??戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管 魏東

??根據(jù)戴德梁行研究部的統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，受流動(dòng)性緊縮的影響，北京大宗交易市場(chǎng)波瀾不驚，可追溯的交易額約為人民幣54億元，其中二季度交易額約為人民幣30億元，占上半年總體交易的56%，與去年上半年相比同比下降78%，投資類型以酒店、零售、公寓及寫字樓為主，且多數(shù)被收購(gòu)的酒店和零售項(xiàng)目都有意向改為寫字樓。

??在國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租公寓的大力推廣與支持下，公寓項(xiàng)目逐漸受到投資者的關(guān)注。一些開發(fā)商買家也對(duì)北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚興趣。繼一季度景瑞地產(chǎn)和當(dāng)代置業(yè)在北京各拿下一個(gè)公寓項(xiàng)目后，本季度，景瑞地產(chǎn)又在北京核心商圈收購(gòu)了兩個(gè)存量辦公項(xiàng)目，并計(jì)劃改造成長(zhǎng)租公寓。另外，今年上半年北京成交的項(xiàng)目中，零售物業(yè)占據(jù)其中的半壁江山。物美集團(tuán)在本季度以14.6億的總價(jià)收購(gòu)了樂(lè)天集團(tuán)在北京的21個(gè)門店，這是2018年中國(guó)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)繼萬(wàn)科收購(gòu)凱德20家購(gòu)物中心、利群收購(gòu)樂(lè)天華東72家門店后的第三宗商業(yè)資產(chǎn)包收購(gòu)。

??2018年前兩季度，由于國(guó)內(nèi)信貸政策進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致資金流動(dòng)性緊張，市場(chǎng)重回現(xiàn)金為王的狀態(tài)，在這種情況下，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)于大宗物業(yè)的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，這讓部分急于出手項(xiàng)目的業(yè)主不得不降低報(bào)價(jià)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期收益率的提高，在人民幣貶值預(yù)期的雙重作用下，境外投資者開始重返北京大宗物業(yè)交易市場(chǎng)。雖然本季度尚沒(méi)有在北京完成成交，但境外資本在北京市場(chǎng)的活躍度明顯提高，并且有望成為下半年北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的推動(dòng)力。

??在城市更新的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，北京核心商圈的存量物業(yè)仍將是投資者重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。而在國(guó)內(nèi)金融政策收緊的情況下，具有較強(qiáng)融資能力的國(guó)內(nèi)外投資者將會(huì)成為市場(chǎng)的主力買家。預(yù)計(jì)未來(lái)北京市場(chǎng)除傳統(tǒng)的投資買家外，會(huì)出現(xiàn)一些戰(zhàn)略性投資買家在北京布局，屆時(shí)我們將在北京大宗交易投資市場(chǎng)看到越來(lái)越多的新面孔。