??熱點(diǎn)聚焦

??在北京買(mǎi)房的選擇有很多，除了有新房和二手房，還有自住房和限競(jìng)房。通過(guò)設(shè)置不同的準(zhǔn)入門(mén)檻，人們有更多的選擇空間。2017-2018年北京市推出了“限競(jìng)房”，基本上所有拍賣(mài)的住宅土地全部采用的是“限競(jìng)房”的規(guī)則。通俗地來(lái)說(shuō)就是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的時(shí)候限制了地價(jià)最高價(jià)，因此在賣(mài)房的時(shí)候，房屋每平米的最高價(jià)也受到了限制，而且90平米以下的戶(hù)型要占多數(shù)。

??截至目前，北京地區(qū)限競(jìng)房簽約數(shù)量合計(jì)達(dá)到20589套，突破2萬(wàn)套大關(guān)。從土地市場(chǎng)上看，北京已累計(jì)成交超過(guò)100宗限競(jìng)房地塊。從限競(jìng)房供應(yīng)看，供應(yīng)量已達(dá)到4.66萬(wàn)套，庫(kù)存量達(dá)到歷史峰值。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，限競(jìng)房連續(xù)14個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)量大于簽約量的現(xiàn)象。

??當(dāng)前限競(jìng)房的大量入市，導(dǎo)致一些項(xiàng)目去化難度大，區(qū)域間分化嚴(yán)重等問(wèn)題。本期熱點(diǎn)將對(duì)北京限競(jìng)房發(fā)展情況做一些解讀。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??當(dāng)前北京限競(jìng)房去化困難，區(qū)域間分化嚴(yán)重

??當(dāng)前已經(jīng)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，分化嚴(yán)重，少數(shù)地理位置優(yōu)秀的項(xiàng)目簽約較活躍，但是大部分項(xiàng)目去化問(wèn)題較嚴(yán)重。限競(jìng)房之所以分化嚴(yán)重，主要與地理位置，交通有關(guān)。在市面上已成交的限競(jìng)房中，80%的成交量集中在20%位置優(yōu)越的樓盤(pán)之中。所以說(shuō)，位置、配套設(shè)施成為區(qū)分限競(jìng)房項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的主要因素。

??從區(qū)域上看，限競(jìng)房位置大多在5-6環(huán)，大興區(qū)是北京限競(jìng)房的主戰(zhàn)場(chǎng)。截止目前，在北京土地市場(chǎng)已經(jīng)成交的103宗限競(jìng)房地塊中，有26宗位于大興及亦莊區(qū)域。全北京合計(jì)限競(jìng)房面積930萬(wàn)平方米，大興亦莊占比22%。從該區(qū)域已入市的13個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況看，簽約分化明顯，簽約金額最高的項(xiàng)目為54億元，最低的項(xiàng)目為6.2億元。

??北京限競(jìng)房去化難的原因主要有：其一限競(jìng)房項(xiàng)目以大戶(hù)型為主，不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)購(gòu)房者首付和貸款資質(zhì)的要求較高。其二是當(dāng)前金融政策的不斷收緊，尤其是二套房首付比例高，購(gòu)房者壓力較大。其三是與二手房選擇空間更大有關(guān)。二手房無(wú)論是在配套、價(jià)格還是位置上，有更大的選擇空間，尤其是二手房降價(jià)，對(duì)限競(jìng)房的沖擊更大。

??限競(jìng)房多為聯(lián)合體拿地

??在北京地區(qū)已入市的限競(jìng)房項(xiàng)目中，民企參與拿地的數(shù)量較少。由于限競(jìng)房限制了價(jià)格，一般房企都是通過(guò)聯(lián)合體拿地。一方面可以增加拿地的概率，另一方面后期運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售也有雙重優(yōu)勢(shì)。如果去化率不及預(yù)期，房企的資金壓力也會(huì)一起分?jǐn)偂?/p>

??未來(lái)北京地區(qū)新房將以限競(jìng)房供應(yīng)為主

??今年下半年開(kāi)始，所有的住宅土地又進(jìn)入了“限競(jìng)房”的節(jié)奏。未來(lái)北京地區(qū)新房將以限競(jìng)房供應(yīng)為主，預(yù)計(jì)項(xiàng)目去化率將持續(xù)分化。需要注意的是，當(dāng)前限競(jìng)房供過(guò)于求，且?guī)齑媪窟_(dá)到峰值，后續(xù)應(yīng)積極調(diào)整供地策略，調(diào)整供地節(jié)奏。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心）