??上海易居房地產研究院2020年3月10日發布《美聯儲降息對樓市影響專題報告》。該報告顯示：

??3月18日美聯儲議息會議大概率至少再降息50個bps，10年期國債收益率將繼續保持低位，但是本輪降息周期是否能促進美國房價新一輪的上漲值得商榷。3月3日，美聯儲宣布降息50個bps，3月18日再次降息50個bps的概率達78.6%，降息75個bps的概率為21.4%。本輪降息周期從2019年7月開始，房價同比漲幅已于2019年11月開始小幅擴大，按照歷史規律，美國房價同比漲幅將繼續擴大。但值得注意的是，本次利率下行空間不如以往，在全球持續多年的寬松背景下，貨幣寬松的作用也在弱化。此外，美國房價已經持續上漲超過8年，和2008年不同，并沒有經歷過下跌調整，同時疫情仍在全球范圍內擴散，經濟下滑壓力大，因此房價是否還能夠受益于貨幣寬松持續上漲是值得商榷的。

??中美10年期國債收益率利差處于歷史高點，中國降息空間進一步打開，但對房價影響有限。3月9日中美10年期國債利差為1.9%，處于歷史高位，按照歷史經驗，中國10年期國債收益率仍有進一步下行空間。雖然中國國內經濟下行壓力大，但仍受到CPI高企等因素的影響，同時穩健的貨幣政策定位、“房住不炒”的多次強調、以扶持實體經濟為主的目標未變，因此預計未來幾個月和房價關系比較密切的如5年期以上LRP、首套房貸利率等有小幅的下行空間，但對房價的影響有限。

??易居研究院研究員王若辰表示： 美聯儲大幅降息使得中國貨幣政策有更多的靈活操作空間，預計未來幾個月將緩慢引導利率下行，以扶持實體經濟為主要目標，但房地產市場也將有所受益，以促進市場的平穩發展。

??報告正文如下：

??一、美國利率與房價

??1、美國利率周期

??美國東部時間2020年3月3日，美聯儲宣布降息50個bps，直接原因是新冠肺炎疫情在美國及全球超預期的快速蔓延會使得全球經濟遭受嚴重影響。本次降息屬于臨時降息，歷史上在議息會議之外臨時降息的情況均在重大突發事件發生時或者經濟危機時，如2001年1月互聯網泡沫崩盤；“911”恐襲事件發生后；以及2007年8月、2008年1月次貸危機期間和10月金融危機期間。

??除了疫情的影響，美國經濟周期本身也已經運行到了有較大可能出現危機的位置。2008年金融危機后，美聯儲降息節奏加快且先后實行了三次QE，并且經濟復蘇時期沒有進行足夠的加息，導致目前的聯邦利率下降應對危機的空間有限。此外，在長達十年的全球貨幣寬松背景下，貨幣工具的效率越來越低。從歷史經驗來看，十年通常是一個周期的拐點，而美聯儲的調控政策的目的就是為了熨平周期，減小周期波動，但并不意味著周期的消失。2008年至今已經十二年，目前美國經濟基本面逐漸趨弱，勞動力市場已經處于拐點，居民的工資收入增速放緩，本次疫情作為導火索，或許是美國經濟開始調整的開端。

??按照美國聯邦基金利率期貨合約價格計算的隱含概率，截至3月10日，市場預期2020年3月18日再次降息50個bps的概率高達78.6%，降息75個bps的概率為21.4%。因此，本月美聯儲大概率至少將進一步降息50個bps。

??2、美國利率與房價關系

??本輪降息周期始于2019年7月，美聯儲的鴿派立場和貨幣政策的轉向始于2019年3月。而房價同比漲幅于2018年4月開始已經收窄，不難發現，從歷史上來看，美聯儲降息的開啟滯后于房價漲幅的收窄下行。從開始降息至2020年3月份，已經過去了8個月，房價同比漲幅已于2019年11月開始小幅擴大，按照歷史規律，美國房價同比漲幅將繼續擴大。

??但值得注意的是，本次利率下行空間不如以往，在全球持續多年的寬松背景下，貨幣寬松的作用也在弱化，同時，美國房價已經持續上漲超過8年，和2008年不同，并沒有經歷過下跌調整，因此房價是否還能夠受益于貨幣寬松持續上漲是值得商榷的。

??二、中國利率與房價

??1、中國利率周期

??2020年3月9日中美10年期國債收益率利差為1.9%，處于歷史高位，按照歷史經驗，中國10年期國債收益率通常會下降。3月份，美國10年期國債迅速下降，主要是因為全球風險資產大跌帶來的避險需求和對美聯儲的降息預期，短期內尚難以大幅回升。1月下旬以來，為應對疫情影響，央行引導市場利率下行，10年期國債期貨收益率已有所下行，但就外部環境來看，中國仍有進一步的降息空間：一方面，中國經濟降速，需要進一步放松貨幣；另一方面，為了維持人民幣匯率穩定，中國有需要降息。

??2月份CPI同比上漲5.2%，相比1月份收窄0.2個百分點。雖然目前CPI受豬價和疫情等影響處于高位，但這主要是由疫情等結構性原因而非總需求的擴大引起，核心CPI仍在下行，此外，可以代表工業企業生產狀況的PPI同比于2020年1月轉正，2月份再次轉負，經濟下行壓力仍大。疊加疫情影響，未來市場利率仍將逐漸下行，進一步降低實體經濟融資成本。從外部環境來看，美聯儲大幅降息也使中國貨幣政策有更大的操作空間。2020年中國人民銀行工作會議指出，將保持穩健的貨幣政策靈活適度，促進貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應（仍以名義GDP為匹配目標）。雖然“豬通脹”可以說是偽通脹，但目前看來本輪豬周期較長，會對居民生活成本造成很大的影響，因此即便有一定程度上貨幣擴張的需求，貨幣政策仍將受到限制。綜上，預計2020年上半年LPR將逐漸溫和下行。

??2、中國利率與房價關系

??目前房貸利率以LPR為基，并由銀行加點形成，近日“房住不炒”的定位被多次強調，流入房地產的信貸資金仍被嚴格控制。未來幾個月，首套房貸利率或有小幅下行的空間，但對房價的影響有限。

??三、結論與趨勢

??近日，新冠肺炎疫情在全球的爆發、沙特與俄羅斯石油價格戰導致全球風險資產大跌，與此對應的，美國10年期國債收益率迅速走低，按照市場預期，3月18日美聯儲議息會議將至少繼續下調聯邦基金利率50個bps，10年期國債收益率短期仍將保持低位。不同于2007年次貸危機后美國房價的大跌，2012年至今房價持續上漲而未有調整，但利率卻已經歷加息到降息周期，房價能否受益于降息進一步持續上漲值得商榷。

??就外部環境來看，美聯儲降息使得中美利差達到歷史高位，中國的貨幣政策空間進一步被打開。雖然中國國內經濟下行壓力大，但仍受到CPI高企等因素的影響，同時穩健的貨幣政策定位、以扶持實體經濟為主的目標未變，因此預計未來幾個月和房價關系比較密切的如5年期以上LPR、首套房貸利率等有小幅的下行空間，但對房價的影響有限。

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