??最完美的住房市場是什么樣？100%的住房自有率？每個家庭都擁有自己的住房？目前接近實現“居者有其屋”的是新加坡，以90.9%的超高住房自有率居首，而老牌發達經濟體如美國、英國，住房自有率穩定在60%左右。德國、香港更低，不到50%。

??新加坡是城市國家，人口少，政府有能力全權解決居民住房問題。新加坡總人口僅561.2萬，不到北京的1/4，經濟實力卻位居世界前列，2017年人均GDP為53880.1美元，是中國的6.3倍，北京的2.8倍。新加坡住房自有率高有歷史淵源。早在1965年，新加坡被迫從馬來西亞聯邦獨立，李光耀政府為了增加民眾的國家認同感，大力推進“居者有其屋”計劃，以“恒產”換“恒心”。

??因此，從建國初，政府就一直通過低價、貸款、補貼等方式幫助國民實現住房自有，目前住房自有率高達90.9%，居發達經濟體之首。

　　美國也曾將“提高住房自有率”作為住房市場發展目標，但最終引發次貸危機，住房自有率降至64%左右。1990-2008年的18年里，老布什、克林頓、小布什三位總統以提高住房自有率為目標、倡導住房自有的“美國夢”，放松杠桿，刺激買房，住房自有率在2004-2006年達到歷史最高的69%。但高風險的次貸占比大幅提升，形成嚴重的房地產泡沫和金融風險，最終爆發次貸危機，住房自有率重回64%，成為無法擺脫的“住房自有率魔咒”。

　　英國的住房自有率從1984年起一直維持在60%以上，2017年為62%。上世紀八十年代，英國開始推行“公房私有化”政策，將地方政府社會住房折價出售給租戶，大大刺激了住房自有率的提升。1984年，住房自有率首次突破60%，2001更高達69%。但由于房價持續上漲、社會住房私有化力度優惠減小，住房自有率開始下降，2017年降至62%。

　　受高房價拖累，香港住房自有率近年來持續下降，2017年降至49%。1987年4月，香港政府發表《“長遠房屋策略”說明書》，住房政策從興建公屋轉向鼓勵居民自置居所，住房自有率大幅提升，從1987年的37.9%提高到2001年的52.2%。但在2004年以后，由于房價攀升脫離居民購買力，住房自有率持續下降，從2004年的54.3%下滑到2017年的49.2%。

　　德國的租賃市場非常發達，很多家庭選擇租房居住，因此住房自有率僅為45%，在歐盟國家處于較低水平。德國租賃制度非常完善，而且租賃房屋質量較好，55%的人口選擇租房居住，住房自有率僅為45%，遠低于其他歐盟國家70%左右的平均水平。此外，德國人非常注重獨立自主，父母沒有為下一代留下房產的觀念，大多數年輕人需要靠自己積累，一般在30歲后才開始考慮購房，因此住房自有率隨年齡增長不斷上升，30-40歲的群體僅為27%，60-65歲則增至56%。

　　我國的住房自有率接近90%，主要是計算口徑不同導致的虛高。國際上，住房自有率計算方法是居住在自有產權的家庭戶數/全部家庭戶數，而我國則是按照自有（私有）住宅建筑面積/實有住宅建筑面積計算，實為住房私有率。兩者有兩個區別，一是國外是按照戶數，而我國是根據建筑面積，二是后者將本地無房、但在外地有房的也納入計算。考慮到這兩個因素，我國的住房自有率應該處于較合理的水平。（作者為恒大研究院首席房地產研究員）