??一、10月銷售面積同比增幅今年首次由負轉正

??1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

??今年前十個月，商品房銷售面積累計同比首次由負增長轉正，累計同比小幅上漲 0.1個百分點，較上個月提高0.2個百分點。銷售金額同比增幅連續4個月穩步回升，本月累計同比增幅較上月提高0.2個百分點。

??前10月房地產銷售金額及銷售面積累計同比全部實現正增，這是一個標志性的時間節點和事件。此前樓市經歷了多重政策調控和行情波動，市場信心也一度悲觀和不穩，但在以住宅為主的市場需求推動下，樓市無論是投資總量還是銷售總量再次超越了去年同期的行業發展水平，且未來發展勢頭依然不減，說明樓市的內生發展基礎足夠堅實，行業穩定發展有期盼，行業對宏觀經濟的穩定貢獻也有足夠底氣。

??中央“房住不炒”政策堅定執行，地方“因城施策”更顯靈活性。不少城市施行雙向調控，市場處于小幅波動區間，更加穩定從容。預計四季度，房企為實現全年業績，通過以價換量等促銷手段，加速資金回籠，并進行激烈的行業地位卡位賽。如果政策不出現重大加碼變故，市場則繼續沿著穩步發展態勢進行，全年房地產銷售面積和銷售金額大概率再創歷史新高，房價總體水平進一步提升。

??單月數據方面，相較于9月份的階段性“熱銷”，10月商品房銷售面積環比走低，同比小幅增長1.9%，同比增速連續兩月走低。 但就10月份來說，樓市的答卷并不理想。

??從分類物業銷售看,僅住宅銷售面積上漲，同比上漲1.5%，漲幅較上月進一步擴大0.4個百分點；辦公、商業用房繼續同比下降，且降幅較上月繼續擴大，辦公樓跌幅擴大0.9個百分點，商業營業用房跌幅擴大0.3個百分點。銷售金額中住宅仍一枝獨秀，保持正增長，增幅較上月增加0.5個百分點，住宅是支撐全口徑樓市銷售面積增幅回正的絕對主體動因。

??分地區看，東部、東北銷售面積負增長，但跌幅分別收窄了0.8和0.9個百分點；中、西部地區同比分別上漲0.6%和3.8%，其中中部地區較上月上漲0.1%，西部地區漲幅較上月收窄0.8%。各地區銷售金額均保持增長，從同比變動看，中、西部地區較上月分別收窄0.4%、0.5%。西部地區市場在當前樓市增長貢獻中最大。

??二、房地產開發投資同比增幅依然高于10%，但增幅處于小幅回調軌道

??2019年1—10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。

??1-10月，房地產投資同比總體穩定，小幅回落。在累計增幅方面，較去年同期增幅上漲0.6%。其中10月份房地產開發投資增速和絕對量均較上月出現回落。就開發企業而言，全年工作進入收尾階段，開發投資在第四季度總體不會過于激進，企業的關注點更多是銷售資金的回籠，以及明年經營工作的計劃安排。

??從物業類別投資上看，住宅投資同比增速14.6%，漲幅較上月下降0.3個百分點。辦公樓投資上漲1.6%，商業營業用房持續負增長，同比下降7.6%。各區域開發投資均為正增長，西部地區增幅明顯。東、西、東北地區投資增幅與上月相比漲幅回落，中部地區與上月持平。

??投資預期方面，當前房地產開發投資處下行周期，經9月短暫企穩后繼續小幅回落，但韌性較強。一方面，新開工反彈以及土地購置費的延遲支付對房地產開發投資韌性仍有一定支撐。另一方面，近期房企加快推盤促進現金回流，有利于后續投資跟進。總體上看，隨著融資環境日益趨嚴，地產全年投資增速仍有小幅回落壓力。

??三、新開工面積絕對量表現穩定，累計增速出現反彈

??1—10月份，房屋新開工面積185634萬平方米，增長10.0%，增速加快1.4個百分點。其中，住宅新開工面積136937萬平方米，增長10.5%。

??1-10月份，房屋新開工面積累計同比增長10%，增速連續5個月小幅下滑后迎來明顯反彈。其中，住宅新開工同比增長10.5%，較上月增長1.7個百分點；辦公樓上漲18.5%，較上月上漲2.8個百分點；商業營業用房持續負增長，跌幅擴大0.9個百分點。

??單月看，10月新開工面積為2億平方米左右，較上月略有減少，總體是穩定的。同比方面，由于去年同期新開工基數低，所以表現為同比大幅上漲23.2%。

??新開工面積增幅自5月份開始，一直相對穩定，與開發投資組成硬幣的兩個面。新開工面積絕對值的穩定比同比的上漲更有數據意義，這也意味著未來市場供應是穩定的。

??四、開發企業到位資金情況平穩

??1—10月份，房地產開發企業到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速比1—9月份回落0.1個百分點。其中，國內貸款21288億元，增長7.9%；利用外資131億元，增長63.2%；自籌資金46996億元，增長3.3%；定金及預收款49163億元，增長9.4%；個人按揭貸款22137億元，增長14.1%。

??10月份，房企到位資金小幅回落0.1個百分點，總體保持平穩態勢。到位資金中，定金及預收款和個人按揭貸款到位金額較上月有所增長，這主要與近期房企積極促銷促進銷售量上漲有關。目前，房企融資環境仍偏緊，融資利率較高，不少房企發行美元債作為資金補充。對于高負債率的中小型房企而言，未來融資難度將繼續加大。對于大房企來說，雖然在拿地成本和規模方面有一定優勢，但若不對高杠桿問題引起重視，也容易陷入資金斷裂破產的境地。

??五、土地購置面積、成交價款跌幅持續收窄

??1—10月份，房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9個百分點；土地成交價款9921億元，下降15.2%，降幅收窄3.0個百分點。

??1-10月，土地市場降幅繼續收窄，該市場已由“深冬”轉為“晚冬”，雖然還是很冷，但市場增幅由負轉正已經可以期待。土地市場持續負增長的低迷態勢主要與“四限”政策及歧視化的對房金融信貸政策密切相關。受土地市場持續低位運行的影響，百強房企拿地較審慎，拿地溢價率也顯著回調。但也有不少房企選擇逆周期低溢價拿地。1-10月，土地成交均價為5397元/平方米，同比增長1.4%。從市場情況看，有些城市已進入調整期，價格開始下行，對于已經進入調整期的城市來說，房企可關注優質地塊，積極拓展，而對于地價高位的城市來說，企業要對土地成本和價格進行控制和考量。

??六、商品房待售面積繼續走低，謹防住宅超售

??10月末，商品房待售面積49323萬平方米，比9月末減少23萬平方米。其中，住宅待售面積減少125萬平方米，辦公樓待售面積增加9萬平方米，商業營業用房待售面積減少17萬平方米。

??商品房庫存面積繼續下降。從物業類別上看，辦公樓待售面積持續上漲，住宅面積連續8個月下降，商業營業用房較上月降幅小幅收窄。從絕對量上看，待售面積去化為近49個月來最低值。

??（本文來源：中房研協 測評研究中心）

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