??受城市規劃調整的影響，以CBD、金融街、中關村為代表的傳統核心商務區存量增長放緩，難以滿足不斷增長的企業辦公需求，而以望京、亞奧、麗澤等為代表的非核心及新興商務區寫字樓市場則迎來了快速發展的風口。

??第一太平戴維斯華北區董事長麥安東Anthony McQuade近期表示，“北京寫字樓市場的去中心化趨勢正在加速，未來非核心區與核心區的差距將不斷縮小，其規模與品質也將與核心區等量齊觀。”

??據第一太平戴維斯研究部預測，未來五年，受到“禁限目錄”的影響，核心區土地供應日益稀少，新增甲級寫字樓供應量將逐年縮減。非核心商務區則迎頭趕上，并將于2020年超越核心區的年度供應量。

圖1：核心與非核心商務區未來供應量，2018-2022年

??非核心商務區之“逆襲”

??核心區域的快速發展始于上世紀90年代，不斷涌現的寫字樓項目壯大了核心區的規模，這種趨勢延續到2013年。

??2014年之后，核心商務區發展減速，非核心區開始嶄露頭角。借助望京、亞奧等區域的崛起，非核心區供應量開始反超核心商務區。

??2018年之后，非核心區寫字樓存量已與核心區等量齊觀，而除去CBD的中服地塊，傳統核心商務區將沒有大體量寫字樓供應。

??更為關鍵的是，原計劃于2018年下半年入市的中服地塊第一批寫字樓，由于種種客觀原因，再次推遲交付日期，使得核心區的未來供應面臨極度緊張的態勢，而有意入駐CBD的租戶也不得不調整自己的選址規劃。

圖2：核心與非核心商務區寫字樓存量，2008-2018Q3

??非核心商務區的獨到優勢

??o   租金優勢仍是吸引企業選址的重要因素

??非核心區的租金優勢對于租賃成本較為敏感的租戶來講有著極大的吸引力，當企業有擴張或整合需求時，非核心商務區成為其不二之選。

圖3：核心與非核心商務區寫字樓租金走勢，2008 – 2018Q3

??o   非核心商務區交通通達性不斷提升

??至2018年三季度，除麗澤金融商務區外，各非核心商務區都至少有一條地鐵線路可以通達。而覆蓋麗澤區域的14號段和16號線也將分別于2019年、2020年貫通，屆時將極大提升區域通達性和商務氛圍。

圖4：北京各商務區地鐵通達情況

??o   知名企業開始青睞非核心商務區

??2003-2013年間，傳統核心商務區憑借眾多優質寫字樓吸引了大量國內外企業入駐，十年吸納量遠超非核心。2014年，非核心區供應量增長釋放了大量辦公需求。2016-2018年，非核心區吸納量已遙遙領先于核心區。

??望京位于北京東北部四環路與五環路之間，原屬純住宅區，自2008年起形成商務區，現已成為最活躍的非核心區域之一，也是寫字樓市場去中心化進程中受益最大的區域市場。近五年間，區域多棟高品質寫字樓竣工，極大增強了區域的吸引力。

圖5：核心區與非核心商務區寫字樓吸納情況對比，2003 –2018Q3

??未來發展格局再升級

??根據第一太平戴維斯的預測，未來3至5年內北京將有約200萬平方米的甲級寫字樓供應入市，將在下一個5年期間內有效增加18%至20%的供應量，這對市場格局將產生較大影響，意味著租戶將有更多選擇和談判的權利，未來北京寫字樓市場很可能從房東市場轉變為租方市場。而核心商務區中現有的寫字樓或會以租金打折的方式留住原有租戶和吸引新租戶，業主們需要在瞬息萬變的市場中做好準備。