非核心商務區崛起，麗澤發展潛力突出；商務園區為寫字樓提供廣闊腹地

??2019年9月11日，北京——CBRE世邦魏理仕今日發布《演變中的北京甲級寫字樓市場》報告，針對94棟甲級寫字樓近3000家入駐企業進行調查，從行業、中外資、面積區間等維度剖析北京甲級寫字樓市場需求來源。并在業內首次對北京甲級商務園市場進行租戶普查作為寫字樓市場的補充研究，涵蓋52棟樓宇的近900家入駐企業，以分析商務園和寫字樓市場間的聯系和影響。

??報告關鍵要點總結如下：

???   金融（31%）仍是第一大租戶行業。過去三年，TMT（15%）超越專業服務（13%）成為第二大需求引擎；金融的證券/基金/期貨/信托和TMT的科技互聯網成為需求增長最快的兩大子行業；

???   中資租戶面積占比從2016年的35%上升到2019年的59%，成為甲級寫字樓的主導力量；

???   過去三年，非核心商務區貢獻了全市54%的甲級寫字樓凈吸納量；與此同時，商務園也成為寫字樓市場的重要補充。擴租和升級搬遷是外溢型租戶在非核心商務區和商務園區租賃的主要目的；

???   靈活辦公整體存量自2015年以來增長5倍，但在甲級寫字樓的拓展受可租面積稀缺及租金高企制約，甲級寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15%。

??TMT、非銀行金融、中資企業成寫字樓市場需求增長三大引擎

??得益于頭部企業所創造的大量大面積需求，TMT（科技/新媒體/電信）行業過去三年成為僅次于金融的甲級寫字樓第二大租戶行業（由2016年的11%上升至2019年的15%）。盡管內部各細分產業經歷興衰起落，但TMT整體擴張勢頭強勁且不可逆轉。展望未來，隨著行業的洗牌和整合，大型成熟企業和獨角獸在租賃市場的主導地位將更趨突出。集成電路、軟件開發、人工智能、物聯網、云計算、企業端技術服務等領域也將成為新興租戶力量。

??盡管受到資管新規沖擊，長期來看，在居民理財和機構配置需求助推下，中國資管行業的潛力仍然非常可觀。同時，資管新規引導資管行業回歸主動管理、產品凈值化導向，以及政策對外資進入門檻的大幅放開，都將推動金融行業轉型并呈現螺旋式增長，其中非銀行類金融，尤其是證券/基金/期貨/信托在過去三年擴張迅速，對核心商務區的新增租賃面積貢獻明顯。

??2019年，中資企業在北京甲級寫字樓的租賃面積占比上升至59%，取代外資企業成為甲級寫字樓市場的主導力量。其中專業服務和能源成為中資租戶比例上升最明顯的兩大行業。此外，中資企業的壯大還得益于大面積租戶群體的迅速成熟，5000平方米以上租戶在整體市場的重要性上升至22%。未來，隨著大型中資企業的國際化發展，將推動各行業企業在全國、國際交往中心的北京布局和擴張。

??非核心商務區崛起帶動全市甲級寫字樓新增需求快速提升

??過去三年，北京寫字樓市場核心商務區供應持續緊張，而奧體、望京等非核心商務區則迅速成熟，有效承接了來自核心商務區的溢出需求。其中，擴租/增設點是最主要的租賃活動類型，占非核心商務區近三年新租面積的近半。從行業看，TMT是外溢需求的代表。而從區域看，望京成為受益最大的非核心商務區，承接了來自中關村、中央商務區、燕莎的外溢需求。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務|辦公樓|租戶部主管張冀蘇：“驅動北京租賃需求外溢的最重要因素是非核心商務區提供遠比核心商務區更充裕的高品質辦公空間，其甲級寫字樓存量在全市占比從三年前的9%上升至如今的31%。過去三年間，非核心商務區新建甲級寫字樓以其高端的硬件標準，為追求品質的租戶提供了更多選擇。”

??麗澤發展潛力突出，商務園區為寫字樓市場提供廣闊腹地

??展望未來三年，北京甲級寫字樓市場將維持“供給驅動需求”的特點。中短期內，中央商務區大體量新增供應入市將釋放堅守核心商務區租戶的升級需求。但長期看，整體核心商務區甲級辦公空間仍供不應求。

??非核心商務區中，奧體和望京將步入或接近新增供應高峰的尾聲，麗澤和通州成為少數有集中新增供應量入市的新興商務區，將承接未來大部分外溢需求。而部分成本導向型租戶將進一步外溢至更外圍的商務園區，除了租金，商務園還能為符合產業導向的企業提供稅收優惠。在地鐵開發外延之下，商務園區將為寫字樓市場提供廣闊腹地。

??圖表：甲級寫字樓和商務園新增供應量（2019-2022），按區域

??世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天表示：“未來，隨著北京地鐵開發重心的南移，南部非核心商務區和商務園區的發展紅利將逐步顯現，其中麗澤的潛力最為突出。除了地鐵，大興國際機場、環球影城等即將投入使用的項目，也將促進麗澤、通州等新興商務區和豐臺科技園、亦莊等商務園區的發展。”

??靈活辦公飛速發展，成為甲級寫字樓的補充

??在移動辦公科技發展和辦公場所策略演變的推動下，自2015年以來，靈活辦公在北京的存量面積大規模增長。然而，受可租面積稀缺及租金價格高企制約，甲級寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15%。未來，隨著越來越多大中型企業將靈活辦公納入到其核心部門的企業房地產長期策略中，靈活辦公運營商將在甲級寫字樓加速擴張，而甲級寫字樓業主也開始推出自有靈活辦公品牌，共同為寫字樓租戶提供傳統寫字樓產品以外的多元化選擇。

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