(yī)藥基地，合計為市場帶來106,300平方米的供應(yīng)，上半年總新增供應(yīng)量已達503,100平方米。本季度凈吸納量錄得負(fù)數(shù)為-6,200平方米，各子市場中，僅有亦莊和北清路錄得正吸納。新租交易中以軟件和線上教育為代表的TMT和生物醫(yī)藥類企業(yè)分別貢獻了73%和18%的面積。其他的子市場中延續(xù)上一季度分別出現(xiàn)了一定的退租的現(xiàn)象，如一些經(jīng)營不善和搬遷的TMT租戶、消費品制造業(yè)和線下教育類租戶，將全市空置率推升至歷史峰值。受疫情與行業(yè)波動的持續(xù)影響，整體市場平均租金報價同樣本比環(huán)比下降1.1%，每月每平方米156.8元，其中電子城降幅較為明顯。下半年預(yù)計會有合計788,900平方米的新增供應(yīng)交付，預(yù)計會進一步加劇去化速度緩慢、租金下降與空置率上漲的壓力。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“今年將迎來以主要商務(wù)園區(qū)為代表的北京外圍辦公區(qū)域的新增供應(yīng)高峰年，新項目遍布海淀上地、北清路、朝陽電子城、豐臺科技園、亦莊、順義、大興和石景山等各個區(qū)域。外圍區(qū)域日益完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施和辦公環(huán)境，為高精尖產(chǎn)業(yè)和一些對租金成本較敏感，需求面積較大的企業(yè)進行搬遷、整合和擴張?zhí)峁└嘣倪x擇。”

??五、投資市場

??——九筆大宗交易成交，境內(nèi)地產(chǎn)基金最為活躍

??2020年第二季度，北京盡管達成9筆大宗交易，但其中有5宗在10億元人民幣以下，交易總額僅達108.3億元人民幣，環(huán)比下降45%；上半年大宗交易總額為309.8億元，同比下降24%。因疫情造成的交易延滯使得境外投資者本季度未能延續(xù)往期的活躍態(tài)勢，僅達成一筆交易。境內(nèi)地產(chǎn)基金則成為最活躍買家，貢獻了本季度62%的交易額。自用買家依然保持旺盛的辦公置業(yè)需求，但受制于可購物業(yè)稀缺，完成兩筆交易僅占本季度總交易額4%，而標(biāo)的物業(yè)分別以所在片區(qū)的寫字樓單價紀(jì)錄成交。寫字樓依然為主要物業(yè)類型，占本季度總交易額度的78%，其中包括本季度金額最大的交易東方資產(chǎn)通過法拍收購中弘大廈；零售物業(yè)則貢獻剩余的22%。

??世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀(jì)剛指出：“盡管北京物業(yè)市場中長期的基本面仍被看好，但疫情持續(xù)的不確定性和租賃市場短期波動一方面加大交易推進難度，另一方面加深投資者避險情緒，大型投資者在謹(jǐn)慎觀望的同時，更趨偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)。而中小型投資者和自用買家則迎來難得的拓展機會窗口。”