??2019上半年中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)依然“偏緊”，下半年房企資金壓力將加劇，降價(jià)促銷現(xiàn)象將增多

??報(bào)告摘要：

??1、2019年二季度，M2-GDP-CPI小幅下降，連續(xù)7個(gè)季度為負(fù)；M1同比增速微幅下降；中國一年期國債收益率小幅上升；個(gè)人住房貸款余額同比增速連續(xù)9個(gè)季度收窄；全國首套房貸平均利率連續(xù)3個(gè)季度下降；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速小幅提高。

??2、從2015年一季度開始，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后連續(xù)9個(gè)季度下跌，2018年二季度創(chuàng)2012年二季度以來6年新低，2018年全年在偏緊區(qū)間的中部位置低位盤整。2019年上半年小幅上行，目前處于偏緊區(qū)間的偏上位置。綜合判斷，2019年下半年中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將繼續(xù)保持低位盤整，停留在“偏緊”區(qū)間的可能性較大。

??3、中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)上半年雖然小幅上行，但仍處于偏緊狀態(tài)，預(yù)計(jì)在“房住不炒”的大背景下，短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策還不會(huì)放松，下半年商品房成交面積大概率還將維持同比下降態(tài)勢，但降幅不會(huì)很大，預(yù)計(jì)下半年將低位盤整，下半年房價(jià)同比漲幅將繼續(xù)收窄。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告以季度為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過金融環(huán)境的變化研判房地產(chǎn)市場趨勢。

??本報(bào)告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取6個(gè)最具代表性指標(biāo)，對指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來6個(gè)指標(biāo)波動(dòng)情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個(gè)區(qū)間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍(lán)色區(qū)”、“藍(lán)色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來指標(biāo)的波動(dòng)區(qū)間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2019年二季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP-CPI連續(xù)7個(gè)季度為負(fù)

??貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟(jì)增長的需要，同時(shí)物價(jià)上漲也需要新增加一部分貨幣。那么，可以近似的認(rèn)為，廣義貨幣增速減去經(jīng)濟(jì)增速、減去消費(fèi)品價(jià)格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價(jià)（屬于資產(chǎn)價(jià)格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價(jià)。

??從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%，此后該增速差額在4%附近振蕩前行，一直延續(xù)到2015年底。之后，從2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017年四季度開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間。2019年二季度，該增速差額為-0.4%，與一季度的-0.1%相比小幅下降，主要是二季度CPI比一季度上升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。目前該指標(biāo)已連續(xù)7個(gè)季度呈負(fù)值，2018年四季度和2019年一季度連續(xù)2個(gè)季度回升后，二季度又小幅下降。雖然CPI同比漲幅在2019年二季度明顯抬升，但上半年物價(jià)漲幅仍然低于全年物價(jià)調(diào)控目標(biāo)，下半年CPI同比上漲空間有限，通脹壓力并不明顯，全年CPI同比漲幅突破3%的可能性較低。預(yù)計(jì)2019年三季度M2-GDP-CPI的增速差額將繼續(xù)小幅震蕩，依然保持在偏低位置。

??根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，該增速差額的合理區(qū)間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會(huì)略制約經(jīng)濟(jì)的增速（但有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量的增長），但同時(shí)有利于控制房價(jià)的大漲。2019年３月政府工作報(bào)告首次提出，M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要。預(yù)計(jì)隨著金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，比過去低一些的M2增速將成為新常態(tài)，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會(huì)對樓市造成“大水漫灌”。

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